在限購令和限貸令的雙重壓力下，一直在深圳樓市橫沖直撞的游資開始尋找出路,，除了進(jìn)入股市之外,，一部分資金盯住商業(yè)地產(chǎn)，另一部分則瞄準(zhǔn)惠州,、東莞等周邊城市,，呈現(xiàn)出外溢之勢。
商業(yè)地產(chǎn)火爆
“你怎么還不來下定,？我們的房子要賣完了,。”最近趙小姐去深圳市社保局旁邊的新盤首座看房,，售樓部工作人員在一周后打電話說,，這話讓趙小姐吃了一驚。
雖然首座位于深圳CBD東區(qū),，地段比較好,，又是地鐵口物業(yè)，但是它既沒有小區(qū),，采光也不好,，價格更是高得驚人,，起價32000元，所以看完房后,，她就一直在猶豫,，沒有想到這么快就要賣完了。
首座銷售的火爆說明了深圳游資尋找“避風(fēng)港”的急迫,。中原,、美聯(lián)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月深圳一手商鋪成交環(huán)比上漲133%,，售價普遍上升一成多,；二手商鋪成交亦環(huán)比上升了45%，放盤均價也環(huán)比上漲了5%,。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，10月，深圳共成交一手商鋪1.62萬平方米,，環(huán)比增加133%,，同比增加52%；一手商鋪成交均價為21945元/平方米,，環(huán)比上漲11%,。
二手商鋪成交量和成交價也在上漲，美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，10月深圳二手商鋪成交約7.77萬平方米,，環(huán)比增加45%。二手商鋪業(yè)主惜售心態(tài)漸顯,，放盤均價上調(diào)至32078元/平方米,，環(huán)比漲5%。
“在商業(yè)市場被普遍看好的行情下,，限購令又迫使大量資金離開住宅轉(zhuǎn)投商業(yè)市場,，形成對商業(yè)市場的刺激，新開盤的項(xiàng)目定價已較之前有所提高,，普遍上漲了10%到20%,。”中原地產(chǎn)市場研究部分析人士稱,。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部研究員覃娟稱,，通脹壓力大，而商鋪年租金回報率在4%至6%,，高者可達(dá)7%以上,，能跑贏CPI，因此會成為資產(chǎn)保值的首選。
“9月30日深圳發(fā)布住宅限購令后,，前來地鋪?zhàn)稍兩虡I(yè)地產(chǎn)的客戶明顯增多,。”21世紀(jì)不動產(chǎn)深圳泛城房地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧表示,，10月初以來,，不少原來有意購買住宅的客戶，紛紛轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)的意向購買者,。
楊創(chuàng)慧介紹,，21世紀(jì)不動產(chǎn)每天都對客戶情況進(jìn)行統(tǒng)計，10月份,，其在深圳的近百個地鋪反饋的信息是,，相比限購令前，商業(yè)地產(chǎn)意向客戶大幅增加了兩成,，實(shí)際成交量也有所上升,。客戶對商鋪的興趣比較濃厚,。位于東門,、華強(qiáng)北及南山中心區(qū)的高端商鋪備受關(guān)注；首次置業(yè)者由于經(jīng)驗(yàn)及資金有限,，更傾向于在龍華,、寶安的軌道交通節(jié)點(diǎn)，尋找價位合理,、具有較大成長空間的商業(yè)物業(yè),。
周邊樓市火熱
“從此豪宅歸正統(tǒng)！惠陽城市地標(biāo)豪宅龍林上觀樣板房榮耀綻放,，5千抵2萬限量申請,。”最近深圳市民經(jīng)常能收到這樣的手機(jī)短信,，這是附近的惠州樓市發(fā)出的購房邀請。深圳福田區(qū)很多的中介近期也紛紛推出去惠州,、東莞免費(fèi)看樓的專線,。
惠州、東莞向來是深圳投資客活躍的地方,。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,，深圳人在惠州、東莞兩地樓盤中的購房比例均超過了四成,，惠州大亞灣的很多樓盤甚至超過了75%,。在珠海，按照當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商的說法，深圳人購房者數(shù)量超過了與珠海毗鄰的澳門,，占據(jù)了其中絕大部分,。
惠州、東莞等相關(guān)政府部門均表示,，暫時不會出臺限購令,，給向來看好周邊城市的深圳客提供了寬松的置業(yè)環(huán)境，同時也給了置業(yè)者一顆定心丸,。
據(jù)合富輝煌東莞市場研究部最新區(qū)域成交數(shù)據(jù)顯示,，10月以來，緊鄰深圳的鳳崗鎮(zhèn)樓市成交暴漲,，成交總量連續(xù)三周位居全市32鎮(zhèn)區(qū)前三位,，成交總量僅次于南城區(qū)。據(jù)該鎮(zhèn)主要樓盤銷售負(fù)責(zé)人反映,，深圳“限購令”對鳳崗,、塘廈、樟木頭等臨深鎮(zhèn)區(qū)樓盤成交促動明顯,，大量深圳樓市資金外溢進(jìn)入購房,，近一個月以來鳳崗主要銷售樓盤深客成交比例高達(dá)7-9成。
在投資客的積極入市下,，東莞10月以來各區(qū)域出現(xiàn)了不少熱銷樓盤,，不少樓盤因?yàn)槌山换钴S都不同程度地調(diào)高了房價。東莞市區(qū)多個樓盤在9-10月間價格上調(diào)200元/平方米至500元/平方米,，而一些受投資客青睞的投資熱盤價格上調(diào)的幅度則更為明顯,。
