住房反向抵押貸款——以房養(yǎng)老,，這個(gè)在中國(guó)還停留在紙上的金融產(chǎn)品再次引人關(guān)注,。民政部副部長(zhǎng)竇玉沛日前指出，“以房養(yǎng)老”將納入下一階段工作的引導(dǎo)方向,。
住房反向抵押貸款,，是指擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司,，保險(xiǎn)公司按期向投保人支付現(xiàn)金，直至投保人亡故,，才將房屋收回,。這相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過分期付款的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán),，也被稱作“倒按揭”,。
業(yè)內(nèi)人士指出，住房反向抵押貸款對(duì)于解決養(yǎng)老問題有積極意義,，目前推出住房反向抵押貸款的基本條件已經(jīng)具備,，需要有關(guān)部門和企業(yè)進(jìn)一步推進(jìn)。
發(fā)揮住房的“養(yǎng)老功能”
“我是在年輕時(shí)貸款買房,，到60歲臨近退休時(shí)就將房貸全部還清,，然后我將該房屋的產(chǎn)權(quán)出售或抵押給銀行，使用權(quán)則依然保留供給我正常生活居住,，賣房或抵押房的錢財(cái)由銀行每個(gè)月支付給我作生活費(fèi)補(bǔ)貼,。在整個(gè)養(yǎng)老的20年里，我去中國(guó)爬了長(zhǎng)城,，去法國(guó)吃了大餐,，還到韓國(guó)做了整容，到美國(guó)逛了迪斯尼樂園,，這都是我把房子抵押給銀行,，讓房子給‘報(bào)銷’的�,！�
中國(guó)老太太和美國(guó)老太太買房的故事曾經(jīng)廣為流傳,，其中美國(guó)老太太的生活方式讓不少中國(guó)人感嘆，而浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武講述的這個(gè)“第三個(gè)老太太”的“以房養(yǎng)老”的故事也許讓人更加覺得不可思議,。
事實(shí)上,，在美國(guó)和日本等國(guó)家，近年來大批老人通過“住房反向抵押貸款”實(shí)行“以房養(yǎng)老”,，很好地解決了養(yǎng)老問題,。據(jù)了解，美國(guó)參加住房反向抵押貸款的家庭2009年已經(jīng)達(dá)到了110萬(wàn)戶,，而日本有30%的老人實(shí)現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”,。
隨著中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老問題日益嚴(yán)峻,。對(duì)于很多老年人來說,，單靠社會(huì)養(yǎng)老金已經(jīng)很難滿足其退休后的生活需求。而在房屋的居住功能和投資功能之外，養(yǎng)老功能往往被人們忽視,。
柴效武認(rèn)為,，家庭擁有人力資產(chǎn)、貨幣金融資產(chǎn)和住房實(shí)物資產(chǎn)三大財(cái)富,，晚年養(yǎng)老資源也分別包括兒女,、票子和房子三種形式。用房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的重任,，以部分地取代養(yǎng)兒防老和貨幣養(yǎng)老,，有積極的意義。
幸福人壽董事長(zhǎng),、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說,，住房反向抵押貸款主要針對(duì)的是有房沒錢的老人，他們?cè)趪?guó)外被稱為“住房富人,，貨幣窮人”,，而有錢有房的老人不需要為養(yǎng)老發(fā)愁，沒房沒錢的老人則應(yīng)該由政府來承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任,。
不過,，中國(guó)人千百年來的傳統(tǒng)觀念是“養(yǎng)兒防老”、“但存方寸地,，留與子孫耕”,。如果以房養(yǎng)老，房產(chǎn)最后不能留給子孫,，這種養(yǎng)老方式無疑難以被人接受,。孟曉蘇指出，現(xiàn)在有的老人有多套房,，還有很多老人屬于沒有子女的“丁克家庭”,，他們?cè)敢馔ㄟ^以房養(yǎng)老來避免“貧困地活著，富裕地死去”,。
“房款”給付與預(yù)期壽命掛鉤
在具體操作層面,，住房反向抵押貸款具有很大的靈活性。孟曉蘇介紹說,，住房反向抵押貸款有近40種方式,，非常個(gè)性化，比如老人可以搭配高額的醫(yī)療保險(xiǎn),，可以要求保險(xiǎn)公司以遞減、遞增或者均衡的方式給付養(yǎng)老金,。
當(dāng)然,，百變不離其宗。柴效武認(rèn)為運(yùn)營(yíng)住房反向抵押貸款的基本思路是：
第一，家庭成員在其工作時(shí)期,，只要考慮通過儲(chǔ)蓄存款,、按揭貸款等形式購(gòu)買住宅，住宅可選擇購(gòu)買得較大較好一些,，并擁有較高的升值潛力,，然后于退休前還清貸款累計(jì)本息，取得該房屋的全部產(chǎn)權(quán),。
第二,，在60歲或更高的年份退休養(yǎng)老時(shí)，將所居住房屋的產(chǎn)權(quán)抵押或出售給銀行,、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu),，房屋的使用權(quán)仍舊保留供整個(gè)養(yǎng)老生活期間繼續(xù)居住，直到生命的終結(jié)或準(zhǔn)備遷移,、出售該住房為止,。
第三，金融或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人或投保人的年齡,、生命期望余值,、房產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)等因素，按照約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式,，在整個(gè)貸款期間定期或根據(jù)客戶需要一次性,、隨時(shí)性地給予所需要的錢財(cái)，供其養(yǎng)老補(bǔ)貼使用,。
