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記者日前從長(zhǎng)沙市建委獲悉，2010年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)成交面積同比增長(zhǎng)103%,。據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，上半年長(zhǎng)沙市(含郊縣)商品房施工面積5589萬(wàn)平方米,，新開(kāi)工面積1322萬(wàn)平方米,，竣工面積399萬(wàn)平方米。上半年長(zhǎng)沙市(含郊縣)實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積1102萬(wàn)平方米(其中新建商品房累計(jì)簽約80972套),，銷(xiāo)售金額462億元,。圖為長(zhǎng)沙市湘江沿岸新建的商品房小區(qū)。新華社記者 龍弘濤/攝 |
日光盤(pán)是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)日房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即售罄的形象化描述,。盡管觀望之中的北京樓市有望又一次迎來(lái)“日光盤(pán)”的經(jīng)歷,，但是，個(gè)別項(xiàng)目銷(xiāo)售向好所提振的,，卻不是北京樓市整體價(jià)格反彈的可能,。
記者獲悉，曾在北京率先降價(jià)的“中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島”將于8月28日再次開(kāi)盤(pán),，綜合中糧萬(wàn)科等方面關(guān)于戶(hù)型,、產(chǎn)品位置、認(rèn)購(gòu)情況的信息分析,，這一可能重演第一次開(kāi)盤(pán)“當(dāng)日售罄”的項(xiàng)目,，其實(shí)質(zhì)價(jià)格，尚基本與一期持平,。
北京萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)肖勁向本報(bào)記者表示,，對(duì)于市場(chǎng)的判斷，萬(wàn)科總體仍未改變：“我們?cè)诙▋r(jià)策略上,，仍然堅(jiān)持順勢(shì)而為的策略,，我也不認(rèn)為下半年的北京樓市會(huì)出現(xiàn)價(jià)格反彈，調(diào)整仍然是主基調(diào),，因?yàn)槲覀兣袛嗾{(diào)控不會(huì)放松,�,！�
二期開(kāi)盤(pán)與第一次持平
“這一期推出的房源，總數(shù)應(yīng)該是377套,�,！�8月26日上午，在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí),，肖勁表示,，就在不到一個(gè)月前，面對(duì)第一次開(kāi)盤(pán)的長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目當(dāng)日售罄,，肖勁還多少有些“意料之外”,。
記者了解到，本次開(kāi)盤(pán)的377套房源,，為2#,、3#、4#三棟,，相比于第一次開(kāi)盤(pán)的房源的所處位置,，為更靠近社區(qū)內(nèi)部，相比一期也更遠(yuǎn)離城鐵,，較為安靜,。相比第一次開(kāi)盤(pán)，其產(chǎn)品戶(hù)型也更為豐富,，共計(jì)有5種戶(hù)型,。
在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，中糧萬(wàn)科的定價(jià)策略亦十分受到各方關(guān)注,，中糧萬(wàn)科內(nèi)部亦對(duì)此十分謹(jǐn)慎對(duì)待,，記者綜合各方消息后確知，三居戶(hù)型均價(jià)16500元/平方米,，首次開(kāi)盤(pán)的三居戶(hù)型均價(jià)為16300元/平方米,，相比微調(diào)200元/平方米；而本次開(kāi)盤(pán)的2號(hào)樓二居戶(hù)型均價(jià)14100元/平方米,，首次開(kāi)盤(pán)的1號(hào)樓二居戶(hù)型均價(jià)為13600元/平方米,，相比微調(diào)500元/平方米。
“實(shí)質(zhì)上,，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)上看,，這樣的定價(jià)策略是與第一次開(kāi)盤(pán)定價(jià)是持平的�,！毙疟硎�,，他的邏輯在于，相比于一期開(kāi)盤(pán)時(shí)鄰近城鐵以及塔樓的產(chǎn)品,，第二次開(kāi)盤(pán)的房源全部都位于社區(qū)內(nèi)部,，而且是板樓產(chǎn)品,，按照業(yè)內(nèi)的通行標(biāo)準(zhǔn)判斷，加權(quán)計(jì)算兩次開(kāi)盤(pán)時(shí)不同的位置與產(chǎn)品,，萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目的第二次開(kāi)盤(pán),，實(shí)質(zhì)上是以持平的價(jià)格策略開(kāi)盤(pán)。
此前,，在長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目第一次開(kāi)盤(pán)時(shí),，其幾乎逼近周邊限價(jià)房的定價(jià)策略，一度在北京樓市引發(fā)“樓市調(diào)整實(shí)質(zhì)開(kāi)始”的討論,，而其當(dāng)日售罄的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),，也從側(cè)面佐證了這種定價(jià)策略的成功所在，而在更早時(shí),，業(yè)績(jī)一度預(yù)期該項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格,，至少要達(dá)到16000元/平方米。
主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整價(jià)格策略
在業(yè)內(nèi),，通常把開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售告罄的樓盤(pán),，冠以“日光盤(pán)”的稱(chēng)謂，這一舶來(lái)于南國(guó)樓市的稱(chēng)謂,，在2010年進(jìn)入調(diào)整期的中國(guó)樓市,，已經(jīng)十分罕見(jiàn),。
