在一系列細(xì)化“國十條”的政策頻頻發(fā)布之后，此輪樓市調(diào)控的利器——房產(chǎn)稅,，這只懸著的“靴子”何時落下成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。消息人士稱,，上海,、重慶等地態(tài)度積極，正在為開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)做準(zhǔn)備,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪的專家認(rèn)為,，目前開始改革試點(diǎn)的條件已基本具備，若未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場仍未趨于平穩(wěn),，不排除年內(nèi)出臺房產(chǎn)稅的可能,。
蓄勢 試點(diǎn)條件已基本具備
9月29日，有關(guān)部委下發(fā)通知再次強(qiáng)調(diào)“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,，并逐步擴(kuò)大到全國”,。節(jié)前最后一天，財政部國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整答記者問時表示,，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn),，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。隨后上海,、重慶等地頻頻釋放信號強(qiáng)化房產(chǎn)稅改革的預(yù)期,，表示正在緊鑼密鼓地為做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)積極準(zhǔn)備。
上海此次樓市調(diào)控細(xì)則明確,，按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求,，積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項準(zhǔn)備工作�,！胺慨a(chǎn)稅‘引而待發(fā)’,，但是信號越來越強(qiáng)烈�,！睆�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說,。
上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生介紹，上海作為特大型城市,，堅決鼓勵住房合理消費(fèi),，控制投資性購房，抑制投機(jī)性需求,，“這也是上海自身的需要,，上海也有一定的基礎(chǔ)條件�,！彼硎�,，細(xì)則中關(guān)于房產(chǎn)稅的條款表明了上海的積極態(tài)度,，“一旦國家的政策明確，上海也會加快推進(jìn),，目前正在做一些準(zhǔn)備工作,。”
事實(shí)上,，作為西部重鎮(zhèn)的重慶市也早就有征收房地產(chǎn)稅的想法,。在重慶市三屆人大常委會第十六次會議上，重慶市市長黃奇帆在作《關(guān)于2010年全市重點(diǎn)工作的情況報告》時表示,，政府將采取多種措施管理好商品房,，防止房價不正常波動。其中一個重要舉措便是擬將對高價商品房征收“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”,。為此,，重慶市制定了征收“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”的方案，并上報國務(wù)院,。此舉曾一度引起業(yè)界的廣泛關(guān)注,。
重慶市財稅系統(tǒng)一位人士向記者證實(shí)，此前重慶市政府上報的征收“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”方案,，至今沒有獲得國務(wù)院的批復(fù),。記者了解到，目前,，重慶市相關(guān)部門正積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項準(zhǔn)備工作,。一旦國家政策明確，重慶將會加快推進(jìn),。
據(jù)介紹,，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅開征于1986年，屬于財產(chǎn)稅范疇,�,；诋�(dāng)時城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低等情況，《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,，對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅,。上述兩部委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來,，隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高,，商品房市場日益活躍，改革和完善房產(chǎn)稅制度,，對個人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的,，既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，也有利于健全地方稅體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用,，引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi),。
專家指出，從長遠(yuǎn)來看,，房產(chǎn)稅改革勢在必行,，就目前而言，個別城市進(jìn)行改革試點(diǎn)已具備了基本條件,。中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓表示，從稅制完善的角度講,，房產(chǎn)稅改革只是對原有條款進(jìn)行修正,，沒有相對復(fù)雜的立法過程。從征收各環(huán)節(jié)來說,，經(jīng)過7年物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”,，在房產(chǎn)估值等方面也積累了一定的經(jīng)驗，技術(shù)上不存在太大問題,。
突破 滬深有望率先試點(diǎn)
按照財政部和國家稅務(wù)總局提出的思路：從國際經(jīng)驗及公平,、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應(yīng)對個人所有的住房普遍征收,。但考慮到這項改革情況復(fù)雜,，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅,。