惠州豪宅項(xiàng)目雅居樂白鷺湖銷售人員表示，7至9月份,，深圳客占該樓盤總體成交客戶的40%左右,，國慶后深圳客的比例明顯上升，已經(jīng)超過了50%,。第三套房停貸的政策實(shí)施后,，很多深圳客在惠州買房選擇一次性付款。
該樓盤開發(fā)商介紹,，深圳客對惠州樓盤的投資熱情自8月份以來逐漸增強(qiáng),，9月份，該項(xiàng)目共接待了3000多名深圳投資客,。9月份認(rèn)購雅居樂白鷺湖的深圳客總成交額達(dá)到了1.5億元之多,，創(chuàng)出該樓盤今年的最高紀(jì)錄。
樓市游資需堵疏結(jié)合
深圳限購令壓力之下,，由于商業(yè)地產(chǎn)和深圳周邊地產(chǎn)尚無限購要求,，外加交通的便利性,，促使游資繼續(xù)留在商業(yè)地產(chǎn)和周邊地產(chǎn)市場中。按照商業(yè)地產(chǎn)的商品屬性,，游資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)無可厚非,。然而，樓市游資外溢,、推高周邊城市房價顯然與國家宏觀調(diào)控政策不符,。專家認(rèn)為，要控制住炒樓現(xiàn)象,，必須從“堵”和“疏”兩方面入手,。
一方面，應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)政策,，徹底堵住游資入口,，防止游資進(jìn)一步在樓市興風(fēng)作浪。廣州社會科學(xué)院研究員彭澎認(rèn)為,，這種游資外溢的現(xiàn)象逼使政策從“治標(biāo)”走向“治本”,。住宅類房地產(chǎn)是半公共品而不是投資品。要堵住游資炒樓,，必須從根本上改變住房體制,。
彭澎認(rèn)為，首先,，政府應(yīng)提供大量保障性住房,，當(dāng)中低收入者都有房可住時，樓市升值的預(yù)期自然會降低,，資金就會從房地產(chǎn)市場流出,。
其次，針對炒房者,，政府應(yīng)盡快出臺房產(chǎn)稅和物業(yè)稅,，通過一段時間的試點(diǎn)后，在全國范圍內(nèi)對二套以上住房加稅,；并且,，在征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，對于不出租的空置房,，進(jìn)一步征收空置稅,，逼使炒樓無利可圖；另外,，應(yīng)當(dāng)對人均住房面積加以限制。北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為,，還可以通過“限外令”防止游資流入周邊樓市,。
同時，政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格打擊開發(fā)商捂盤捂地的行為。對于建好一定時間內(nèi)還未賣出的房子征稅,，對于閑置土地及未達(dá)開發(fā)比例的土地全部收回,。
另一方面，應(yīng)當(dāng)是鼓勵社會資金進(jìn)入實(shí)業(yè)和資本市場等其他投資渠道,。通過優(yōu)化投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境和完善創(chuàng)業(yè)板等資本市場體制來引導(dǎo)資金分流,。
韓世同和彭澎都認(rèn)為，與國外相比,，中國并不缺乏投資渠道,。出現(xiàn)資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的原因在于，目前很多行業(yè)并不景氣,、股市等資本市場大起大幅,，外加投資者對于期貨等市場缺乏足夠的了解，而20年來的發(fā)展經(jīng)歷告訴投資者：在中國,，只有房地產(chǎn)是穩(wěn)賺不賠的市場,。
要改變這種資金流向，必須對房地產(chǎn)行業(yè)釜底抽薪,，同時要優(yōu)化投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境和完善資本市場體制,，通過“一壓一提”實(shí)現(xiàn)資金的分流。
韓世同表示,，國家應(yīng)該出臺一些產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)政策,，通過差異化信貸、稅收,、產(chǎn)業(yè)政策,，及相應(yīng)的創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠期，吸引社會資金,。同時,，對于缺乏經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)知識積累的首次創(chuàng)業(yè)者，政府應(yīng)當(dāng)開展創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)課程,，幫助創(chuàng)業(yè)者做好老板,。
彭澎認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)加大資本市場對資金的吸引力,，通過合理監(jiān)管使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系得更緊密,，讓投資者放心。資本市場最容易實(shí)現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策,。創(chuàng)業(yè)板上市一年,，已吸引了不少資金。如果創(chuàng)業(yè)板繼續(xù)完善相應(yīng)制度,，確保該退的退,，今后資金吸引力將會更明顯,。