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“大家又開始聞到錢的味道了�,！弊蛱焐虾Ｊ兴山瓍^(qū)廣富林單價(jià)新地王誕生后，一位開發(fā)商高層說道,。
新政后沉寂了近3個(gè)月的上海土地交易市場,，昨日又迎來一場央企、港資和民營企業(yè)的奪地大戰(zhàn),。今年第56號(hào)土地公告中推出的松江廣富林2－5號(hào)地塊,，在一輪激烈“暗戰(zhàn)”之后，被合生創(chuàng)展集團(tuán)(00754.HK)旗下上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以12.46億元價(jià)格收入囊中,，折合樓面地價(jià)約1.65萬元/平方米,，溢價(jià)達(dá)131%。
8月以來,，房地產(chǎn)市場不僅沒有出現(xiàn)開發(fā)商降價(jià)潮,，在全國不少城市，樓市成交量和成交均價(jià)反而紛紛出現(xiàn)反彈,。是剛需在壓抑多月后集中釋放,，還是投資者重返市場？樓市回暖的趨勢是否已經(jīng)確立,？價(jià)格反彈會(huì)不會(huì)招來更嚴(yán)厲的調(diào)控措施,？
土地市場再度活躍
昨天下午，出讓面積9.4476萬平方米的廣富林2-5號(hào)地塊正式開標(biāo),。作為容積率為0.8的低密度住宅用地,，該幅地塊起始價(jià)為5.4億元,，共有10家企業(yè)申請競買。截至開標(biāo)前,，網(wǎng)上已有4輪報(bào)價(jià),，價(jià)格為9.8億元。
最終,，到場的9家競買企業(yè)中,，九龍倉(00004.HK)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)和合生創(chuàng)展3家企業(yè)表示愿意進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié),，并在一輪激烈的“暗標(biāo)”后被合生創(chuàng)展摘牌,。其1.65萬元/平方米的成交樓面地價(jià)，刷新了松江住宅用地的單價(jià)紀(jì)錄,。
今年2月26日,，在十余家開發(fā)商的激烈爭奪下，2009年第109號(hào)土地出讓公告中推出的松江區(qū)廣富林2－4號(hào)地塊以16378元／平方米的高樓板價(jià)摘牌,，一舉成為當(dāng)時(shí)松江的單價(jià)地王,。
此外，當(dāng)天開標(biāo)的另一幅規(guī)劃容積率為1.0的住宅用地——祥和路2號(hào)地塊也以“面包價(jià)”成交,。該地塊被晉程控股以9.92億元收入囊中,，折合樓面地價(jià)約12165元/平方米。而在新鮮出爐的8月上海住宅成交面積排行榜中,，祥和路地塊附近,，綠地薔薇九里公寓成交的247套房源其成交均價(jià)也只有12515元/平方米。
“一直以來,，上海供應(yīng)的住宅用地都不多,，物以稀為貴嘛�,！币晃徊辉敢馔嘎缎彰拈_發(fā)商管理層告訴記者,，開發(fā)商本就對(duì)土地這個(gè)生產(chǎn)資料趨之若鶩，而最近住宅成交量大幅上漲,，更在一定程度上刺激開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/P>
投資客歸來,？
在新國十條出臺(tái)4個(gè)半月后，樓市成交量又開始回歸上升通道,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪告訴記者,，目前，從京,、滬,、深三個(gè)典型的一線城市8月份市場表現(xiàn)來看，樓市成交量無一例外地有不同程度的上揚(yáng),，尤其是上海和深圳兩地,。
佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,，2010年8月，上海市商品住宅成交面積為73萬平方米,，環(huán)比7月增加了69.77%,，已十分接近新政前3月份全市80萬平方米的商品住宅成交面積。
隨著交易量的放大,，成交均價(jià)也在反彈,。根據(jù)佑威的數(shù)據(jù)，8月上海商品住宅成交均價(jià)為21156元/平方米,，環(huán)比7月上漲了9.54%,。