第四,，房主去世后，用房產(chǎn)出售所得償還貸款累計(jì)本息,，其升值部分歸抵押權(quán)人所有,，或按照約定在雙方之間予以合理分配。
柴效武指出,，住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價(jià)與抵押住房?jī)r(jià)值的高低,、老人預(yù)期壽命的長(zhǎng)短和利率費(fèi)率的高低有關(guān)。比如,，某60歲老人有一套面積為90平方米的住房,，目前市價(jià)為40萬(wàn)元。經(jīng)過對(duì)該老年人擁有房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估,，預(yù)期20年后房屋約折損12萬(wàn)元,，附著土地預(yù)計(jì)的增值為20萬(wàn)元，純?cè)鲋?萬(wàn)元,。利率以單利4%計(jì)算,，保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支的貼現(xiàn)利息大致為45%,，按照55%的給付比例，計(jì)算整個(gè)抵押房屋應(yīng)給付的房款總額為26.4萬(wàn)元,，再將這一給付總額分?jǐn)偟皆摾夏耆说恼麄�(gè)預(yù)期壽命中(假若以20年計(jì)算),，平均每年可得到現(xiàn)金1.32萬(wàn)元，每個(gè)月為1100元,。
如果是在北京這樣的高房?jī)r(jià)城市,，按照孟曉蘇的初步推算，擁有一套價(jià)值300萬(wàn)元至400萬(wàn)元房產(chǎn)的65歲男性老人,，預(yù)期壽命為77歲,，通過住房反向抵押貸款，每個(gè)月從保險(xiǎn)公司拿到的養(yǎng)老金可以達(dá)到2萬(wàn)元,。
反向抵押貸款條件基本具備
據(jù)了解,，住房反向抵押貸款起源于荷蘭，而運(yùn)用最為完善,、最具有代表性的是美國(guó),。在美國(guó)，由聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì),、政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì),、聯(lián)邦住房抵押公司共同組成的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，與聯(lián)邦住房管理局,、聯(lián)邦儲(chǔ)蓄等政府機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證了反向抵押貸款的低風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào),。
早在2003年，就有業(yè)內(nèi)人士建議在中國(guó)發(fā)展住房反向抵押貸款,，北京,、上海、廣州等城市也相繼提出要進(jìn)行相關(guān)探索,，但時(shí)至今日未見實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,。業(yè)內(nèi)人士指出，推出住房反向抵押貸款已經(jīng)沒有了大的障礙,，保險(xiǎn)公司具備了操辦住房反向抵押貸款的條件,，但仍然顧慮重重。
房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),，是保險(xiǎn)公司現(xiàn)在難以吃下“定心丸”的一個(gè)重要原因,。柴效武指出，老年人要用住房蘊(yùn)含的價(jià)值養(yǎng)活自己,，但房子蘊(yùn)含的價(jià)值是個(gè)變量而非常量,，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)起伏不定。到該老年人死亡的那一天,，這個(gè)房?jī)r(jià)的態(tài)勢(shì)是會(huì)上升,、下跌或仍呈現(xiàn)為大致持平,，則是不大清楚。即使說該住房?jī)r(jià)值的上升是確切無疑,，但上升的幅率會(huì)有多大，是50%,、80%還是200%,，同樣難以判斷。
孟曉蘇認(rèn)為,，保險(xiǎn)公司從2003年開始擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)下跌,，結(jié)果是持續(xù)地翻倍地上漲，現(xiàn)在又開始擔(dān)心未來的房?jī)r(jià),。土地增值是房?jī)r(jià)上漲的主要因素,，由于土地是不會(huì)貶值的，保險(xiǎn)公司不用擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),。
保險(xiǎn)公司普遍擔(dān)憂的另一個(gè)問題是土地使用年限,。住宅用地的使用年限一般只有70年，按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回,。
不過,，孟曉蘇認(rèn)為，隨著物權(quán)法的出臺(tái),，這方面的障礙也已經(jīng)消除了,。據(jù)了解，物權(quán)法自2007年開始實(shí)施,，規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后可自動(dòng)續(xù)期,，這為開展反向抵押貸款奠定了產(chǎn)權(quán)法律基礎(chǔ)。
柴效武告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，雖然住房反向抵押貸款對(duì)社會(huì)有很大的好處,，但對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，推出這種產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)大,、成本收回時(shí)間長(zhǎng),，所以積極性不是很強(qiáng)，這需要國(guó)家在財(cái)政稅收等方面出臺(tái)相應(yīng)的支持政策,。