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記者日前從長(zhǎng)沙市建委獲悉，2010年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)成交面積同比增長(zhǎng)103%。據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，上半年長(zhǎng)沙市(含郊縣)商品房施工面積5589萬平方米，新開工面積1322萬平方米,，竣工面積399萬平方米。上半年長(zhǎng)沙市(含郊縣)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積1102萬平方米(其中新建商品房累計(jì)簽約80972套),，銷售金額462億元,。圖為長(zhǎng)沙市湘江沿岸新建的商品房小區(qū)。新華社記者 龍弘濤/攝 |
日光盤是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)日房源開盤當(dāng)日即售罄的形象化描述。盡管觀望之中的北京樓市有望又一次迎來“日光盤”的經(jīng)歷,，但是,，個(gè)別項(xiàng)目銷售向好所提振的，卻不是北京樓市整體價(jià)格反彈的可能,。
記者獲悉,，曾在北京率先降價(jià)的“中糧萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島”將于8月28日再次開盤，綜合中糧萬科等方面關(guān)于戶型,、產(chǎn)品位置,、認(rèn)購(gòu)情況的信息分析，這一可能重演第一次開盤“當(dāng)日售罄”的項(xiàng)目,，其實(shí)質(zhì)價(jià)格,，尚基本與一期持平。
北京萬科營(yíng)銷總監(jiān)肖勁向本報(bào)記者表示,，對(duì)于市場(chǎng)的判斷,，萬科總體仍未改變：“我們?cè)诙▋r(jià)策略上，仍然堅(jiān)持順勢(shì)而為的策略,，我也不認(rèn)為下半年的北京樓市會(huì)出現(xiàn)價(jià)格反彈,，調(diào)整仍然是主基調(diào)，因?yàn)槲覀兣袛嗾{(diào)控不會(huì)放松,�,！�
二期開盤與第一次持平
“這一期推出的房源,，總數(shù)應(yīng)該是377套,。”8月26日上午,，在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí),，肖勁表示，就在不到一個(gè)月前,，面對(duì)第一次開盤的長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目當(dāng)日售罄,，肖勁還多少有些“意料之外”。
記者了解到,，本次開盤的377套房源,，為2#、3#,、4#三棟,，相比于第一次開盤的房源的所處位置，為更靠近社區(qū)內(nèi)部,，相比一期也更遠(yuǎn)離城鐵,，較為安靜。相比第一次開盤，其產(chǎn)品戶型也更為豐富,，共計(jì)有5種戶型,。
在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，中糧萬科的定價(jià)策略亦十分受到各方關(guān)注,，中糧萬科內(nèi)部亦對(duì)此十分謹(jǐn)慎對(duì)待,，記者綜合各方消息后確知，三居戶型均價(jià)16500元/平方米,，首次開盤的三居戶型均價(jià)為16300元/平方米,，相比微調(diào)200元/平方米；而本次開盤的2號(hào)樓二居戶型均價(jià)14100元/平方米,，首次開盤的1號(hào)樓二居戶型均價(jià)為13600元/平方米,，相比微調(diào)500元/平方米。
“實(shí)質(zhì)上,，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)上看,，這樣的定價(jià)策略是與第一次開盤定價(jià)是持平的�,！毙疟硎�,，他的邏輯在于，相比于一期開盤時(shí)鄰近城鐵以及塔樓的產(chǎn)品,，第二次開盤的房源全部都位于社區(qū)內(nèi)部,，而且是板樓產(chǎn)品，按照業(yè)內(nèi)的通行標(biāo)準(zhǔn)判斷,，加權(quán)計(jì)算兩次開盤時(shí)不同的位置與產(chǎn)品,，萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目的第二次開盤，實(shí)質(zhì)上是以持平的價(jià)格策略開盤,。
此前,，在長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目第一次開盤時(shí)，其幾乎逼近周邊限價(jià)房的定價(jià)策略,，一度在北京樓市引發(fā)“樓市調(diào)整實(shí)質(zhì)開始”的討論,，而其當(dāng)日售罄的銷售業(yè)績(jī)，也從側(cè)面佐證了這種定價(jià)策略的成功所在,，而在更早時(shí),，業(yè)績(jī)一度預(yù)期該項(xiàng)目的開盤價(jià)格，至少要達(dá)到16000元/平方米,。
主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整價(jià)格策略
在業(yè)內(nèi),，通常把開盤當(dāng)日銷售告罄的樓盤，冠以“日光盤”的稱謂,，這一舶來于南國(guó)樓市的稱謂,，在2010年進(jìn)入調(diào)整期的中國(guó)樓市,，已經(jīng)十分罕見。
