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8月30日，恒大地產(chǎn)發(fā)布的半年報(bào)稱，截至2010年6月末,，恒大地產(chǎn)貸款余額為252.73億元,，較年初的141.76億元增加110.97億元，增幅78.28%,。以1年期以上新增貸款統(tǒng)計(jì),，恒大地產(chǎn)今年上半年新增各項(xiàng)貸款合計(jì)約153.62億元。
而在上半年,，恒大地產(chǎn)連續(xù)兩次高息境外舉債13.5億美元,。隨著下半年65.4億元地價(jià)款的到期支付，恒大地產(chǎn)依然面臨壓力,。
恒大地產(chǎn)大股東兼董事局主席許家印在8月30日中期業(yè)績會(huì)上宣稱,，恒大地產(chǎn)計(jì)劃從明年下半年起，逐漸加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入,，進(jìn)軍投資性物業(yè)市場(chǎng),，似乎在宣示著房價(jià)低谷期已過，在今年全年預(yù)計(jì)總銷售額400億元的情況下,，轉(zhuǎn)而為新的項(xiàng)目儲(chǔ)備資金,。
高息境外舉債
2010年1月21日，恒大地產(chǎn)向美銀美林,、高盛及中銀國際發(fā)行7.5億美元5年期優(yōu)先票據(jù),，年利率13％，用途為償還結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款離岸部分本金余款及物業(yè)項(xiàng)目,。
此次發(fā)債的背后故事延綿已久,。發(fā)行優(yōu)先票據(jù)償還的結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款總額為4.329億美元，系恒大地產(chǎn)在2007年8月經(jīng)上市保薦人瑞信擔(dān)保所借,。而在2006年11月,，恒大地產(chǎn)已與德意志銀行、美林及淡馬錫對(duì)賭上市,，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押和認(rèn)購8億股可換股優(yōu)先股,，向這3家機(jī)構(gòu)投資者融資4億美元,。恒大地產(chǎn)將4億美元中的2.3億美元用于償還工行過渡性貸款，其余則用于擴(kuò)大土地儲(chǔ)備,。2007年9月,，恒大地產(chǎn)以恒大御景半島項(xiàng)目抵押，再次向美林貸得1.3億美元用于購買土地,。
有了這兩筆巨資和投行的支持,，此前10年累計(jì)銷售面積僅有200萬平方米、2007年前9個(gè)月銷售額僅有23億元的恒大地產(chǎn),，試圖以當(dāng)時(shí)擁有1900萬平方米土地儲(chǔ)備為2007年4月香港上市賣點(diǎn)的碧桂園為標(biāo)桿,，開始大舉圈地運(yùn)動(dòng)。整個(gè)2007年,，恒大地產(chǎn)土地儲(chǔ)備較2006年的不足600萬平方米膨脹近8倍,，達(dá)到4580萬平方米。
然而,，因隨后港股行情不好,，在2008年3月對(duì)外宣布中止上市計(jì)劃的恒大地產(chǎn)，此時(shí)背負(fù)著110余億元貸款及其他借款,，近10億美元機(jī)構(gòu)投資者借款,、以及廣州天河區(qū)絹麻廠土地（2008年1月拍得）及其他地塊40億元以上短期應(yīng)支付土地出讓金欠款。
久旱逢甘露,。飽受資金饑渴的恒大地產(chǎn)終于在2009年11月獲得在香港上市,，但區(qū)區(qū)56億港元的募資額，在63%用于支付應(yīng)付未付土地出讓金及撥付現(xiàn)行項(xiàng)目所需資金,、31%用于償還部分結(jié)構(gòu)性擔(dān)保貸款外,，已經(jīng)所剩無幾。
4.329億美元結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款在此次償還1.756億美元之后,，尚余應(yīng)償還貸款2.573億美元將于2010年10月到期,。而上市募集資金支付土地出讓金后，依然有78億元補(bǔ)地價(jià)余額有待支付（30億元在2010年結(jié)算）,。此外,，支撐2010業(yè)績的拿地和建設(shè)資金亦無著落。這是導(dǎo)致上市募集僅僅3個(gè)月后,，高息募資7.5億美元的原因,。此舉創(chuàng)下近年中資地產(chǎn)股單筆發(fā)債規(guī)模和年利息新高。2009年碧桂園先后兩次發(fā)行3.75億美元5年期優(yōu)先票據(jù),，年利息11.75%,。
又3個(gè)月后的4月14日，恒大地產(chǎn)向香港地產(chǎn)公司華人置業(yè)及其主席劉鑾雄發(fā)行6億美元5年期優(yōu)先票據(jù)，年利率為13%,。其中,，劉鑾雄認(rèn)購2.5億美元，華人置業(yè)認(rèn)購3.5億美元,。
