在房價高企的中國,，住房公積金一度拉近了老百姓與商品房的距離,，但是地產(chǎn)商與銀行勾結(jié)排斥住房公積金貸款的現(xiàn)實說明一切都是美麗的泡影,，連恒大地產(chǎn)這樣的所謂優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商都在拒絕公積金貸款，老百姓還能指望誰來實現(xiàn)“居者有其屋的夢想”,？
長沙的伍先生與恒大地產(chǎn)較上勁了,，他自嘲這是堂吉訶德式的挑戰(zhàn)。他面對的是全國房地產(chǎn)十強之一的恒大地產(chǎn),，他要揭露的是即使政府主管部門也不愿觸及的開發(fā)商與銀行勾結(jié)拒絕向購房者提供住房公積金貸款的行業(yè)潛規(guī)則,。
8月9日，伍先生一紙訴狀讓恒大地產(chǎn)成為全國首個因拒絕提供住房公積金貸款而被告上法庭的開發(fā)商之后,，就此引爆了開發(fā)商拒絕提供公積金貸款的行業(yè)潛規(guī)則,，緊接著，他又向長沙市建委,、長沙市工商局以及住房公積金管理中心投訴“恒大雅苑”違規(guī)行徑，攪動了整個長沙地產(chǎn)界,。12月27日,，伍先生又以行政不作為為由起訴長沙市建委、長沙市住房公積金管理中心,。
事情曝光后,，恒大地產(chǎn)長沙“恒大雅苑”項目負責(zé)人祁智美與某國有控股銀行長沙一支行行長親自造訪伍先生，提供優(yōu)厚的條件希望私了此事,，被伍先生拒絕,，“這件事到今天已經(jīng)不是我一個人的事情”，學(xué)法律出身的伍先生已經(jīng)把它當(dāng)成公益事情來做,，湖南一星律師事務(wù)所副主任葉翔鋒律師受伍先生委托,，為其提供法律服務(wù)。
購房,，公積金貸款遭拒
研究生畢業(yè)后,，伍先生來到長沙某單位上班。他告訴《法人》記者,，購買一套屬于自己的房子,，一直是整個家庭多年來的夙愿，然而高企的房價，屢屢讓伍先生望而卻步,。馬上奔三的人了,，房子沒有，婚也沒結(jié),，老父親看不下去了,，承諾可以支付兒子的首付款。有了父親的支持,，伍先生開始積極奔走于長沙市各大樓盤之間,，其中包括位于月湖地產(chǎn)板塊的“恒大雅苑”。
“恒大雅苑”宣稱其具有多項強大優(yōu)勢,，雖然樓盤的位置有點偏僻,，但是離伍先生上班的地方很近�,？磥砜慈�,，伍先生最終還是選中了恒大地產(chǎn)集團旗下的“恒大雅苑”。
8月8日是個好日子,，伍先生特別挑選這天再次到“恒大雅苑”看房,，在售樓員的介紹下，伍先生選中了該樓盤8棟3006房,，85平方米精裝房的房價共計50余萬元,，首付款約為12萬余元。
當(dāng)天,，伍先生簽了認購書,，交付定金1萬元。
在交付定金的時候,，伍先生發(fā)現(xiàn)：在讀研期間,，他因為有五期信用卡還款不及時，個人征信系統(tǒng)出現(xiàn)了不良記錄,，商業(yè)貸款可能比較困難,。但是，售樓員介紹說,，除了商業(yè)銀行貸款,，伍先生可以籌集資金一次性付清房款，或者以父母親的名義進行購房貸款,。
當(dāng)天晚上,，伍先生在酒店和幾位朋友吃飯慶賀。席間,，伍先生同單位的一位朋友李先生在了解情況后,，質(zhì)疑他為什么不選擇住房公積金貸款購房,。
原來，就在幾個月以前,，李先生在“恒大雅苑”附近的一個樓盤買了房,，因為是公積金貸款，貸款利率僅僅為3.87%,，比商業(yè)銀行的貸款利率低了將近一半,。更為重要的是，扣除單位為李先生繳納的住房公積金,，同樣面積的房子,，李先生要省去近一半的月供。
伍先生大喊吃虧,，如果選擇公積金貸款,，近60萬的房子他可以節(jié)省近10萬元。
他隨即打電話給“恒大雅苑”的售樓員解小姐,。解小姐告訴伍先生和他的朋友：“恒大雅苑”是精裝修的豪宅,，至今沒有向任何購房者提供公積金貸款的先例，因此,，伍先生不能選擇住房公積金貸款,。
