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繼6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比由上漲轉(zhuǎn)為下降,，最近一些地方房?jī)r(jià)又出現(xiàn)“試探性”上漲,。部分開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市，試圖復(fù)制高房?jī)r(jià),。新華社記者
郭緒雷 攝 |
一方面,，在號(hào)稱史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策的“國(guó)十條”出臺(tái)后，開發(fā)商始終惴惴不安地懷疑自身資金鏈會(huì)斷裂，卻始終不肯降價(jià)銷售,，另一方面,，開發(fā)商采取各種“乾坤大挪移”的手段,，通過(guò)各種方式“以地融資”,，豪賭“調(diào)控”重蹈2008年至2009年間成“空調(diào)”的覆轍。
記者近日在對(duì)廣東,、廣西,、湖南,、云南、貴州等省區(qū)的開發(fā)商進(jìn)行采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),，相當(dāng)一部分開發(fā)商通過(guò)前期的“融資套現(xiàn)”方式,，度過(guò)了資金鏈“緊張期”，對(duì)房?jī)r(jià)的重拾升勢(shì)表示了強(qiáng)烈的信心,。
“資金鏈”緊張的時(shí)候,，跳樓的心都有了
“‘資金鏈’最緊張的時(shí)候，我們跳樓的心都有了,�,！庇浾卟稍L的一位2010年“兩會(huì)”期間，以“天價(jià)”拍下南寧“地王”的開發(fā)商合作伙伴說(shuō),。當(dāng)時(shí)買下“地王”的樓面價(jià)格高達(dá)每平方米一萬(wàn)多元,，還不包括各種建安成本，這意味著樓盤的銷售價(jià)格最少要到兩萬(wàn)元才能確保不虧本,。
這位姓林的開發(fā)商告訴記者,，自己是搞鋼材銷售起家的，從2002年至2007年,，短短幾年時(shí)間,，趁著人民幣升值和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平的快速上揚(yáng)，從鋼材,、物流中掘到“第一桶金”的他,，開始轉(zhuǎn)型從事房地產(chǎn)。2006年至2009年間,，房地產(chǎn)價(jià)格快速飆升,，企業(yè)的資本也就越滾越大。
“‘國(guó)十條’一下來(lái),，加上年初項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)理一時(shí)半會(huì)沒(méi)弄清楚形勢(shì),，搞得高價(jià)拍下黃金地段的我們一下子成了‘過(guò)街老鼠’。政府明令禁止工商銀行,、農(nóng)業(yè)銀行,、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行,、交通銀行給我們發(fā)放項(xiàng)目貸款,，銀行也擔(dān)心過(guò)不了審核。搞得我們杯弓蛇影,，把資金鏈繃得緊緊的,。”林姓開發(fā)商說(shuō),，最無(wú)奈的時(shí)候,，他們采取項(xiàng)目樓盤“整體轉(zhuǎn)讓”的方式，將南寧大橋南岸200多畝土地,、能建設(shè)幾十個(gè)樓盤的項(xiàng)目,，分割成一塊一塊的，每平方米的銷售價(jià)不到3000元錢,，將每一棟樓計(jì)算好整體的面積,，轉(zhuǎn)讓給具體的包工頭。這種做法雖然承擔(dān)著“違規(guī)”的風(fēng)險(xiǎn),，但比起資金鏈斷裂的危險(xiǎn)來(lái)說(shuō),，還是小多了。
土地“融資套現(xiàn)” 成功“避險(xiǎn)”
“項(xiàng)目轉(zhuǎn)移”,、“樓盤轉(zhuǎn)包”,、“土地入股”……這些是開發(fā)商成功規(guī)避調(diào)控壓力的“不二法門”。
——項(xiàng)目轉(zhuǎn)移“無(wú)本萬(wàn)利”,。
就是將已經(jīng)到手的項(xiàng)目,，通過(guò)各種方式，將準(zhǔn)備或者即將要拍賣的土地,，通過(guò)“暗箱操作”的手段,，將項(xiàng)目弄到具體的開發(fā)商手上。記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，“項(xiàng)目轉(zhuǎn)移”往往采取讓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與開發(fā)商見面,，負(fù)責(zé)人按照開發(fā)商能夠承受的“極限壓力”設(shè)置拍賣土地的“門檻”，造成實(shí)際拍賣過(guò)程中只有一至兩家企業(yè)能夠拿下土地的事實(shí),，“程序上走過(guò)場(chǎng)”,，實(shí)際上開發(fā)商通過(guò)這兩家企業(yè)，就實(shí)現(xiàn)了“圍標(biāo)”,。
熟悉項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)情的開發(fā)商馮琳告訴記者：“如果按照‘極限壓力’來(lái)具體實(shí)施,，即使拿到地的開發(fā)商也沒(méi)法賺到錢，只能靠事后的修改規(guī)劃,、提高容積率,、減少配套設(shè)施建設(shè)等一系列做法來(lái)‘善后’，這也是項(xiàng)目責(zé)任人要確保的�,！�
記者在采訪中了解到,，南寧市不少新建設(shè)的樓盤、小區(qū),，普遍面臨著中小學(xué)校,、社區(qū)醫(yī)院等配套設(shè)施不全的問(wèn)題，南寧市教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示：這就是開發(fā)商拒不建設(shè)配套設(shè)施造成的,。