肖勁告訴記者,，從長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目目前的辦卡客戶(hù)來(lái)看，辦卡客戶(hù)已達(dá)到4500多組,，其中近60%的客戶(hù)更多關(guān)注兩居產(chǎn)品,。對(duì)比377套的可售房源，再現(xiàn)首次開(kāi)盤(pán)時(shí)日光盤(pán)的可能性極大,，不過(guò)對(duì)此,，肖勁表示不便預(yù)測(cè)開(kāi)盤(pán)時(shí)的銷(xiāo)售情況。
萬(wàn)科內(nèi)部一位不愿具名的人士告訴記者,，萬(wàn)科總體對(duì)客戶(hù)積累情況較為樂(lè)觀,，但是，萬(wàn)科也考慮到,，這4500多組的認(rèn)購(gòu)客戶(hù)當(dāng)中,，有一定比例的重復(fù)認(rèn)購(gòu)，不過(guò),，這一情況與1期情況類(lèi)似,，不會(huì)造成太大影響。
自4月樓市進(jìn)入宏觀調(diào)控周期以來(lái),，北京樓市成交量一直環(huán)比走低,，房?jī)r(jià)漲幅亦跟隨下降,，其間，僅有個(gè)別項(xiàng)目能夠熱銷(xiāo),，基本屬于以區(qū)域平均價(jià)格開(kāi)盤(pán)或低于區(qū)域平均價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的項(xiàng)目,，如綠地的西斯萊公館項(xiàng)目、萬(wàn)科中糧紫苑項(xiàng)目以及第一次開(kāi)盤(pán)的中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目,。
“從我們目前代理的客戶(hù)情況來(lái)看,，市場(chǎng)仍然是觀望的氣氛很?chē)?yán)重，成交量不容樂(lè)觀,�,！币晃徊辉妇呙慕�(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，他表示,，目前北京樓市新盤(pán)的供應(yīng)高峰還沒(méi)有出現(xiàn),，因此很大一部分市場(chǎng)需求還在等待更為寬泛的選擇余地，所以,，市場(chǎng)總體的趨勢(shì),，仍然是持幣待購(gòu)。
在這樣的背景下,，中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目的“日光盤(pán)”可能性,，就顯得十分寶貴。對(duì)此,，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁,、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶只是表示，“按照集團(tuán)的統(tǒng)一部署,，萬(wàn)科在北京施行的也是順勢(shì)而為的定價(jià)策略,，不會(huì)逆市漲價(jià)，也不會(huì)對(duì)價(jià)格‘硬扛’,，依照市場(chǎng)定價(jià),，是萬(wàn)科一貫堅(jiān)持的原則。
房?jī)r(jià)反彈時(shí)機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到
8月21日,，王石在杭州放言,，10%-15%是中國(guó)樓市調(diào)整的“幅度底線”，不過(guò)他仍然承認(rèn),，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中國(guó)消費(fèi)者的承受力，而萬(wàn)科自4月開(kāi)始,，就主動(dòng)跟隨市場(chǎng),，調(diào)整價(jià)格策略，順應(yīng)市場(chǎng)變化,。
在此之前,，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)兩次表示,，樓市調(diào)控決不放松，并兩次強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)打擊和遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)和投資資本,，這讓一度被認(rèn)定可能因調(diào)控放松而有望復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng),，再度預(yù)期利空。
在不確定的預(yù)期下,，開(kāi)發(fā)商正將原定的開(kāi)盤(pán)計(jì)劃一推再推,。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月北京計(jì)劃開(kāi)盤(pán)31個(gè)項(xiàng)目,，但實(shí)際開(kāi)盤(pán)僅為19個(gè),。7月北京計(jì)劃開(kāi)盤(pán)28個(gè)項(xiàng)目，但實(shí)際開(kāi)盤(pán)也只是19個(gè),。至8月,，北京計(jì)劃開(kāi)盤(pán)36個(gè)項(xiàng)目，但至目前,，僅開(kāi)盤(pán)5個(gè)項(xiàng)目,。
記者了解到，北京目前嚴(yán)格執(zhí)行一房一價(jià)的預(yù)售審批制度,，如果建委認(rèn)為項(xiàng)目定價(jià)過(guò)高,，則不發(fā)放預(yù)售許可證，另一方面,，由于市場(chǎng)成交量不高,，而開(kāi)發(fā)商在資金鏈并不太緊張的情況下，又不愿意以低價(jià)入市,，便暫緩取得預(yù)售許可證,，或一再推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間,。
而除萬(wàn)科之外的大多數(shù)上市公司,，今年下半年，銷(xiāo)售壓力巨大,。主要房企今年上半年均未完成計(jì)劃銷(xiāo)售任務(wù)一半,。另一方面，在信貸不斷收緊的情況下,，房企資金鏈也不斷收緊——目前,，農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)停發(fā)房地產(chǎn)信貸直到本月月底，而民生銀行等也提出要求,，新增房地產(chǎn)貸款不得超過(guò)上個(gè)月的額度,。
這一切，顯然讓人看到,，樓市價(jià)格盡管下跌調(diào)整的空間仍然難以判斷,，但有一條是明確的,，即中小戶(hù)型且價(jià)格平抑的首次置業(yè)和首次改善型需求產(chǎn)品，仍然深受主流消費(fèi)群體的青睞,。然而對(duì)于房?jī)r(jià)反彈的時(shí)機(jī),，卻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到。
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