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河北省三河市燕郊鎮(zhèn)距離北京天安門只有30公里,，近年來，燕郊鎮(zhèn)發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢,，大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn),，吸引大量北京人前來購房置業(yè)。如今的燕郊鎮(zhèn),，高層住宅鱗次櫛比,，儼然成為北京的“睡城”“老城”。新華社記者
王民 攝 |
受一系列調(diào)控政策的影響,，近一段時(shí)間以來北京等熱點(diǎn)城市的商品住宅市場表現(xiàn)較為低迷,。不過,，受區(qū)域規(guī)劃推動(dòng)，北京周邊的河北樓市卻逐漸升溫,，最近的消息稱,，燕郊等地部分樓盤出現(xiàn)量價(jià)逆市攀升的局面。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，“大北京”概念下的區(qū)域樓市升值空間等優(yōu)勢凸顯,，正在吸引更多的投資者，這也將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場容量的倍增,。不過,，在樓市調(diào)控的大背景下，環(huán)北京區(qū)域住宅市場不太可能在樓市調(diào)整階段走出獨(dú)立的行情,，因此,，投資者應(yīng)理性分析投資風(fēng)險(xiǎn)。
“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”帶熱投資需求
與大多實(shí)施“限購令”的地方不同,，環(huán)北京的河北樓市受政策面利好消息的影響正逐漸贏得投資者的青睞,。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，1月至10月,，河北商品房銷售面積和銷售額分別增長66.6%和78.9%,，遠(yuǎn)高于全國的9.1%和17.3%。另有消息曝出,，燕郊,、固安等地相當(dāng)一部分樓盤表示會考慮調(diào)整價(jià)格，個(gè)別樓盤的均價(jià)甚至一周內(nèi)上漲了數(shù)百元,。
近日召開的2010首都圈發(fā)展高層論壇上,，北京市政府有關(guān)人士透露，北京地鐵規(guī)劃將向河北延伸1100公里,。從披露的方案上看,，地鐵的延伸將會涉及河北燕郊、香河,、固安,、大廠、涿州,、三河等地,。
據(jù)了解，計(jì)劃中的“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”包括環(huán)繞北京的張家口,、承德,、廊坊、保定四個(gè)地級市，以及涿州市,、三河市,、香河縣、固安縣等13個(gè)縣(市),。消息稱,，以上四市13縣在一至二年內(nèi),，通過高鐵,、輕軌、地鐵,、高速公路等立體交通設(shè)施建設(shè),，建成名副其實(shí)的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，即環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)任何地方,，都可在半小時(shí)內(nèi)達(dá)到北京城區(qū),；三至五年內(nèi)，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”將基本完成與北京同城化,。其內(nèi)容甚至包括圈內(nèi)城市與北京之間互相承認(rèn)養(yǎng)老,、醫(yī)療等社會保險(xiǎn)，在北京交社保,，在河北也能就近報(bào)銷等,。
消息傳出，部分環(huán)北京周邊樓盤開始逐漸走出地方“限購令”和“限貸令”的冷清,，出現(xiàn)回暖跡象,。河北香河某尚未開盤的項(xiàng)目最近主推的概念便是“首都經(jīng)濟(jì)圈”、“四方橋東35分鐘”等,，該銷售中心一位銷售人員告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，最近前來咨詢的人比之前明顯增加，甚至搭乘看房班車都要提前預(yù)約,，“有相當(dāng)一部分人并不是首次置業(yè),，他們大多看到了這里的升值空間，有意愿來這里投資,�,！�
一項(xiàng)調(diào)查顯示，在還沒有置業(yè)或打算改善置業(yè)的購房者中,，超三成網(wǎng)友看重香河樓市價(jià)格低的優(yōu)勢，22.7%的網(wǎng)友看好未來香河樓市的升值潛力,，在選擇香河置業(yè)的購房者改善型需求的比重達(dá)到30.6%,，投資需求的比重占29.8%，均高于首套房自住比例28.2%,。
同樣的情形也發(fā)生在燕郊,、涿州等地。在北京工作的林先生告訴記者,，他正是看中了燕郊某樓盤的保值升值空間才下定決心出手的,，“單位離這里太遠(yuǎn)，肯定不會過來住,，但現(xiàn)在通脹這么厲害,，還是投在房子上比較保險(xiǎn)�,！�
“大北京”區(qū)域樓市將迎重大利好
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，北京周邊部分樓盤正逐漸顯現(xiàn)的升溫跡象揭示了區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃對北京及泛北京區(qū)域發(fā)展的重大利好。
中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理助理施加勝認(rèn)為，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的完善,、強(qiáng)化,，加之包括電話區(qū)號統(tǒng)一等在內(nèi)的一系列措施，將促進(jìn)京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化融合,，縮小區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展差距,。目前，北京市區(qū)內(nèi)的發(fā)展幾近飽和,，上升空間不大,，投資發(fā)展相繼向周邊拓展，但交通配套尚不能滿足“大北京”迅速擴(kuò)張的需求,。新的軌道交通規(guī)劃一旦落實(shí),，會加速所覆蓋區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程�,！按蟊本睆母拍畹浆F(xiàn)實(shí)，將會展現(xiàn)出不可估量的前景潛力,。
