 |
|
繼6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比由上漲轉(zhuǎn)為下降,，最近一些地方房價又出現(xiàn)“試探性”上漲,。部分開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市,，試圖復制高房價,。新華社記者
郭緒雷 攝 |
一方面,，在號稱史上最嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控政策的“國十條”出臺后,，開發(fā)商始終惴惴不安地懷疑自身資金鏈會斷裂,，卻始終不肯降價銷售,，另一方面,，開發(fā)商采取各種“乾坤大挪移”的手段,，通過各種方式“以地融資”，豪賭“調(diào)控”重蹈2008年至2009年間成“空調(diào)”的覆轍,。
記者近日在對廣東,、廣西、湖南,、云南,、貴州等省區(qū)的開發(fā)商進行采訪時發(fā)現(xiàn)，相當一部分開發(fā)商通過前期的“融資套現(xiàn)”方式,，度過了資金鏈“緊張期”,，對房價的重拾升勢表示了強烈的信心。
“資金鏈”緊張的時候,，跳樓的心都有了
“‘資金鏈’最緊張的時候,，我們跳樓的心都有了,。”記者采訪的一位2010年“兩會”期間,，以“天價”拍下南寧“地王”的開發(fā)商合作伙伴說,。當時買下“地王”的樓面價格高達每平方米一萬多元，還不包括各種建安成本,，這意味著樓盤的銷售價格最少要到兩萬元才能確保不虧本,。
這位姓林的開發(fā)商告訴記者，自己是搞鋼材銷售起家的,，從2002年至2007年,，短短幾年時間，趁著人民幣升值和國內(nèi)經(jīng)濟水平的快速上揚,，從鋼材,、物流中掘到“第一桶金”的他，開始轉(zhuǎn)型從事房地產(chǎn),。2006年至2009年間,，房地產(chǎn)價格快速飆升，企業(yè)的資本也就越滾越大,。
“‘國十條’一下來,，加上年初項目運作經(jīng)理一時半會沒弄清楚形勢，搞得高價拍下黃金地段的我們一下子成了‘過街老鼠’,。政府明令禁止工商銀行,、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行,、建設(shè)銀行,、交通銀行給我們發(fā)放項目貸款，銀行也擔心過不了審核,。搞得我們杯弓蛇影,，把資金鏈繃得緊緊的�,！绷中臻_發(fā)商說,，最無奈的時候，他們采取項目樓盤“整體轉(zhuǎn)讓”的方式,，將南寧大橋南岸200多畝土地,、能建設(shè)幾十個樓盤的項目，分割成一塊一塊的,，每平方米的銷售價不到3000元錢,，將每一棟樓計算好整體的面積，轉(zhuǎn)讓給具體的包工頭,。這種做法雖然承擔著“違規(guī)”的風險,，但比起資金鏈斷裂的危險來說,，還是小多了。
土地“融資套現(xiàn)” 成功“避險”
“項目轉(zhuǎn)移”,、“樓盤轉(zhuǎn)包”,、“土地入股”……這些是開發(fā)商成功規(guī)避調(diào)控壓力的“不二法門”。
——項目轉(zhuǎn)移“無本萬利”,。
就是將已經(jīng)到手的項目,，通過各種方式，將準備或者即將要拍賣的土地,，通過“暗箱操作”的手段,，將項目弄到具體的開發(fā)商手上。記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，“項目轉(zhuǎn)移”往往采取讓項目負責人與開發(fā)商見面,，負責人按照開發(fā)商能夠承受的“極限壓力”設(shè)置拍賣土地的“門檻”，造成實際拍賣過程中只有一至兩家企業(yè)能夠拿下土地的事實,，“程序上走過場”，實際上開發(fā)商通過這兩家企業(yè),，就實現(xiàn)了“圍標”,。
熟悉項目運作內(nèi)情的開發(fā)商馮琳告訴記者：“如果按照‘極限壓力’來具體實施，即使拿到地的開發(fā)商也沒法賺到錢,，只能靠事后的修改規(guī)劃,、提高容積率、減少配套設(shè)施建設(shè)等一系列做法來‘善后’,，這也是項目責任人要確保的,。”
記者在采訪中了解到,，南寧市不少新建設(shè)的樓盤,、小區(qū)，普遍面臨著中小學校,、社區(qū)醫(yī)院等配套設(shè)施不全的問題,，南寧市教育局相關(guān)負責人明確表示：這就是開發(fā)商拒不建設(shè)配套設(shè)施造成的。