聞到錢味兒的除了開發(fā)商，還有投資客,。記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)方面獲得的消息顯示,，雖近期房貸政策陸續(xù)收緊，但仍有少數(shù)投資客入市投石問路,。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐上南齊河分行經(jīng)理?xiàng)顦褰榻B,，目前板塊成交房源中，有不足一成為投資客所購買,�,！半S著近期CPI走高及市場通脹預(yù)期強(qiáng)烈，這類買家將存款提出,、投資房產(chǎn),，以實(shí)現(xiàn)保值增值；且他們看中的房源,，因總價(jià)均較小，可全款支付,，不用涉及貸款,。”楊樺表示,。
其實(shí),，就算要涉及貸款，購房者也有妙招,。記者從知名個(gè)貸中介凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司處獲悉,，由于目前二套房貸款利率上浮達(dá)20%，因此不少“被二套”的購房者開始選擇抵押貸款,�,！暗盅嘿J款屬于消費(fèi)貸款，房齡較新的可以貸到評(píng)估價(jià)的五至六成,，采用基準(zhǔn)利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)放貸,。用這種方式購買第二套房,，會(huì)比二套房貸的負(fù)擔(dān)輕一些�,！�
或招更嚴(yán)厲措施
無疑,，樓市已經(jīng)到了一個(gè)十分敏感的關(guān)口。在傳統(tǒng)的“金九銀十”來臨之際,，房地產(chǎn)市場是否會(huì)迎來新一輪的量價(jià)齊升,？
漢宇地產(chǎn)方面認(rèn)為，在調(diào)控政策尚未放松的情況下,，樓市依然出現(xiàn)了比較明顯的回暖,，二手房市場議價(jià)空間收窄甚至消失，若無明確政策出臺(tái),，未來幾個(gè)月將迎來“金九銀十”樓市供需兩旺的景象,。
仲量聯(lián)行上海研究部副董事周志鋒則認(rèn)為，由于現(xiàn)金流越來越緊張,，將有更多開發(fā)商采取降價(jià)策略,。他預(yù)計(jì)可能出現(xiàn)的價(jià)格調(diào)整幅度將會(huì)在15%到20%之間。
“在這樣價(jià)格調(diào)整幅度的吸引下,，伴隨著9月,、10月傳統(tǒng)銷售旺季的到來，購房者尤其是首次購房者將有望逐步重新入市,，從而推動(dòng)成交量的穩(wěn)步反彈,。而成交量的逐步上升將會(huì)對(duì)價(jià)格形成有效的底部支撐，從而減小價(jià)格進(jìn)一步下跌的可能性,�,！敝苤句h表示。
事實(shí)上,，開發(fā)商未必樂見在這個(gè)敏感時(shí)刻出現(xiàn)量價(jià)齊升行情,。開發(fā)商任志強(qiáng)在此前曾表示，若開發(fā)商硬頂著不降價(jià),，不采取任何舉措,，有關(guān)部門恐怕會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。
中房信分析師薛建雄也認(rèn)為,，一旦成交量和房價(jià)在9,、10月出現(xiàn)較大幅度反彈，那可能會(huì)引發(fā)新的,、更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái),，“這其中，房產(chǎn)稅將是預(yù)期中影響最大的政策,，而且可以根據(jù)稅率來對(duì)市場進(jìn)行有效調(diào)節(jié),�,！�
《人民日報(bào)》昨日刊發(fā)評(píng)論呼吁，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已到關(guān)鍵時(shí)期,，必須繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖,，并根據(jù)市場形勢變化及時(shí)進(jìn)行政策微調(diào)。如果調(diào)控長時(shí)間不能見效,，應(yīng)當(dāng)適時(shí)出臺(tái)進(jìn)一步的措施,。文章還建議，對(duì)依舊“房價(jià)過高,、上漲過快,、調(diào)控不力”的城市，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行曝光和問責(zé),。
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