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重慶農村土地交易所競拍現場,。新華社記者 劉潺
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家住江津區(qū)李市鎮(zhèn)孔目村的村民肖偵賢怎么也想不到，自己能夠住上嶄新明亮的房子,。肖偵賢告訴記者,，她家的祖屋原來在距離新居大約300米左右的山腰上，有260平方米,，雖然面積很大,，但早已破舊不堪，成了危房,。去年以來,，當地政府對農村建設用地實施復墾，她家才有換房的機會,。
肖偵賢家喬遷新居得益于重慶市正在試點推行的“地票交易促城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展”試點,。2008年12月4日，作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的重慶市,，經國務院批準,，成立了全國首個農村土地交易所——重慶農村土地交易所，探索農村集體建設用地和城市建設用地指標在重慶市遠距離,、大范圍置換的“地票”交易,，解開“城市發(fā)展擴張缺乏空間，農村建設用地閑置”的疙瘩,。截至2010年6月8日,，重慶農村土地交易所共交易“地票”20000畝，成交額為21.36億元,，成交均價10.68萬元/畝,，最高成交單價14.50萬元/畝,。
北京大學國家發(fā)展學院院長周其仁認為“地票”制度設計屬全國首創(chuàng)，在農村土地制度改革方面具有重大意義的政策創(chuàng)新,。
“地票”與住房夢
江津區(qū)土地收購儲備中心主任李正清介紹,，江津區(qū)從2007年開始就開展農村宅基地復墾，把分散的廢棄宅基地復墾成耕地,，增加耕地面積4180畝,。
肖偵賢給記者算了筆賬，買新房獲得了四個方面的優(yōu)惠或補貼,。第一,，可以持宅基地復墾證在村里新建的居民點(即巴渝民居)按照成本價的80%買一套住房，也就是說巴渝民居的成本價是650元/平方米,，面積180多平方米,，相當于政府補助24000元左右；第二筆是購房補助,，一次性補貼30000元,，按260平方米計算，大致是按照115元/平方米的價格進行補貼,；第三筆是響應“巴渝民居”建設,，市、區(qū)兩級部門補助6000元,；第四筆是原宅基地復墾成耕地后,，除去原房屋占地面積之外的復墾地，每畝可獲得1000元補助,。按孔目村“巴渝新居”建設標準,，一套房子11萬多元，肖偵賢家購房省去了一半多的購房款,。
孔目村村支部書記張福云告訴記者,，目前，全村已有32戶村民通過宅基地復墾,，獲得購房優(yōu)惠或補助,，住進了村里統(tǒng)一規(guī)劃建設的新居。新居配套齊全,，通了水電氣,，建筑設計符合農村生產生活方式。他說,，原來山坡上錯亂無序的房子已經拆除,，取而代之的是成片的耕地。通過復墾，全村騰出了數十畝耕地,。
江津區(qū)算了這樣一筆賬：目前全區(qū)人均宅基地占地達198平方米，如果將之減少至國家規(guī)定的150平方米以內,，就可以騰出建設用地指標8.25萬畝,，長遠如果全部作為“地票”交易，以每畝9萬元計,，將獲得資金70多億元,。如果再加上大量廢棄和閑置的農村公共用地，可帶來近百億元的資金,，投入到農民收益,、農業(yè)生產、農村基礎設施改善和農村社會保障體系建設中,。
農村土地交易所從事“地票”交易
所謂“地票”,，指包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地,、農村公共設施和農村公益事業(yè)用地等農村集體建設用地,，經過復墾并經土地管理部門嚴格驗收后產生的指標，以票據的形式通過重慶農村土地交易所在全市范圍內公開拍賣,。
地票購買者包括土地儲備機構,、園區(qū)建設單位、民營企業(yè),、國有企業(yè),、自然人。
重慶“地票”交易制度創(chuàng)新的一個大背景是：征地矛盾愈演愈烈,，而廣大農村的集體建設用地卻大量閑置,。雖然我國實行了最嚴格的耕地保護制度，但“土對策”層出不窮：未批先占,，多占少補,，占優(yōu)補劣，甚至刷綠漆,、掛綠網“迷惑”國土部門的衛(wèi)星遙感,。如何找到一條“中間道路”？
重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇說,，我國城鄉(xiāng)建設用地存在幾大亟待解決的矛盾,。
一是城鄉(xiāng)建設用地失衡，城市土地供需矛盾日益突出,，而農村用地增減率與城鎮(zhèn)化進程極不協(xié)調,，造成了大量閑置浪費。重慶市近十年來城鎮(zhèn)化率提高了25%,，但農村居民點用地減少率不到1%,。以記者走訪的江津區(qū)為例,，全區(qū)近40萬農戶中約有23%已經完全放棄了農地耕作，閑置或半閑置的建設用地粗估可達近3萬畝,，不少農民進城鎮(zhèn)生活后,，農村老宅無法處置變現只能任其閑置。
其次,，城鎮(zhèn)建設用地“先占后補”的模式,，占地在先是剛性的，補地在后是柔性的,，往往“只占不補”“占優(yōu)補劣”“多占少補”,，很難保障補地的數量和質量，長此以往必然造成耕地總量減少和生產能力的下降,。正因如此,，“地票”交易制度已是大勢所趨，不僅有利于城鄉(xiāng)土地大范圍置換,，更重要的是催生了統(tǒng)一的建設用地市場,，有效破解了城鄉(xiāng)二元用地矛盾。
