在限購(gòu)令和限貸令的雙重壓力下,，一直在深圳樓市橫沖直撞的游資開(kāi)始尋找出路，除了進(jìn)入股市之外,，一部分資金盯住商業(yè)地產(chǎn),，另一部分則瞄準(zhǔn)惠州、東莞等周邊城市,，呈現(xiàn)出外溢之勢(shì),。
商業(yè)地產(chǎn)火爆
“你怎么還不來(lái)下定？我們的房子要賣完了,�,！弊罱w小姐去深圳市社保局旁邊的新盤(pán)首座看房，售樓部工作人員在一周后打電話說(shuō),，這話讓趙小姐吃了一驚,。
雖然首座位于深圳CBD東區(qū)，地段比較好,，又是地鐵口物業(yè),，但是它既沒(méi)有小區(qū),，采光也不好，價(jià)格更是高得驚人,，起價(jià)32000元,，所以看完房后，她就一直在猶豫,，沒(méi)有想到這么快就要賣完了,。
首座銷售的火爆說(shuō)明了深圳游資尋找“避風(fēng)港”的急迫。中原,、美聯(lián)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，10月深圳一手商鋪成交環(huán)比上漲133%，售價(jià)普遍上升一成多,；二手商鋪成交亦環(huán)比上升了45%,，放盤(pán)均價(jià)也環(huán)比上漲了5%,。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，深圳共成交一手商鋪1.62萬(wàn)平方米,，環(huán)比增加133%，同比增加52%,；一手商鋪成交均價(jià)為21945元/平方米,，環(huán)比上漲11%。
二手商鋪成交量和成交價(jià)也在上漲,，美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，10月深圳二手商鋪成交約7.77萬(wàn)平方米，環(huán)比增加45%,。二手商鋪業(yè)主惜售心態(tài)漸顯,，放盤(pán)均價(jià)上調(diào)至32078元/平方米，環(huán)比漲5%,。
“在商業(yè)市場(chǎng)被普遍看好的行情下,，限購(gòu)令又迫使大量資金離開(kāi)住宅轉(zhuǎn)投商業(yè)市場(chǎng)，形成對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的刺激,，新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目定價(jià)已較之前有所提高,，普遍上漲了10%到20%�,！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部分析人士稱,。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部研究員覃娟稱，通脹壓力大,，而商鋪年租金回報(bào)率在4%至6%,，高者可達(dá)7%以上，能跑贏CPI,，因此會(huì)成為資產(chǎn)保值的首選,。
“9月30日深圳發(fā)布住宅限購(gòu)令后,，前來(lái)地鋪?zhàn)稍兩虡I(yè)地產(chǎn)的客戶明顯增多�,！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)深圳泛城房地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧表示,，10月初以來(lái)，不少原來(lái)有意購(gòu)買(mǎi)住宅的客戶,，紛紛轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)的意向購(gòu)買(mǎi)者,。
楊創(chuàng)慧介紹，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)每天都對(duì)客戶情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),，10月份,，其在深圳的近百個(gè)地鋪反饋的信息是，相比限購(gòu)令前,，商業(yè)地產(chǎn)意向客戶大幅增加了兩成,，實(shí)際成交量也有所上升�,？蛻魧�(duì)商鋪的興趣比較濃厚,。位于東門(mén)、華強(qiáng)北及南山中心區(qū)的高端商鋪備受關(guān)注,；首次置業(yè)者由于經(jīng)驗(yàn)及資金有限,，更傾向于在龍華、寶安的軌道交通節(jié)點(diǎn),，尋找價(jià)位合理、具有較大成長(zhǎng)空間的商業(yè)物業(yè),。
周邊樓市火熱
“從此豪宅歸正統(tǒng),！惠陽(yáng)城市地標(biāo)豪宅龍林上觀樣板房榮耀綻放，5千抵2萬(wàn)限量申請(qǐng),�,！弊罱钲谑忻窠�(jīng)常能收到這樣的手機(jī)短信，這是附近的惠州樓市發(fā)出的購(gòu)房邀請(qǐng),。深圳福田區(qū)很多的中介近期也紛紛推出去惠州,、東莞免費(fèi)看樓的專線。
惠州,、東莞向來(lái)是深圳投資客活躍的地方,。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，深圳人在惠州,、東莞兩地樓盤(pán)中的購(gòu)房比例均超過(guò)了四成,，惠州大亞灣的很多樓盤(pán)甚至超過(guò)了75%。在珠海,，按照當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商的說(shuō)法,，深圳人購(gòu)房者數(shù)量超過(guò)了與珠海毗鄰的澳門(mén),，占據(jù)了其中絕大部分。
惠州,、東莞等相關(guān)政府部門(mén)均表示,，暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)限購(gòu)令，給向來(lái)看好周邊城市的深圳客提供了寬松的置業(yè)環(huán)境,，同時(shí)也給了置業(yè)者一顆定心丸,。
據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部最新區(qū)域成交數(shù)據(jù)顯示，10月以來(lái),，緊鄰深圳的鳳崗鎮(zhèn)樓市成交暴漲,，成交總量連續(xù)三周位居全市32鎮(zhèn)區(qū)前三位，成交總量?jī)H次于南城區(qū),。據(jù)該鎮(zhèn)主要樓盤(pán)銷售負(fù)責(zé)人反映,，深圳“限購(gòu)令”對(duì)鳳崗、塘廈,、樟木頭等臨深鎮(zhèn)區(qū)樓盤(pán)成交促動(dòng)明顯,，大量深圳樓市資金外溢進(jìn)入購(gòu)房，近一個(gè)月以來(lái)鳳崗主要銷售樓盤(pán)深客成交比例高達(dá)7-9成,。
在投資客的積極入市下,，東莞10月以來(lái)各區(qū)域出現(xiàn)了不少熱銷樓盤(pán)，不少樓盤(pán)因?yàn)槌山换钴S都不同程度地調(diào)高了房?jī)r(jià),。東莞市區(qū)多個(gè)樓盤(pán)在9-10月間價(jià)格上調(diào)200元/平方米至500元/平方米,，而一些受投資客青睞的投資熱盤(pán)價(jià)格上調(diào)的幅度則更為明顯。