——“樓盤轉(zhuǎn)包”暗藏“崩盤”危機(jī),。
資金鏈緊張的開發(fā)商，通過(guò)將拿到手的土地進(jìn)行重新規(guī)劃,，將幾百畝的樓盤劃分為一期到N期,，每期開發(fā)三到四棟樓，每棟樓交給不同的包工頭具體實(shí)施,。這就形成了“總項(xiàng)目”—“分期樓盤”—“單一樓層”的開發(fā)模式,，資金鏈上也形成了“總樓盤”—“分期樓盤”—“單一樓層”的“金字塔”型模式。
熟悉開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作模式的財(cái)務(wù)專業(yè)人士沈萍向記者透露：以100萬(wàn)平方米的大型樓盤來(lái)計(jì)算,，如果預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)是每平方米8000元,，拿地和建安成本為每平方米3000元，按照銀行項(xiàng)目準(zhǔn)備金為33%來(lái)計(jì)算,，那么項(xiàng)目的總開發(fā)商就要準(zhǔn)備將近九億元的資金注入,。但根據(jù)樓盤分期開發(fā)的具體操作辦法，100萬(wàn)平方米的樓盤完全可以分為五至六期來(lái)開發(fā),，真正需要準(zhǔn)備的資金為兩億元左右,。如果再分配到具體每一棟樓，則所需要準(zhǔn)備的資金更少,。加上通過(guò)“金字塔”的方式進(jìn)行投融資,，需要準(zhǔn)備的資金更是誰(shuí)都不敢想。
沈萍說(shuō)：“100萬(wàn)平方米的大型樓盤,，只要關(guān)系到位,，不到3000萬(wàn)元就能運(yùn)作成功，局外人誰(shuí)能想象得到,？”
——“土地入股”吸納眾多“游資”進(jìn)場(chǎng),。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，4,、5月間“國(guó)十條”出臺(tái)后沒(méi)多久,，開發(fā)商確實(shí)普遍蔓延著一種悲觀情緒，他們認(rèn)為,，如果按照這些辦法實(shí)施下去,，不用半年時(shí)間,，房地產(chǎn)就一定會(huì)降價(jià)，“巨額利潤(rùn)”肯定會(huì)化為烏有,。
然而,，記者采訪的多位開發(fā)商表示：“7月份開始，就有不少資金通過(guò)各種渠道找到我們,，愿意將資金注入我們的項(xiàng)目,，前提只有一個(gè)：以用地指標(biāo)和土地使用權(quán)證為核心,，參股其中,。”
常年在珠三角從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)理人范波告訴記者：“7至9月間,，經(jīng)過(guò)我手上,，通過(guò)各種方式注入具體項(xiàng)目的資金不下200億元人民幣，項(xiàng)目遍及云南,、廣西,、湖南、江西的樓盤,，其中不少都是以美元,、歐元的方式注入的。這極大地緩解了相當(dāng)一部分開發(fā)商的資金壓力,�,！�
“金九銀十”：“豪賭”調(diào)控成“空調(diào)”
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些遲遲不愿降價(jià)銷售的開發(fā)商仍在“豪賭”,，用他們的話來(lái)說(shuō)一定要在“金九銀十”狠狠地賭一把：“賭中央政府的措施”,、“賭地方政府的舉措”、“賭消費(fèi)者的心態(tài)”,。
范波認(rèn)為：“中央政府的手段舉措強(qiáng)硬,，但后續(xù)的配套措施卻仍未見出臺(tái)，如房產(chǎn)稅,、遺產(chǎn)稅……也未見出臺(tái)的‘時(shí)間表’,，這表明一些部委辦局對(duì)調(diào)控的方向和辦法還存在著爭(zhēng)議，只要能夠熬過(guò)去,，開發(fā)商就可以利用手中的資金運(yùn)作能力,，向政府‘叫板’�,！�
廣西師范大學(xué)出版社南寧分社社長(zhǎng)李庭華認(rèn)為,，地方政府其實(shí)是最大的“獲利層”。由于分稅制的存在,，房地產(chǎn)開發(fā)的各種稅收,，成為地方政府增加財(cái)政收入,、提高GDP，博取個(gè)人政績(jī)不可或缺的環(huán)節(jié),。因此,，只要現(xiàn)行的分稅制不改革，地方政府“以地牟利”的心態(tài)就不會(huì)徹底改變,，只有當(dāng)?shù)胤秸姆e極性放到發(fā)展實(shí)業(yè),、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、鼓勵(lì)企業(yè)提高產(chǎn)品附加值的方向上去,，房地產(chǎn)的資金鏈才有可能發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變,。
“賭購(gòu)房者心態(tài)”。開發(fā)商比任何人都清楚,，“金九銀十”是全年銷售最旺盛的時(shí)間段,，如果這一時(shí)間段沒(méi)能實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，歲末年初資金鏈斷裂,、項(xiàng)目崩盤的可能性就非常大,。于是，開發(fā)商紛紛采取“贈(zèng)送額外面積”,、“少量房源優(yōu)惠”等方式,。
開發(fā)商李臻邢說(shuō)：“人民幣會(huì)升值，豬肉價(jià)格在上漲,，雞蛋價(jià)格也在飆升,，我們就不信房子價(jià)格不會(huì)重新升起來(lái)，現(xiàn)在很多銀行在執(zhí)行二套房貸政策時(shí)紛紛‘打擦邊球’,，銀行都不怕,，我們更不怕房?jī)r(jià)會(huì)跌�,！