肖勁告訴記者,，從長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目目前的辦卡客戶來看,，辦卡客戶已達(dá)到4500多組，其中近60%的客戶更多關(guān)注兩居產(chǎn)品,。對(duì)比377套的可售房源,，再現(xiàn)首次開盤時(shí)日光盤的可能性極大，不過對(duì)此,，肖勁表示不便預(yù)測(cè)開盤時(shí)的銷售情況,。
萬科內(nèi)部一位不愿具名的人士告訴記者，萬科總體對(duì)客戶積累情況較為樂觀,，但是,，萬科也考慮到，這4500多組的認(rèn)購(gòu)客戶當(dāng)中,，有一定比例的重復(fù)認(rèn)購(gòu),，不過，這一情況與1期情況類似,，不會(huì)造成太大影響,。
自4月樓市進(jìn)入宏觀調(diào)控周期以來，北京樓市成交量一直環(huán)比走低,，房?jī)r(jià)漲幅亦跟隨下降,，其間，僅有個(gè)別項(xiàng)目能夠熱銷,，基本屬于以區(qū)域平均價(jià)格開盤或低于區(qū)域平均價(jià)格開盤銷售的項(xiàng)目,，如綠地的西斯萊公館項(xiàng)目、萬科中糧紫苑項(xiàng)目以及第一次開盤的中糧萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目,。
“從我們目前代理的客戶情況來看,，市場(chǎng)仍然是觀望的氣氛很嚴(yán)重，成交量不容樂觀,。”一位不愿具名的經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人告訴記者,，他表示,，目前北京樓市新盤的供應(yīng)高峰還沒有出現(xiàn)，因此很大一部分市場(chǎng)需求還在等待更為寬泛的選擇余地,，所以,，市場(chǎng)總體的趨勢(shì)，仍然是持幣待購(gòu),。
在這樣的背景下,，中糧萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目的“日光盤”可能性,，就顯得十分寶貴。對(duì)此,，萬科集團(tuán)副總裁,、北京萬科總經(jīng)理毛大慶只是表示，“按照集團(tuán)的統(tǒng)一部署,，萬科在北京施行的也是順勢(shì)而為的定價(jià)策略,，不會(huì)逆市漲價(jià)，也不會(huì)對(duì)價(jià)格‘硬扛’,，依照市場(chǎng)定價(jià),，是萬科一貫堅(jiān)持的原則。
房?jī)r(jià)反彈時(shí)機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到
8月21日,，王石在杭州放言,，10%-15%是中國(guó)樓市調(diào)整的“幅度底線”，不過他仍然承認(rèn),，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國(guó)消費(fèi)者的承受力，而萬科自4月開始,，就主動(dòng)跟隨市場(chǎng),，調(diào)整價(jià)格策略，順應(yīng)市場(chǎng)變化,。
在此之前,，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)兩次表示，樓市調(diào)控決不放松,，并兩次強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)打擊和遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)和投資資本,，這讓一度被認(rèn)定可能因調(diào)控放松而有望復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再度預(yù)期利空,。
在不確定的預(yù)期下,，開發(fā)商正將原定的開盤計(jì)劃一推再推。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，6月北京計(jì)劃開盤31個(gè)項(xiàng)目,，但實(shí)際開盤僅為19個(gè)。7月北京計(jì)劃開盤28個(gè)項(xiàng)目,，但實(shí)際開盤也只是19個(gè),。至8月，北京計(jì)劃開盤36個(gè)項(xiàng)目,，但至目前,，僅開盤5個(gè)項(xiàng)目。
記者了解到,，北京目前嚴(yán)格執(zhí)行一房一價(jià)的預(yù)售審批制度,，如果建委認(rèn)為項(xiàng)目定價(jià)過高,，則不發(fā)放預(yù)售許可證，另一方面,，由于市場(chǎng)成交量不高,，而開發(fā)商在資金鏈并不太緊張的情況下，又不愿意以低價(jià)入市,，便暫緩取得預(yù)售許可證,，或一再推遲開盤時(shí)間。
而除萬科之外的大多數(shù)上市公司,，今年下半年,，銷售壓力巨大。主要房企今年上半年均未完成計(jì)劃銷售任務(wù)一半,。另一方面,，在信貸不斷收緊的情況下，房企資金鏈也不斷收緊——目前,，農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)停發(fā)房地產(chǎn)信貸直到本月月底,，而民生銀行等也提出要求，新增房地產(chǎn)貸款不得超過上個(gè)月的額度,。
這一切,，顯然讓人看到，樓市價(jià)格盡管下跌調(diào)整的空間仍然難以判斷,，但有一條是明確的,，即中小戶型且價(jià)格平抑的首次置業(yè)和首次改善型需求產(chǎn)品，仍然深受主流消費(fèi)群體的青睞,。然而對(duì)于房?jī)r(jià)反彈的時(shí)機(jī),，卻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到。
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