起訴，恒大欲私了
對于售樓員的說法,，伍先生當(dāng)然不認同,。
在葉翔鋒的幫助下，伍先生連夜查看有關(guān)住房公積金貸款的資料,。他找到了2009年7月1日施行的《長沙市住房公積金管理條例》,，該條例明確規(guī)定了房產(chǎn)企業(yè)不得拒絕購房者選擇住房公積金貸款。
《長沙市住房公積金管理條例》第34條明確規(guī)定：“企業(yè)在預(yù)售或者現(xiàn)售商品房時不得阻撓或者拒絕購房人選擇住房公積金貸款,。對選擇住房公積金貸款或商業(yè)銀行貸款的購房人，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實行同等銷售價格,，不得以任何形式增加不利于選擇住房公積金貸款購房人的附帶條件,。”
同時,，該條例還規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任,，其第53條明確規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，由管理中心責(zé)令限期改正,；拒不改正的,，由市建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄，在企業(yè)信用信息系統(tǒng)中予以公示,�,！�
第二天,，也就是8月9日上午，伍先生理直氣壯地再次給“恒大雅苑”售樓部打電話,，要求辦理住房公積金貸款,，被接線員拒絕，伍先生又提出與“恒大雅苑”項目負責(zé)人交涉,，也被拒絕,。伍先生火了：“你們這樣我就起訴”，對方來了一句,，“你去起訴好了”,。
恒大地產(chǎn)的人不會想到，伍先生說到做到,。當(dāng)天下午他就向長沙市開福區(qū)法院起訴“恒大雅苑”公司方,，法院也于當(dāng)天向伍先生出具了“受理通知書”。在伍先生向《法人》記者出具的《民事起訴狀》中,，記者發(fā)現(xiàn)伍先生的訴訟請求有四項：1,、在湖南省省級媒體和全國性媒體上，無條件承諾購房者可以選擇住房公積金貸款購房,；2,、向原告伍先生支付精神損害賠償金1元錢；3,、向原告伍先生賠禮道歉,；4、向伍先生雙倍返還定金2萬元,。
需要說明的是,，伍先生起訴的并不是恒大地產(chǎn)，而是定金發(fā)票上蓋章的長沙寶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“寶瑞地產(chǎn)”）,，伍先生估計,，寶瑞地產(chǎn)應(yīng)該是恒大地產(chǎn)委托的銷售商。在葉翔鋒律師的建議下,，基于合同的相對性,，伍先生決定首先起訴加蓋公章的寶瑞地產(chǎn)，如果寶瑞地產(chǎn)舉證證明其與恒大地產(chǎn)集團屬于委托代理關(guān)系,，伍先生將追加恒大地產(chǎn)集團作為第二被告,。
兩天后，一直拒絕和伍先生溝通的“恒大雅苑”項目負責(zé)人祁智美主動造訪伍先生,，與他一同前來的還有某國有控股銀行長沙一支行的行長,。
伍先生向《法人》記者提供的此次見面的錄音顯示：祁智美表示可以單獨為伍先生個人辦理住房公積金貸款亮綠燈，與之同行的某銀行行長還愿意為伍先生辦理一張可以透支的10萬元白金卡,，均遭到伍的拒絕,；伍要求“恒大雅苑”依法辦事,，向所有購房者亮綠燈，遭到祁智美的拒絕,。
伍先生向記者透露會面中兩個有意思的情節(jié),，一是對方稱“恒大雅苑”為豪宅，伍先生冷笑,，“中國原來還有85平方米的豪宅,，見識了”；二是有隨行人員稱伍先生能認識“恒大雅苑”項目的負責(zé)人,，是伍的榮幸,。對于錄音內(nèi)容，《法人》記者向祁智美求證,，祁智美拒絕接受采訪,。
