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重慶農(nóng)村土地交易所競拍現(xiàn)場,。新華社記者 劉潺
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家住江津區(qū)李市鎮(zhèn)孔目村的村民肖偵賢怎么也想不到,，自己能夠住上嶄新明亮的房子。肖偵賢告訴記者,，她家的祖屋原來在距離新居大約300米左右的山腰上,，有260平方米,，雖然面積很大，但早已破舊不堪,，成了危房,。去年以來，當?shù)卣畬r(nóng)村建設(shè)用地實施復墾,，她家才有換房的機會,。
肖偵賢家喬遷新居得益于重慶市正在試點推行的“地票交易促城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展”試點,。2008年12月4日，作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的重慶市,，經(jīng)國務院批準,，成立了全國首個農(nóng)村土地交易所——重慶農(nóng)村土地交易所，探索農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地指標在重慶市遠距離,、大范圍置換的“地票”交易,，解開“城市發(fā)展擴張缺乏空間，農(nóng)村建設(shè)用地閑置”的疙瘩,。截至2010年6月8日,，重慶農(nóng)村土地交易所共交易“地票”20000畝，成交額為21.36億元,，成交均價10.68萬元/畝,，最高成交單價14.50萬元/畝。
北京大學國家發(fā)展學院院長周其仁認為“地票”制度設(shè)計屬全國首創(chuàng),，在農(nóng)村土地制度改革方面具有重大意義的政策創(chuàng)新,。
“地票”與住房夢
江津區(qū)土地收購儲備中心主任李正清介紹，江津區(qū)從2007年開始就開展農(nóng)村宅基地復墾,，把分散的廢棄宅基地復墾成耕地,，增加耕地面積4180畝。
肖偵賢給記者算了筆賬,，買新房獲得了四個方面的優(yōu)惠或補貼,。第一，可以持宅基地復墾證在村里新建的居民點(即巴渝民居)按照成本價的80%買一套住房,，也就是說巴渝民居的成本價是650元/平方米,，面積180多平方米，相當于政府補助24000元左右,；第二筆是購房補助,，一次性補貼30000元，按260平方米計算,，大致是按照115元/平方米的價格進行補貼,；第三筆是響應“巴渝民居”建設(shè)，市,、區(qū)兩級部門補助6000元,；第四筆是原宅基地復墾成耕地后，除去原房屋占地面積之外的復墾地,，每畝可獲得1000元補助,。按孔目村“巴渝新居”建設(shè)標準，一套房子11萬多元，肖偵賢家購房省去了一半多的購房款,。
孔目村村支部書記張福云告訴記者,，目前，全村已有32戶村民通過宅基地復墾,，獲得購房優(yōu)惠或補助,，住進了村里統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的新居,。新居配套齊全,，通了水電氣，建筑設(shè)計符合農(nóng)村生產(chǎn)生活方式,。他說,，原來山坡上錯亂無序的房子已經(jīng)拆除，取而代之的是成片的耕地,。通過復墾,，全村騰出了數(shù)十畝耕地。
江津區(qū)算了這樣一筆賬：目前全區(qū)人均宅基地占地達198平方米,，如果將之減少至國家規(guī)定的150平方米以內(nèi),，就可以騰出建設(shè)用地指標8.25萬畝，長遠如果全部作為“地票”交易,，以每畝9萬元計,，將獲得資金70多億元。如果再加上大量廢棄和閑置的農(nóng)村公共用地,，可帶來近百億元的資金,，投入到農(nóng)民收益、農(nóng)業(yè)生產(chǎn),、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施改善和農(nóng)村社會保障體系建設(shè)中,。
農(nóng)村土地交易所從事“地票”交易
所謂“地票”，指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地,、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復墾并經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后產(chǎn)生的指標,，以票據(jù)的形式通過重慶農(nóng)村土地交易所在全市范圍內(nèi)公開拍賣,。
地票購買者包括土地儲備機構(gòu)、園區(qū)建設(shè)單位,、民營企業(yè),、國有企業(yè)、自然人,。
重慶“地票”交易制度創(chuàng)新的一個大背景是：征地矛盾愈演愈烈,，而廣大農(nóng)村的集體建設(shè)用地卻大量閑置。雖然我國實行了最嚴格的耕地保護制度，但“土對策”層出不窮：未批先占,，多占少補,，占優(yōu)補劣，甚至刷綠漆,、掛綠網(wǎng)“迷惑”國土部門的衛(wèi)星遙感,。如何找到一條“中間道路”？
重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇說,，我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地存在幾大亟待解決的矛盾,。
一是城鄉(xiāng)建設(shè)用地失衡，城市土地供需矛盾日益突出,，而農(nóng)村用地增減率與城鎮(zhèn)化進程極不協(xié)調(diào),，造成了大量閑置浪費。重慶市近十年來城鎮(zhèn)化率提高了25%,，但農(nóng)村居民點用地減少率不到1%,。以記者走訪的江津區(qū)為例，全區(qū)近40萬農(nóng)戶中約有23%已經(jīng)完全放棄了農(nóng)地耕作,，閑置或半閑置的建設(shè)用地粗估可達近3萬畝,，不少農(nóng)民進城鎮(zhèn)生活后，農(nóng)村老宅無法處置變現(xiàn)只能任其閑置,。
其次,，城鎮(zhèn)建設(shè)用地“先占后補”的模式，占地在先是剛性的,，補地在后是柔性的,，往往“只占不補”“占優(yōu)補劣”“多占少補”，很難保障補地的數(shù)量和質(zhì)量,，長此以往必然造成耕地總量減少和生產(chǎn)能力的下降,。正因如此，“地票”交易制度已是大勢所趨,，不僅有利于城鄉(xiāng)土地大范圍置換,，更重要的是催生了統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，有效破解了城鄉(xiāng)二元用地矛盾,。
“如何改革完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地管理制度,，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展的大事,�,！敝貞c市市長黃奇帆在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說。