——“樓盤轉(zhuǎn)包”暗藏“崩盤”危機,。
資金鏈緊張的開發(fā)商,，通過將拿到手的土地進行重新規(guī)劃，將幾百畝的樓盤劃分為一期到N期,，每期開發(fā)三到四棟樓,，每棟樓交給不同的包工頭具體實施。這就形成了“總項目”—“分期樓盤”—“單一樓層”的開發(fā)模式,，資金鏈上也形成了“總樓盤”—“分期樓盤”—“單一樓層”的“金字塔”型模式,。
熟悉開發(fā)商項目運作模式的財務專業(yè)人士沈萍向記者透露：以100萬平方米的大型樓盤來計算,，如果預計房價是每平方米8000元，拿地和建安成本為每平方米3000元,，按照銀行項目準備金為33%來計算,，那么項目的總開發(fā)商就要準備將近九億元的資金注入。但根據(jù)樓盤分期開發(fā)的具體操作辦法,，100萬平方米的樓盤完全可以分為五至六期來開發(fā),，真正需要準備的資金為兩億元左右。如果再分配到具體每一棟樓,，則所需要準備的資金更少,。加上通過“金字塔”的方式進行投融資，需要準備的資金更是誰都不敢想,。
沈萍說：“100萬平方米的大型樓盤,，只要關(guān)系到位，不到3000萬元就能運作成功,，局外人誰能想象得到,？”
——“土地入股”吸納眾多“游資”進場。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，4,、5月間“國十條”出臺后沒多久，開發(fā)商確實普遍蔓延著一種悲觀情緒,，他們認為,，如果按照這些辦法實施下去，不用半年時間,，房地產(chǎn)就一定會降價,，“巨額利潤”肯定會化為烏有。
然而,，記者采訪的多位開發(fā)商表示：“7月份開始,，就有不少資金通過各種渠道找到我們，愿意將資金注入我們的項目,，前提只有一個：以用地指標和土地使用權(quán)證為核心,，參股其中�,！�
常年在珠三角從事房地產(chǎn)業(yè)務的經(jīng)理人范波告訴記者：“7至9月間,，經(jīng)過我手上，通過各種方式注入具體項目的資金不下200億元人民幣,，項目遍及云南,、廣西、湖南、江西的樓盤,，其中不少都是以美元,、歐元的方式注入的。這極大地緩解了相當一部分開發(fā)商的資金壓力,�,！�
“金九銀十”：“豪賭”調(diào)控成“空調(diào)”
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些遲遲不愿降價銷售的開發(fā)商仍在“豪賭”,，用他們的話來說一定要在“金九銀十”狠狠地賭一把：“賭中央政府的措施”,、“賭地方政府的舉措”、“賭消費者的心態(tài)”,。
范波認為：“中央政府的手段舉措強硬,，但后續(xù)的配套措施卻仍未見出臺，如房產(chǎn)稅,、遺產(chǎn)稅……也未見出臺的‘時間表’,，這表明一些部委辦局對調(diào)控的方向和辦法還存在著爭議，只要能夠熬過去,，開發(fā)商就可以利用手中的資金運作能力,，向政府‘叫板’�,！�
廣西師范大學出版社南寧分社社長李庭華認為,，地方政府其實是最大的“獲利層”。由于分稅制的存在,，房地產(chǎn)開發(fā)的各種稅收,，成為地方政府增加財政收入,、提高GDP,，博取個人政績不可或缺的環(huán)節(jié)。因此,，只要現(xiàn)行的分稅制不改革,，地方政府“以地牟利”的心態(tài)就不會徹底改變，只有當?shù)胤秸姆e極性放到發(fā)展實業(yè),、提高勞動生產(chǎn)率,、鼓勵企業(yè)提高產(chǎn)品附加值的方向上去，房地產(chǎn)的資金鏈才有可能發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變,。
“賭購房者心態(tài)”,。開發(fā)商比任何人都清楚，“金九銀十”是全年銷售最旺盛的時間段,，如果這一時間段沒能實現(xiàn)銷售目標,，歲末年初資金鏈斷裂、項目崩盤的可能性就非常大,。于是,，開發(fā)商紛紛采取“贈送額外面積”,、“少量房源優(yōu)惠”等方式。
開發(fā)商李臻邢說：“人民幣會升值,，豬肉價格在上漲,，雞蛋價格也在飆升，我們就不信房子價格不會重新升起來,，現(xiàn)在很多銀行在執(zhí)行二套房貸政策時紛紛‘打擦邊球’,，銀行都不怕，我們更不怕房價會跌,�,！