香港資本市場(chǎng)某資深人士稱,，劉鑾雄向來有對(duì)財(cái)務(wù)困難公司和特殊環(huán)境下的投資行為，華人置業(yè)當(dāng)日公告稱此舉“可在現(xiàn)時(shí)低息環(huán)境下提供高收入”,�,！霸S家印是通過香港新世界主席鄭裕彤，和劉鑾雄建立起關(guān)系,。華人置業(yè)在2009年恒大地產(chǎn)IPO時(shí)曾購買5000萬美元股票,。”
再融資空間,？
面對(duì)恒大地產(chǎn)一邊宣稱不缺錢,，一邊高密度發(fā)債的舉動(dòng)，深圳某銀行人士稱,，“恒大地產(chǎn)如果資金充裕,，為何兩次都以13%的高利率發(fā)債,？按照慣例,，高利息優(yōu)先票據(jù)要排在銀行貸款、配股等融資選擇之后,。如此高息借款將會(huì)沖淡恒大本已薄弱的盈利空間,，對(duì)企業(yè)盈利能力產(chǎn)生拖累�,！笔�1月21日發(fā)債影響,，恒大地產(chǎn)股價(jià)當(dāng)日跌2.28%，受4月14日發(fā)債影響,，當(dāng)日跌0.29%,。
顯然，配股等股市融資在目前政策調(diào)控和股市行情下難度加大,，招商地產(chǎn)5月13日撤銷50億元股市融資計(jì)劃就是近例,。
而就銀行貸款而言，恒大地產(chǎn)高達(dá)252.73億元的貸款已讓銀行等金融機(jī)構(gòu)望而卻步,。
恒大地產(chǎn)半年報(bào)顯示,，截至2010年6月末，恒大地產(chǎn)貸款余額為252.73億元,，較年初的141.76億元增加110.97億元,，增幅78.28%。以1年期以上新增貸款統(tǒng)計(jì)，恒大地產(chǎn)今年上半年新增各項(xiàng)貸款合計(jì)約153.62億元,。
不過,，恒大地產(chǎn)為儲(chǔ)備資金考慮，歷史性地調(diào)整了其長短期貸款結(jié)構(gòu),。其上半年1年期以內(nèi)貸款由年初的63.6億元減少為20.95億元,，1至2年期貸款由年初的24.88億元增加為49.86億元，2至5年期貸款由年初的53.28億元增加為180.42億元,，5年期以上貸款新增1.5億元,，四者貸款結(jié)構(gòu)由年初的44.9%：17.5%：37.6%：0%調(diào)整為6月末的8.3%：19.7%：71.4%：0.6%。
為了獲取新增貸款和貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整,，恒大地產(chǎn)已將集團(tuán)的物業(yè)及設(shè)備,、土地使用權(quán)、投資物業(yè),、開發(fā)中物業(yè),、持作出售竣工物業(yè)、銀行現(xiàn)金及集團(tuán)內(nèi)若干子公司的股本權(quán)益等多數(shù)抵押,。尤其是土地使用權(quán),、開發(fā)中物業(yè)、持作出售竣工物業(yè)抵押,，已可見其資金壓力,。
恒大地產(chǎn)1月28日公告稱，控股股東鑫鑫以所持2.7億恒大地產(chǎn)股份為擔(dān)保,，從工銀亞洲獲得4000萬美元2年期貸款融資,，就是類似的案例之一。
目前,，恒大地產(chǎn)的主要往來銀行為工,、農(nóng)、中,、建,、光大、中信,、民生,、交行、浦發(fā),、渤海10家銀行的廣東省分行,、廣州分行。某股份制銀行廣州分行稱,，“恒大地產(chǎn)上半年貸款包括銀信合作貸款,、地產(chǎn)信托貸款以及其他借款等,，不僅僅是銀行貸款。銀行對(duì)地產(chǎn)商的新增貸款已經(jīng)相當(dāng)審慎,�,！�
其實(shí)，在110.97億元新增借款中,，如果將兩次發(fā)債融資13.5億美元（折合人民幣91.8億元）剔除掉,，恒大地產(chǎn)上半年在境內(nèi)融資規(guī)模已經(jīng)很小。
盡管恒大地產(chǎn)半年報(bào)宣稱,，其上半年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金總額為184.9億元,，未動(dòng)用銀行融資額度252.4億元。但扣除有嚴(yán)格條件方可動(dòng)用的受限制現(xiàn)金后,，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為99.51億元,。
截至6月末，恒大地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備7238.5萬平方米,，成為土地儲(chǔ)備之王,，但其有未支付地價(jià)款136.2億元。其中,，2010年下半年需支付65.4億元,，2011年支付59.6億元。
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