劉桓認(rèn)為,，上述表態(tài)意味著，不論商業(yè)地產(chǎn)還是個人非營業(yè)性房產(chǎn)都有可能成為征稅的對象,，但對個人非營業(yè)性房產(chǎn)征稅應(yīng)當(dāng)區(qū)分住宅用途,，“基本住宅還是投資、投機(jī)性住宅應(yīng)該是有區(qū)別的,�,！彼M(jìn)一步表示，目前來看,，基本住宅不征稅似乎已成共識,，但接下來具體怎么征收還需要進(jìn)一步明確，比如是否要確定一個免稅額等,。
對此,，國內(nèi)一直有諸多爭論。有人認(rèn)為應(yīng)該按照套數(shù),，比如第一套房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅,，從第二套開始征收等；有人認(rèn)為應(yīng)該以面積為準(zhǔn)，達(dá)到一定面積才征收房產(chǎn)稅,；另外一部分人則主張按照房產(chǎn)評估值進(jìn)行征收,。
哪些地方將率先試點(diǎn)、稅率會是多少等問題也是眾人關(guān)注的焦點(diǎn),。對此,，我愛我家控股公司副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說，滬,、深有望率先試點(diǎn),，重慶、北京則可能跟隨其后,。他解釋說,，由于上海、深圳的房屋權(quán)屬關(guān)系比較簡單,，多為商品房,，滬深率先展開房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性非常大。重慶最近也對房產(chǎn)稅的試點(diǎn)進(jìn)行了積極表態(tài),，所以也將跟隨其后,。而北京由于房屋權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜，總存量較大,，房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作將會稍晚于滬深,。
對于目前傳出改革方案可能會采取0.3%至0.4%的稅率，劉桓認(rèn)為,，目前這些傳聞也只是坊間揣測,，沒有依據(jù)。在他看來,，從打擊投機(jī)的角度,，這樣的稅率水平是偏低的，“不過,，稅率的提高也有一個不斷完善的過程,。”
胡景暉認(rèn)為,，房產(chǎn)稅的稅率,，如果依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后余值的1.2%計算繳納，年稅率應(yīng)該不會超過房產(chǎn)原值的8‰,；如果按出租收益計征的話,，年稅率大約為4%，考慮到目前全國多個城市對房屋出租收取的5%的綜合稅,，合并后,，稅率大約在租金的4%至5%之間,。
記者了解到，其他一些國家也將稅收政策作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段之一,。在美國,，房地產(chǎn)稅收體系對房地產(chǎn)的調(diào)控功能主要就在于抑制房地產(chǎn)投機(jī)，其房地產(chǎn)稅主要有不動產(chǎn)財產(chǎn)稅,、不動產(chǎn)投資所得稅,、遺產(chǎn)稅和贈與稅等。其中,，不動產(chǎn)財產(chǎn)稅——作為房地產(chǎn)稅收中一項重要的稅種是一種從價稅,，稅收額隨著房價的上漲而提高。不動產(chǎn)財產(chǎn)稅由不動產(chǎn)稅和特別附加稅構(gòu)成,。不動產(chǎn)稅的計算基數(shù)通常是稅務(wù)部門根據(jù)法律規(guī)定在公平的市場價值的基礎(chǔ)上評估的價格,，而稅率在各州各不相同。
時機(jī) 不排除年內(nèi)出臺的可能性
雖然,，一定程度上在個別城市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已具備基本條件，但推出的時機(jī)卻存在一定爭議,。有專家認(rèn)為,，未來一段時間內(nèi)如果房價過快上漲勢頭得不到遏制、投機(jī)氣氛依舊濃重的話,，不排除房產(chǎn)稅改革方案年內(nèi)出臺的可能性,。不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為，新近出臺的一系列調(diào)控政策如能在今年四季度取得令人滿意的效果,，房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨于平穩(wěn)的話,，房產(chǎn)稅改革可能會延后。
一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)資深人士對《經(jīng)濟(jì)參考報》表示,，雖然通常情況下沒有人愿意多繳稅,，但部分城市經(jīng)歷了房價過快上漲、炒房投機(jī)盛行的階段之后,，更多的人傾向于國家在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收政策方面有所動作,，這為推行房產(chǎn)稅改革提供了比較好的社會氛圍，有關(guān)部門很可能會選擇這樣的時機(jī)盡快使改革落地,。
胡景暉認(rèn)為,，不久前出臺的“五項措施”，如果能夠在第四季度有效穩(wěn)定交易,、平抑房價,，并取得令管理層和社會大眾比較滿意的效果，那么房產(chǎn)稅的試點(diǎn)有可能會延遲到明年下半年,；如果二次調(diào)控仍舊不能取得令人滿意的效果,，那么房產(chǎn)稅的試點(diǎn)很可能在明年年初就會出臺。
劉桓主張，如果有可能的話還是要再觀察未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,。與去年底至今年初這一時段相比,，目前房地產(chǎn)市場房價過快上漲、投機(jī)勢頭已經(jīng)被遏制住了,，所以進(jìn)行房產(chǎn)稅改革還應(yīng)力求穩(wěn)妥,，“雖然從完善稅制等角度房產(chǎn)稅改革勢在必行，但人們對房產(chǎn)稅賦予太多調(diào)控功能,，這就要求我們在采取這個措施的時候要格外小心,。”
他預(yù)測,，在“國十條”等一系列調(diào)控政策下,，未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨于平穩(wěn)的話，房產(chǎn)稅改革很可能會延后,。
對于房產(chǎn)稅的作用,，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房產(chǎn)稅的影響可分為三個階段：短期來看影響較大,，房產(chǎn)稅的出臺標(biāo)志著國家調(diào)控房價的決心非常大,，不達(dá)目的不罷休；中期分析,，利空將被市場消化,，因為試點(diǎn)開征初期，稅基小,、稅負(fù)低,，容易被賣家轉(zhuǎn)嫁；長期來看,，房地產(chǎn)稅制得到改善后,，不僅有利于引導(dǎo)地方政府不再緊盯著土地財政，也能在一定程度上為樓市中的投資投機(jī)需求降溫,，從而有利于穩(wěn)定房價,。
不過，也有專家認(rèn)為,，現(xiàn)在市場對房產(chǎn)稅改革的期望值有些過高,，對房產(chǎn)稅的效果也有些夸張。實(shí)際上房產(chǎn)稅開征達(dá)不到那么大的作用,，在很多征收房產(chǎn)稅的國家里,，照樣有房地產(chǎn)泡沫。在短期之內(nèi),，可能對房價上漲有一定的抑制作用,，但長期來看,，作用如何有待觀察。