樓市調(diào)控再出重拳,。繼26日晚間國土資源部,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》(以下簡稱《通知》)后，27日,，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時再次重申,，要力促房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展。
當(dāng)天,，股市房地產(chǎn)板塊開盤即現(xiàn)急跌,。業(yè)內(nèi)人士稱，調(diào)控仍將繼續(xù)的強(qiáng)烈信號表明了中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心,，但在一定程度上并未超出市場預(yù)期,，為此，購房者普遍擔(dān)憂10月樓市再現(xiàn)“量價齊升”,。專家稱,，繼《通知》之后，年內(nèi)有關(guān)部門很有可能出臺一系列更具有可操作性的細(xì)化新政的措施,，甚至不排除“下猛藥”的可能,。
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近日，在天津國際展覽中心,，一名市民在2010秋季天津房交會上的售樓信息板前駐足,。新華社記者 李木子
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市場 調(diào)控未超預(yù)期 地產(chǎn)股先抑后揚
股市房地產(chǎn)板塊周一早盤急跌，整體跌幅逾1%,，萬科A,、保利地產(chǎn),、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)早盤跌幅均超2%,，其中萬科A跌幅一度逾3%,。隨后地產(chǎn)股跌幅迅速收窄,，但在兩市個股普漲的局面下,，房地產(chǎn)板塊整體跌幅仍居兩市前列,。截至收盤，中江地產(chǎn),、*ST海鳥分別跌5.56%和5%,。萬科A跌0.37%,，保利地產(chǎn),、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)則分別上漲4.45%,、3.71%和1.09%,。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，兩部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》,，將對未來一段時間地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響,，而先抑后揚的走勢則說明了市場已對樓市后續(xù)調(diào)控有了一定的心理準(zhǔn)備。
國土資源部土地利用司相關(guān)負(fù)責(zé)人27日在答記者問時表示,，兩部門聯(lián)合下發(fā)的《通知》,，在內(nèi)容上更加注重政策可操作性,，相關(guān)政策措施更加細(xì)化,、實化,，便于地方執(zhí)行。拿住房建設(shè)用地出讓管理來說,，其涉及土地、建設(shè),、規(guī)劃三部門銜接的重要環(huán)節(jié)較多,，對住房建設(shè)項目能否按要求如約履行起著關(guān)鍵性作用。此次《通知》便從規(guī)范編制擬供地塊出讓方案,、制定土地出讓的規(guī)劃和建設(shè)條件,、嚴(yán)格土地競買人資格審查、嚴(yán)格劃撥決定書和出讓合同管理四個方面,，提出了具體要求,。
有分析師表示,，《通知》中提到企業(yè)閑置土地一年以上者禁止拿地，而實際上眾多開發(fā)商的很大一部分業(yè)績來自于土地的轉(zhuǎn)讓收入,，可以說對上市地產(chǎn)公司構(gòu)成較大利空，地產(chǎn)板塊早盤急跌也在預(yù)料之中,。
宏源證券認(rèn)為,，在當(dāng)前房價依然高企,、市場出現(xiàn)階段性回暖的情況下，兩部委聯(lián)合發(fā)布上述通知,，進(jìn)一步表明了中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，即樓市政策近期仍將以嚴(yán)格執(zhí)行和細(xì)化落實“國十條”為主,，其中保障性住房建設(shè)是調(diào)控重點。中郵證券也表示,，《通知》將促使房企加快資金周轉(zhuǎn)，加快新開工面積的增加,，間接抑制房價過快上漲,。
銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示,，如果《通知》能夠得到切實有效的執(zhí)行,，預(yù)計將對地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的影響,。她分析,，《通知》禁止閑置土地一年以上的企業(yè)拿地,，將逼迫開發(fā)商快速拿地,、快速周轉(zhuǎn),，從而增加地產(chǎn)市場的供給,，將對房價起到抑制作用。
不過,，潘瑋同時表示,，此次國土部和住建部再度出臺的樓市調(diào)控政策,，是今年4月樓市新政以來的延續(xù),，在很大程度上并沒有超出市場的預(yù)期。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認(rèn)為,，或正是由于市場已對后續(xù)調(diào)控有一定的預(yù)期,，才使得房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)先抑后揚的局面,。
擔(dān)憂 10月樓市延續(xù)“量價齊升”
雖然受中秋長假等因素的影響,，剛剛過去的一周全國主要城市的成交量環(huán)比出現(xiàn)一定程度的下滑，但這并不影響整個9月北京,、上海等重點城市量價齊升態(tài)勢,，為此,，購房者普遍擔(dān)心這一局面將在10月得以延續(xù)。
中國指數(shù)研究院27日發(fā)布的報告顯示,，受中秋假期影響,，上周(9月20日至9月26日)多個重點城市可售量明顯增加，北京,、上海、深圳等城市可售面積均增加30萬平方米左右,，開發(fā)商趁“金九銀十”黃金期,，加大市場供應(yīng),，以擴(kuò)大銷量,。能監(jiān)測到價格的城市中，多數(shù)城市價格上漲,，重點城市中,，杭州、上海上漲明顯,，漲幅都在11%左右,。
