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繼前兩天11個新盤扎堆領(lǐng)證之后,，25日中糧地產(chǎn)投資(北京)有限公司的祥云東方苑項目再獲預(yù)售許可批準(zhǔn),，至此，北京本周僅三天的新盤入市量便追平了上周的記錄,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，周末往往是集中開盤期，因此接下來的幾天新盤領(lǐng)證數(shù)有望持續(xù)攀高,，11月新盤入市量很有可能創(chuàng)年內(nèi)新高,。在這背后，一個主要原因是開發(fā)商對下月起執(zhí)行禁止直接收取預(yù)付款所做出的市場反應(yīng),，提前銷售樓盤以回籠資金,，而部分項目在有價無市的銷售困局下，比較典型的做法便是通過降價以換取銷售,。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示,，上周(11月15日-11月21日，下同)共有12個商品房住宅項目取得了預(yù)售許可證,。進入11月以來,，樓盤供應(yīng)量及預(yù)售樓盤數(shù)量持續(xù)增加，截至11月25日,，北京11月已有近40個樓盤(非住宅項目除外)入市,，而此前的10月份北京預(yù)售商品房住宅項目僅為15個,，相比之下猛增153%。
中廣信事業(yè)一部運營總監(jiān)卞明接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，11月出現(xiàn)取得預(yù)售證的“小熱潮”,，一個重要原因是“9.29新政”之后整個市場的觀望情緒使相當(dāng)一部分項目推遲開盤，“加之12月1日是一個重要的時間點,，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》將開始實施,，兩個因素的疊加效應(yīng)之下使得近期取證項目增多�,！�
據(jù)了解相關(guān)《辦法》要求開發(fā)商將不能直接收存商品房預(yù)售款的規(guī)定,，商品房預(yù)售金必須專款專用,。卞明認(rèn)為,，對于開發(fā)商而言，原來7個鍋蓋可以蓋10口鍋,，現(xiàn)在只能用10個鍋蓋了,，房地產(chǎn)開發(fā)資金的“杠桿效應(yīng)”將被壓縮。
眾所周知,，開發(fā)商的資金來源主要是由自有籌款,、融資和銷售資金回籠三部分組成。其中自有籌款的比例通常比較小,，而融資的貨幣成本較高,、風(fēng)險較大，因此開發(fā)商想要解決資金鏈緊張的問題,，將首先訴求于項目的銷售回款,。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開發(fā)商為回籠資金,，將提高銷售進度,，可能會以各種形式降價銷售；而市場上的商品房供應(yīng)量逐漸增多,，受供求關(guān)系影響,，也會對抑制房價起到一定的促進作用。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心也認(rèn)為,，中央對開發(fā)商繼續(xù)收緊資金“緊箍咒”,，先是銀行貸款、上市公司融資受限,，再到現(xiàn)在加強房產(chǎn)信托風(fēng)險管理,，中央的意圖昭然若揭，倒迫開發(fā)商以加快銷售進程來回籠資金，開發(fā)商面臨新一輪的降價壓力加大,。
卞明預(yù)測,，從今年的市場形勢來看，可能會在明年春節(jié)前出現(xiàn)一個成交價格的冰點,，相當(dāng)一部分項目會出現(xiàn)一個階段性的價格低點,，“會有一些典型的項目出現(xiàn)，比如通州某樓盤現(xiàn)銷售均價從之前的26000元/平方米下調(diào)至19800元/平方米,，直降6000多元,。”
不過,，也有業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示,，商品房預(yù)售資金監(jiān)管等政策不會影響到開發(fā)商的價格預(yù)期,，通過降價謀求快速回款來保證足夠資金回流的現(xiàn)象可能對于中小開發(fā)商而言是需要采取的趨同政策的應(yīng)對方式,，但由于北京的開發(fā)商基本都是有實力的全國性上市公司，其融資能力和渠道非同一般,，所以不會對北京的房地產(chǎn)市場帶來太大的影響,。
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