撤訴，為了再次起訴
正在公眾為伍先生挑戰(zhàn)開發(fā)商的勇氣拍手稱快的時候,，伍先生卻于9月10日黯然撤訴,。這讓對此抱有期待的老百姓和法律界人士一聲嘆息。
法律學(xué)者王學(xué)堂就此事撰文表示,，伍先生敢于對房地產(chǎn)的霸道說不的勇氣值得嘉許,！但其不得不撤訴也暗合這類官司的規(guī)律，因為消費者在詢價,、看盤的合同磋商過程往往缺乏有力的證據(jù)支撐,，而一旦下定金簽訂合同后，房地產(chǎn)商才告以“拒絕公積金貸款”,。
但是伍先生告訴記者,，“我撤訴是為了再次起訴，我需要取得行政部門確認‘恒大雅苑’的售樓‘認購書’違規(guī),，然后以新的理由再行起訴,。”原來在庭審過程中,，“恒大雅苑”當(dāng)庭否認伍先生的選擇權(quán)（選擇住房公積金貸款）,，表示僅能按照《認購書》辦事，“恒大雅苑”在認購書上明確只提供兩種購房方式：一是商業(yè)貸款,，一是一次性全額付款。
庭審法官事后向伍先生表示,，確認《認購書》違法,，不是民事法官所能做到的，對此,，伍先生表示認同,，遂申請撤訴,。但是事情不是就此妥協(xié)，伍先生隨后向行政主管部門投訴,，請求確認認購書違規(guī),，并據(jù)此再次提起民事訴訟。
9月28日,，伍先生收到開福區(qū)法院準許撤訴的相關(guān)文書,。兩天后，他即向長沙市建委,、長沙市工商局、長沙市住房公積金管理中心三個單位實名舉報恒大地產(chǎn)公司在長沙的5個樓盤都涉嫌違規(guī),，要求撤銷“恒大雅苑”的《認購書》,，并給予當(dāng)事人書面答復(fù)。
伍先生的投訴在長沙地產(chǎn)界掀起不小的波瀾,�,！斗ㄈ恕酚浾邚拈L沙市住房公積金管理中心以及長沙市建委了解到，他們就此在長沙范圍內(nèi)掀起了一次全面徹查行動,，這也是長沙市第一次就開發(fā)商拒絕提供住房公積金貸款行為發(fā)起的檢查行動,，此次聯(lián)合行動中住房公積金管理中心負責(zé)調(diào)查核實地產(chǎn)商的違規(guī)行徑，建委負責(zé)處罰,。長沙市住房公積金管理中心監(jiān)督法規(guī)處負責(zé)人付炎新向《法人》記者表示,，此前他們也收到很多類似的投訴，包括恒大地產(chǎn)在長沙開發(fā)的幾個樓盤,，伍先生投訴之后,，“恒大雅苑”已經(jīng)糾正了違規(guī)行為，與公積金中心簽訂了協(xié)議,，理論上“恒大雅苑”已經(jīng)可以為購房者提供住房公積金貸款,。
11月26日，伍先生接到長沙市建委綜合規(guī)劃處陳主任的電話,，得知“恒大雅苑”已經(jīng)可以辦理住房公積金貸款,，在與恒大地產(chǎn)的較量中，伍先生取得了初步的勝利,。電話中,，他同時向陳主任明確表示，針對公民的實名舉報信訪函,，行政機關(guān)依法應(yīng)當(dāng)給予書面答復(fù),，陳主任表示認同。
但是,，伍先生告訴記者,，截止到法律規(guī)定的答復(fù)最后期限12月初,，“恒大雅苑”樓盤并未受到查處，自己作為（信訪）舉報人至今也未收到投訴部門關(guān)于“恒大雅苑”樓盤違法的處理結(jié)果,，投訴部門僅僅召集媒體表示將嚴查住房公積金違規(guī)現(xiàn)象,，便草草了事�,！昂愦笱旁贰彪m然與住房公積金管理中心簽訂了協(xié)議,，名義上可以辦理住房公積金貸款，但實際上還是采取陽奉陰違的政策,。
在這種情況下,，伍先委托葉翔鋒律師向法院提交行政訴狀，將長沙市建委和住房公積金管理中心作為第一,、第二被告告上法庭,，請求法院糾正二被告不作為行為。
潛規(guī)則,，地產(chǎn)商和銀行的勾結(jié)