“如何改革完善城鄉(xiāng)建設用地管理制度,，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場,，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展的大事�,！敝貞c市市長黃奇帆在接受《經濟參考報》記者采訪時說,。
黃奇帆表示，2008年8月上旬,，國土資源部與重慶市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,，支持重慶探索土地利用新機制和耕地保護新模式，支持重慶設立農村土地交易所,。該交易所是重慶市政府出資成立的,，注冊資金5000萬元，主要從事“地票”交易,。
重慶市國土資源和房屋管理局副局長,、重慶農村土地交易所總裁董建國介紹，重慶農村土地交易所除為全市土地承包經營權,、林權,、農村集體建設用地使用權流轉提供交易平臺外，最重要的創(chuàng)新就是推出農村集體建設用地和城市建設用地指標在重慶市遠距離,、大范圍置換的“地票”交易,。
走出縣域“掛鉤”
國土資源部幾年前推出“農村建設用地減少與城市建設用地增加相掛鉤”的政策，并在四川、浙江等省的8個縣市試點,。
2005年國土資源部發(fā)布了“關于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用減少相掛鉤試點工作的意見”,。城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的試點，是指依據土地利用總體規(guī)劃,，將若干擬復墾為耕地的農村建設用地地塊(即拆舊地塊)和擬用于城鎮(zhèn)建設的地塊(即建新地塊)共同組成建新拆舊項目區(qū),，通過建新拆舊和土地復墾，最終實現項目區(qū)內建設用地總量不增加,，耕地面積不減少、質量不降低,，用地布局更合理的土地整理工作,。
重慶的“地票”交易制度與其他試點地區(qū)的“掛鉤”試驗有所區(qū)別：
一是重慶的“地票”交易超越了傳統(tǒng)的“掛鉤”試驗的行政區(qū)界限，把遠郊區(qū)納入“掛鉤”試驗的范疇,。
二是實現價格統(tǒng)一化,。“地票”將不同區(qū)域的掛鉤指標打包進行拍賣,，然后按照面積分配拍賣收益,。“地票”價格的高低與項目區(qū)無關,，與級地租無關,，僅與拍賣價格有關，實現指標價格的統(tǒng)一化,。
三是把土地的交易轉化為票據化的模式,。“地票”模式是把掛鉤指標票據化,。通過“地票”形式,，土地從空間上不可轉移的實物形態(tài)資產轉化為可交換的票據，使固化的土地資源轉化為可流動的資產,。
四是先復墾后占地,，減少了“掛鉤”風險�,！暗仄薄蹦Ｊ绞窍葘r村集體建設用地進行復墾,，驗收合格后增加的耕地指標。通過“地票”在交易所進行拍賣,，實行“先造地后用地”的操作模式,。
防止“圈地潮”
“地票”思路產生后，一定要輔以穩(wěn)妥,、嚴格,、科學的程序，才能保證這一制度創(chuàng)新不突破國家的土地利用總體規(guī)劃，保證耕地保護的量和質,，有效維護農村集體和農民個人的權益,，防止以此為名形成新一輪“圈地潮”。
重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇向記者介紹,，“地票”交易運作共有4道程序,。
首先是將閑置的農村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地,、農村公共設施和農村公益事業(yè)用地等農村建設用地進行專業(yè)復墾,，經土地管理部門嚴格驗收后，按增加的耕地面積由市土地行政主管部門向土地使用權人發(fā)給相應面積的“地票”,，實際上是“先補后占”,。他解釋說，“地票”實際上就是建設用地指標,，并不指某一個具體的地塊,。地票交易的主體沒有嚴格限制，但交易活動必須在土地交易所內進行,，購得的“地票”可以納入新增建設用地計劃,，增加等量城鎮(zhèn)建設用地；在城市落地使用時,，則必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃,，辦理征收轉用手續(xù)，完成對農民的補償安置,；對“地票”交易總量,，市政府根據年度用地計劃、經營性用地需求情況等合理確定,。
“地票”制度尊重了農民對土地的“發(fā)言權”,。重慶市明確規(guī)定，農村建設用地復墾由農民或農村集體經濟組織申請,，凡申請農村宅基地及附屬設施用地復墾的農民家庭,，必須有穩(wěn)定工作或穩(wěn)定生活來源，以避免交易后農民生活困難,、流離失所,；農村集體經濟組織申請農村建設用地復墾，必須經三分之二以上成員或成員代表同意,，防止農村集體經濟組織利益受到損害,。
“地票”制度凸現多贏局面
一些專家和業(yè)內人士在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，重慶農村土地交易制度創(chuàng)新和“地票”交易模式設計,，作為中國農村集體建設用地制度改革的一次重要探索,，可能會對于解決進城農民的宅基地處置,，助推戶籍制度改革帶來十分有意義的嘗試。