惠州豪宅項(xiàng)目雅居樂(lè)白鷺湖銷售人員表示,，7至9月份,，深圳客占該樓盤(pán)總體成交客戶的40%左右，國(guó)慶后深圳客的比例明顯上升,，已經(jīng)超過(guò)了50%,。第三套房停貸的政策實(shí)施后，很多深圳客在惠州買(mǎi)房選擇一次性付款,。
該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商介紹,，深圳客對(duì)惠州樓盤(pán)的投資熱情自8月份以來(lái)逐漸增強(qiáng)，9月份,，該項(xiàng)目共接待了3000多名深圳投資客,。9月份認(rèn)購(gòu)雅居樂(lè)白鷺湖的深圳客總成交額達(dá)到了1.5億元之多，創(chuàng)出該樓盤(pán)今年的最高紀(jì)錄,。
樓市游資需堵疏結(jié)合
深圳限購(gòu)令壓力之下,，由于商業(yè)地產(chǎn)和深圳周邊地產(chǎn)尚無(wú)限購(gòu)要求，外加交通的便利性,，促使游資繼續(xù)留在商業(yè)地產(chǎn)和周邊地產(chǎn)市場(chǎng)中,。按照商業(yè)地產(chǎn)的商品屬性,，游資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)無(wú)可厚非。然而,，樓市游資外溢,、推高周邊城市房?jī)r(jià)顯然與國(guó)家宏觀調(diào)控政策不符。專家認(rèn)為,，要控制住炒樓現(xiàn)象,，必須從“堵”和“疏”兩方面入手。
一方面,，應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)政策,，徹底堵住游資入口，防止游資進(jìn)一步在樓市興風(fēng)作浪,。廣州社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎認(rèn)為,，這種游資外溢的現(xiàn)象逼使政策從“治標(biāo)”走向“治本”。住宅類房地產(chǎn)是半公共品而不是投資品,。要堵住游資炒樓,，必須從根本上改變住房體制。
彭澎認(rèn)為,，首先,，政府應(yīng)提供大量保障性住房，當(dāng)中低收入者都有房可住時(shí),，樓市升值的預(yù)期自然會(huì)降低,，資金就會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)流出。
其次,，針對(duì)炒房者,，政府應(yīng)盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅和物業(yè)稅，通過(guò)一段時(shí)間的試點(diǎn)后,，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)二套以上住房加稅；并且,，在征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上,，對(duì)于不出租的空置房，進(jìn)一步征收空置稅,，逼使炒樓無(wú)利可圖,；另外，應(yīng)當(dāng)對(duì)人均住房面積加以限制,。北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為,，還可以通過(guò)“限外令”防止游資流入周邊樓市。
同時(shí),，政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)捂地的行為,。對(duì)于建好一定時(shí)間內(nèi)還未賣出的房子征稅,，對(duì)于閑置土地及未達(dá)開(kāi)發(fā)比例的土地全部收回。
另一方面,，應(yīng)當(dāng)是鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)入實(shí)業(yè)和資本市場(chǎng)等其他投資渠道,。通過(guò)優(yōu)化投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境和完善創(chuàng)業(yè)板等資本市場(chǎng)體制來(lái)引導(dǎo)資金分流。
韓世同和彭澎都認(rèn)為,，與國(guó)外相比,，中國(guó)并不缺乏投資渠道。出現(xiàn)資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的原因在于,，目前很多行業(yè)并不景氣,、股市等資本市場(chǎng)大起大幅，外加投資者對(duì)于期貨等市場(chǎng)缺乏足夠的了解,，而20年來(lái)的發(fā)展經(jīng)歷告訴投資者：在中國(guó),，只有房地產(chǎn)是穩(wěn)賺不賠的市場(chǎng)。
要改變這種資金流向,，必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)釜底抽薪,，同時(shí)要優(yōu)化投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境和完善資本市場(chǎng)體制，通過(guò)“一壓一提”實(shí)現(xiàn)資金的分流,。
韓世同表示,，國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)一些產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)政策，通過(guò)差異化信貸,、稅收,、產(chǎn)業(yè)政策，及相應(yīng)的創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠期,，吸引社會(huì)資金,。同時(shí)，對(duì)于缺乏經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)知識(shí)積累的首次創(chuàng)業(yè)者,，政府應(yīng)當(dāng)開(kāi)展創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)課程,，幫助創(chuàng)業(yè)者做好老板。
彭澎認(rèn)為,，應(yīng)當(dāng)加大資本市場(chǎng)對(duì)資金的吸引力,，通過(guò)合理監(jiān)管使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系得更緊密，讓投資者放心,。資本市場(chǎng)最容易實(shí)現(xiàn)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,。創(chuàng)業(yè)板上市一年，已吸引了不少資金,。如果創(chuàng)業(yè)板繼續(xù)完善相應(yīng)制度,，確保該退的退，今后資金吸引力將會(huì)更明顯。