以上海為例,，據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù),，上周(9月20日至9月26日)上海市商品房成交面積為42.1萬平方米，與前周相比上漲16%,，環(huán)比前周上漲7%,；上周上海市商品住宅成交面積為31.8萬平方米，環(huán)比前周上漲14%,，至此，這種穩(wěn)步上漲的趨勢已持續(xù)了七周,。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對《經(jīng)濟(jì)參考報》表示,，前期實行的高價盤限制入市政策,，只在短時間內(nèi)出現(xiàn)效用,，加之一些項目在“金九銀十”之際伺機(jī)漲價,，如前期銷售火爆的綠地薔薇九里上周均價已達(dá)到了14340元/平方米，相比5,、6月份12500元/平方米的均價高了不少,，“可見成交量的持續(xù)反彈也增加了開發(fā)商對未來房價上漲的信心�,！�
同樣的情形也發(fā)生在北京,，新建商品住宅(除去期房、經(jīng)濟(jì)適用房,、限價商品房)認(rèn)購量在24日認(rèn)購數(shù)量達(dá)952套,，創(chuàng)今年以來的峰值,。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認(rèn)為,，認(rèn)購是簽約量的市場前期反應(yīng),，認(rèn)購量大也說明市場購房火爆,。
她進(jìn)一步分析說,，開發(fā)商在靜觀9月上中旬市場走勢之后,，中秋節(jié)形成了集中供給的態(tài)勢，開發(fā)商趁10月消化樓盤的意圖非常明顯。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部基于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，截至25日,，9月共有23個項目入市,，總供給房源6919套,。其中，中秋節(jié)期間共有6個項目獲得預(yù)售許可,，一共供應(yīng)住宅2681套,，占9月總房源套數(shù)的39%,。
那么，“金九”的實至名歸是否可使接下來的“銀十”重現(xiàn)呢,？對此業(yè)內(nèi)人士看法不一,。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為,，去庫存,、業(yè)績,、資金等壓力將會在年底集中表現(xiàn),，未來一段時間內(nèi)尤其是國慶長假期間樓市成交量回升的可能性較大，但開發(fā)商漲價基礎(chǔ)比較薄弱，更多的企業(yè)和項目將運用價格手段來促進(jìn)銷售,。
而在徐楓看來，《通知》的效果和影響更多體現(xiàn)在中長期,，尚不會在短期內(nèi)對整個樓市產(chǎn)生立竿見影的效果，如果沒有更加嚴(yán)厲的政策出臺,，全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市,，尤其是一線城市還可能延續(xù)量價上揚的局面，“成交量的提升會推高價格,，保守估計,，四個一線城市每月二手房成交價仍會保持3%至5%的環(huán)比上漲速度,�,！�
政策 更強(qiáng)硬的調(diào)控措施或出臺
雖然部分接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士對短期內(nèi)的市場表現(xiàn)持相對樂觀態(tài)度,，但他們同時認(rèn)為《通知》實際上是向市場傳遞了樓市調(diào)控仍將繼續(xù)的強(qiáng)烈信號,，接下來有可能出臺一系列“國十條”的細(xì)化政策,。還有觀點認(rèn)為,，如果10月份的成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大幅度躍升，不排除出臺更強(qiáng)硬調(diào)控政策的可能性,。
陳國強(qiáng)表示,，《通知》的出臺傳遞出一個強(qiáng)烈的信號,，即國家有關(guān)部門會密切關(guān)注市場動態(tài),，并將繼續(xù)堅持樓市調(diào)控,，政策松動的可能性不存在,，市場各方不應(yīng)誤判政策走向,，對開發(fā)商來說，則應(yīng)更清醒地判斷形勢和政策環(huán)境,�,！叭绻山涣糠磸椫螅瑑r格也隨之出現(xiàn)反彈,，肯定會使有關(guān)部門加大對現(xiàn)有政策的執(zhí)行力度,，或者出臺相關(guān)新措施,�,！�
在他看來,，4月份出臺的樓市調(diào)控新政內(nèi)涵豐富,，其中有些政策要求由于比較籠統(tǒng)等原因執(zhí)行情況不太好,，因此很有可能繼《通知》之后,，出臺一系列更具有可操作性的細(xì)化新政的措施,。“此前提到過的稅收政策等內(nèi)容,，都是可以繼續(xù)做文章的,，政府調(diào)控可用的手段還有很多,�,！�
張月認(rèn)為,，兩部委聯(lián)合發(fā)布的通知是繼國土部8月公布全國閑置土地專項調(diào)查結(jié)果以來首次針對土地發(fā)布新的管理條例和標(biāo)準(zhǔn)。與新政類似,，此次《通知》雖然明確了囤地超過1年的開發(fā)商沒有競買土地資格，但是如何確定如今哪些開發(fā)商有囤地1年行為的政策細(xì)節(jié)并沒有公布,。預(yù)計未來進(jìn)一步細(xì)化的政策將會使得調(diào)控繼續(xù)升級,。另外,，此次公布的《通知》主要是調(diào)控和規(guī)范土地市場，直接針對樓市的政策并沒有提及,。預(yù)計未來直接作用樓市的相關(guān)政策可能會依次出臺,。
就年內(nèi)的形勢來看，徐楓預(yù)測,，如果10月的成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)大漲勢頭，部分地方不排除“下猛藥”的可能,。
而隨著《通知》等后續(xù)調(diào)控政策出臺,，整個行業(yè)也將逐漸發(fā)生實質(zhì)性調(diào)整,。徐楓認(rèn)為,，從更長時間段來看，“未來市場競爭格局將產(chǎn)生較大的調(diào)整,。”比如,，此次《通知》的一個深遠(yuǎn)意義在于明確了“游戲規(guī)則”,，《通知》要求嚴(yán)格土地競買人資格審查,，國土資源主管部門對競買人參加招拍掛出讓土地時,，除應(yīng)要求提供有效身份證明文件,、繳納競買(投標(biāo))保證金外，還應(yīng)提交競買(投標(biāo))保證金不屬于銀行貸款,、股東借款,、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資信證明,。
“這意味著市場逐漸走向分化成為大勢所趨,，實力弱小的開發(fā)商必然要出局,，行業(yè)準(zhǔn)入門檻提高,，項目公司將越來越難以生存,，很可能在未來十年的時間里，排行前20位的開發(fā)商將占據(jù)市場50%的份額,。”徐楓說,。