盡管長沙市有關(guān)部門向《法人》記者表示,，“恒大雅苑”已經(jīng)可以辦理住房公積金貸款。但是12月19日,，當(dāng)記者以普通消費者身份前往“恒大雅苑”售樓處咨詢,，售樓小姐給予的答復(fù)是：辦理住房公積金貸款并不劃算，如果辦理商業(yè)貸款可以享受到三個點的優(yōu)惠,，相當(dāng)于兩三萬元,，如果非要辦理住房公積金貸款必須找他們領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商。
正如伍先生所言,，恒大地產(chǎn)對住房公積金貸款采取的陽奉陰違的政策,。長沙住房公積金管理中心監(jiān)督法規(guī)處負責(zé)人付炎新向《法人》記者表示，這種行為屬于《長沙市住房公積金管理條例》規(guī)定的歧視住房公積金貸款的違規(guī)行為,，也應(yīng)當(dāng)受到處罰,。
有媒體做過調(diào)查，拒絕接受住房公積金貸款購房,，在全國早已經(jīng)是普遍現(xiàn)象,。據(jù)哈爾濱房產(chǎn)部門的統(tǒng)計顯示，過去一年時間內(nèi),，哈爾濱市216個在售住宅樓盤只有64個接受公積金貸款購房業(yè)務(wù),，所占比例不足四成。而據(jù)北京中原地產(chǎn)對京城260余個在售樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn),，多達62%的樓盤不接受公積金貸款,。
為何眾多樓盤拒絕公積金貸款購房？一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)資深從業(yè)人員表示，住房公積金貸款審批手續(xù)嚴格,，放款的周期相對較長；不僅如此,，住房公積金管理中心還規(guī)定,，開發(fā)公司必須等房屋封頂，而且要取得銷售許可證后才一齊辦理,，開發(fā)商肯定會擔(dān)心回款的速度慢,，承擔(dān)的經(jīng)濟風(fēng)險加劇。
上述理由只是表面原因,，付炎新在接受《法人》記者采訪時透露的三個潛規(guī)則更能說明問題：第一,，對于
開發(fā)商來說，不論是在拿地,、審批還是在建設(shè),、完工等投資房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)中，都會和銀行有資金鏈上的往來,，和銀行的通力合作也就至關(guān)重要,，開發(fā)商在前期開發(fā)的時候從某個銀行貸款幾個億，銀行附加的條件往往就是房子出來后必須在這里辦理住房貸款,。
第二,，開發(fā)商和銷售商經(jīng)常不是一家，很多開發(fā)商習(xí)慣將自己的樓盤委托給其他地產(chǎn)商銷售,。開發(fā)商自身也許懂得住房公積金貸款是法律規(guī)定的必須提供的購房選擇之一,，但是受委托的銷售商卻不管這一套，只根據(jù)自己的利潤回報選擇與自己關(guān)系好的銀行簽訂貸款協(xié)議,。本案中寶瑞地產(chǎn)即為恒大地產(chǎn)在長沙的銷售商,。
第三就是赤裸裸的回扣關(guān)系。地產(chǎn)商在某個銀行貸款,，銀行就給他們多少回扣,，住房公積金管理中心屬于政府機構(gòu)，不可能有這層利益關(guān)系,。
付炎新所言的三個潛規(guī)則指向的核心就是地產(chǎn)商與銀行的勾結(jié),。“恒大雅苑”項目負責(zé)人祁智美與某銀行行長一同造訪伍先生就是最好的注腳,。據(jù)本刊記者調(diào)查獲悉,，與“恒大雅苑”資金來往最密切的，是中國銀行長沙金霞支行,。
伍先生很尊崇的一句話是“法治像陀螺一樣,，不抽打就轉(zhuǎn)不起來”，偶爾他也覺得自己挑戰(zhàn)地產(chǎn)商和整個行業(yè)潛規(guī)則的舉動很“堂吉訶德”，但是更多的時候他愿意做抽打陀螺的人,，盡管力量很微薄,。