黃奇帆表示,，2008年8月上旬,，國土資源部與重慶市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,，支持重慶探索土地利用新機制和耕地保護新模式，支持重慶設(shè)立農(nóng)村土地交易所,。該交易所是重慶市政府出資成立的,，注冊資金5000萬元，主要從事“地票”交易,。
重慶市國土資源和房屋管理局副局長,、重慶農(nóng)村土地交易所總裁董建國介紹，重慶農(nóng)村土地交易所除為全市土地承包經(jīng)營權(quán),、林權(quán),、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供交易平臺外，最重要的創(chuàng)新就是推出農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地指標在重慶市遠距離,、大范圍置換的“地票”交易,。
走出縣域“掛鉤”
國土資源部幾年前推出“農(nóng)村建設(shè)用地減少與城市建設(shè)用地增加相掛鉤”的政策，并在四川,、浙江等省的8個縣市試點。
2005年國土資源部發(fā)布了“關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用減少相掛鉤試點工作的意見”,。城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的試點,，是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬復墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊(即拆舊地塊)和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊(即建新地塊)共同組成建新拆舊項目區(qū),，通過建新拆舊和土地復墾,，最終實現(xiàn)項目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少,、質(zhì)量不降低,，用地布局更合理的土地整理工作。
重慶的“地票”交易制度與其他試點地區(qū)的“掛鉤”試驗有所區(qū)別：
一是重慶的“地票”交易超越了傳統(tǒng)的“掛鉤”試驗的行政區(qū)界限,，把遠郊區(qū)納入“掛鉤”試驗的范疇,。
二是實現(xiàn)價格統(tǒng)一化�,！暗仄薄睂⒉煌瑓^(qū)域的掛鉤指標打包進行拍賣,，然后按照面積分配拍賣收益�,！暗仄薄眱r格的高低與項目區(qū)無關(guān),，與級地租無關(guān)，僅與拍賣價格有關(guān),，實現(xiàn)指標價格的統(tǒng)一化,。
三是把土地的交易轉(zhuǎn)化為票據(jù)化的模式�,！暗仄薄蹦Ｊ绞前褣煦^指標票據(jù)化,。通過“地票”形式，土地從空間上不可轉(zhuǎn)移的實物形態(tài)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交換的票據(jù)，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動的資產(chǎn),。
四是先復墾后占地,，減少了“掛鉤”風險�,！暗仄薄蹦Ｊ绞窍葘r(nóng)村集體建設(shè)用地進行復墾,，驗收合格后增加的耕地指標。通過“地票”在交易所進行拍賣,，實行“先造地后用地”的操作模式,。
防止“圈地潮”
“地票”思路產(chǎn)生后，一定要輔以穩(wěn)妥,、嚴格,、科學的程序，才能保證這一制度創(chuàng)新不突破國家的土地利用總體規(guī)劃,，保證耕地保護的量和質(zhì),，有效維護農(nóng)村集體和農(nóng)民個人的權(quán)益，防止以此為名形成新一輪“圈地潮”,。
重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇向記者介紹,，“地票”交易運作共有4道程序。
首先是將閑置的農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地,、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村建設(shè)用地進行專業(yè)復墾，經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后,，按增加的耕地面積由市土地行政主管部門向土地使用權(quán)人發(fā)給相應面積的“地票”,，實際上是“先補后占”。他解釋說,，“地票”實際上就是建設(shè)用地指標,，并不指某一個具體的地塊。地票交易的主體沒有嚴格限制,，但交易活動必須在土地交易所內(nèi)進行,，購得的“地票”可以納入新增建設(shè)用地計劃，增加等量城鎮(zhèn)建設(shè)用地,；在城市落地使用時,，則必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，辦理征收轉(zhuǎn)用手續(xù),，完成對農(nóng)民的補償安置,；對“地票”交易總量，市政府根據(jù)年度用地計劃,、經(jīng)營性用地需求情況等合理確定,。
“地票”制度尊重了農(nóng)民對土地的“發(fā)言權(quán)”,。重慶市明確規(guī)定，農(nóng)村建設(shè)用地復墾由農(nóng)民或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請,，凡申請農(nóng)村宅基地及附屬設(shè)施用地復墾的農(nóng)民家庭,，必須有穩(wěn)定工作或穩(wěn)定生活來源，以避免交易后農(nóng)民生活困難,、流離失所,；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請農(nóng)村建設(shè)用地復墾，必須經(jīng)三分之二以上成員或成員代表同意,，防止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利益受到損害,。
“地票”制度凸現(xiàn)多贏局面
一些專家和業(yè)內(nèi)人士在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，重慶農(nóng)村土地交易制度創(chuàng)新和“地票”交易模式設(shè)計,，作為中國農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革的一次重要探索,，可能會對于解決進城農(nóng)民的宅基地處置，助推戶籍制度改革帶來十分有意義的嘗試,。