“對區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展是重大利好,，‘大北京’樓市發(fā)展迎來新機(jī)遇�,！笔┘觿僬f,。他認(rèn)為，首先是對北京郊區(qū)樓市發(fā)展利好最大,，京城樓市的郊區(qū)化趨勢將會進(jìn)一步加劇,。“可以預(yù)見,，軌道的延伸,、路網(wǎng)的豐富，將對北京各郊縣,、五環(huán)外,、六環(huán)外的項(xiàng)目帶來重大利好。同時(shí),，也必將促進(jìn)相關(guān)區(qū)域土地開發(fā)的更加活躍,，京城樓市的郊區(qū)化趨勢將會進(jìn)一步加劇�,！�
不僅如此,，對河北“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”地區(qū)樓市而言也是強(qiáng)心針，對樓市的影響無疑也將深遠(yuǎn),�,！斑@幾年，燕郊樓市的火爆有目共睹，香河,、固安樓市發(fā)展亦呈快速跟進(jìn)之勢,。這一切都還是建立在道路交通尚欠發(fā)達(dá)、通勤成本不堪重負(fù)的基礎(chǔ)之上,�,！倍壍澜煌又鲁鞘羞B接線的不斷增加，將是“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”地區(qū)樓市發(fā)展的強(qiáng)心針,，也將有效舒緩北京樓市的緊張壓力,。
另外，京津冀一體化對三地而言,，都將是下一波經(jīng)濟(jì)爆發(fā)式增長的強(qiáng)勁動(dòng)力,。“經(jīng)濟(jì)的增長,、社會活力的提升,，將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場容量的倍增。也許可以預(yù)言,，未來,，北京周邊將會出現(xiàn)更多的‘燕郊’�,！薄�
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,，施加勝認(rèn)為，應(yīng)將環(huán)北京地區(qū)視為業(yè)務(wù)發(fā)展的重要潛力股,，該區(qū)域蘊(yùn)藏的機(jī)會將是巨大的,。有關(guān)證券機(jī)構(gòu)認(rèn)為，相關(guān)產(chǎn)業(yè)承接,、人口遷移必然給經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地價(jià)重估,，在經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)享有土地儲備的房地產(chǎn)公司無疑將直接受益。
投資風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕
雖然投資區(qū)域樓市的前景一片明朗,，但對于個(gè)人投資者而言,，還是需要對投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)有比較透徹的了解。業(yè)內(nèi)專家提醒,，如果想通過投資獲得較好收益需要防范多重風(fēng)險(xiǎn),。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈是一個(gè)龐大的造城運(yùn)動(dòng),，在帶動(dòng)相對落后區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí),，城市化進(jìn)程也容易導(dǎo)致該區(qū)域的物價(jià)上漲，既有利又有弊,。
單就投資而言,，一位業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示,，住宅投資基本上是靠差價(jià)賺錢，但環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)還需要一定的時(shí)間,，因此投資收益時(shí)間可能會相對較長一些,。據(jù)了解，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的消息并未在廊坊,、香河等地樓市掀起很大波瀾,，相當(dāng)一部分樓盤都表示近期不太可能漲價(jià)。
不僅如此,，上述業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為,，環(huán)北京區(qū)域住宅市場不太可能在樓市調(diào)整階段走出獨(dú)立的行情，在目前現(xiàn)況下,，必定也會隨之出現(xiàn)調(diào)整,。上述網(wǎng)絡(luò)調(diào)查便顯示，四成網(wǎng)友對于未來香河樓市發(fā)展持懷疑態(tài)度,，認(rèn)為北京樓市整體走勢對周邊區(qū)域有一定影響,，香河樓市未來的發(fā)展還要根據(jù)北京樓市的走向來決定。
此外,，從更長的時(shí)間段來看,，機(jī)遇背后蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)尤其是中小投資者來說更加危險(xiǎn)�,！拔覀儽仨毨潇o看到，部分樓盤短時(shí)間內(nèi)漲幅過高是很沒有道理的,，某種程度上說,，這就是在透支未來的消費(fèi)能力，總有一天會有不能負(fù)擔(dān)的時(shí)候,�,！泵缆�(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認(rèn)為，定價(jià)還是應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐木幼∷�,、承受能力等各種因素來綜合考慮,，而不是像現(xiàn)在這樣。如果定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和漲價(jià)速度都存在問題的話,，那么在某種程度上就是有泡沫了,，只不過這個(gè)泡沫現(xiàn)在還能支撐而已。不過,，“雖然目前來說泡沫還不會破,，但是到了一定的高點(diǎn)，外資是可以撤走的,，有錢人是可以移民的,，最后的風(fēng)險(xiǎn)就只能是廣大的草根階層來承受,。”徐楓說,。