|
 |
|
重慶農村土地交易所,。
資料照片 |
一些專家和業(yè)內人士在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，重慶農村土地交易制度創(chuàng)新和“地票”交易模式設計，作為中國農村集體建設用地制度改革的一次重要探索,，可能會對于解決進城農民的宅基地處置,，助推戶籍制度改革帶來十分有意義的嘗試,。
激活城鄉(xiāng)要素市場
重慶市市長黃奇帆表示，“地票”交易制度是“先造地后用地”,，農村閑置土地資源依法有序退出,，先把農村建設用地轉化成耕地之后，才在城市新增建設用地,，對耕地的保護力度更大,、保護效果更好。同時,，“地票”交易制度創(chuàng)新可以有效解決當前城鎮(zhèn)化和工業(yè)化加速期,，城市建設用地緊張的矛盾，而城鄉(xiāng)建設用地總量不增加,、耕地總量不減少,。
“地票”模式在解決城市建設用地緊張矛盾的同時，也降低拆遷成本,，減少了拆遷矛盾,�,！暗仄薄蹦Ｊ綄崿F(xiàn)了在遠郊區(qū)縣偏遠地區(qū)進行拆遷安置,，在近郊區(qū)縣用地。在遠郊偏遠地區(qū),，農戶對集體建設用地的增值收益預期不高,，降低了拆遷難度。在城市近郊區(qū),，農民對土地特別是對房屋的增值預期很高,，政府和開發(fā)商不愿意面對近郊區(qū)對村莊和宅基地的高拆遷成本以及引發(fā)的社會矛盾,。據(jù)榮昌縣測算,，在縣城旁邊，僅房屋拆遷補償和住房貨幣安置費用就要超過30萬元/戶,。如果是重慶主城區(qū)城鄉(xiāng)接合部,，拆遷補償價格更高。而“地票”價格每畝在10萬元左右,，目前最高每畝也不超過20萬元,。
在黃奇帆看來，“地票”模式還有利于激活城鄉(xiāng)要素市場,，完善城鄉(xiāng)市場體系,。土地交易所成立后，通過開展遠距離,、大范圍的土地資源優(yōu)化配置,，使固化的土地資源轉化為可以流動的資本。土地作為農村最主要的生產要素,，它一旦流動起來,，必然帶動農村要素市場的發(fā)育，有力地促進資本,、產權、技術等其他要素市場建設,。
反哺“三農”
黃奇帆認為,，“地票”模式可實現(xiàn)城市反哺農村、發(fā)達地區(qū)支持落后地區(qū),。理清“地票”收益反哺“三農”的思路，必須算清兩筆賬：
第一筆賬：政府賬,。即政府如何分配地票收益,，如何提升農村土地價值，如何實施耕地保護,？
目前,，“地票”價格也隨之走高，目前每畝最高達18萬多元,�,！暗仄薄苯灰變r款分配辦法規(guī)定，“地票”收益全部用于“三農”,。
重慶市國土資源和房屋管理局副局長、重慶農村土地交易所總裁董建國說,，如果是農民宅基地復墾所得的“地票”,，交易成功后，農民可得到三筆收益：農民的房屋及其構附著物按當?shù)卣鞯夭疬w補償標準進行補償,；按復墾區(qū)縣100平方米鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋市場價的20%給予農民購房補助,；復墾增加的耕地仍由該農戶承包耕種。
而屬于集體經(jīng)濟組織的“地票”(比如鄉(xiāng)村公用設施或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廢棄的建設用地),，首先按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有土地出讓金標準給予所有權補償，主要用于村民的社會保障,；其次在地票收益中還將撥付給復墾區(qū)縣一筆耕地保護基金或用于農村基礎設施建設的專項基金,。此外，“地票”落戶區(qū)縣還將獲得約占“地票”交易總額10%左右的新增建設用地有償使用費,，用于改善當?shù)剞r村發(fā)展條件,。
第二筆賬：農民賬,。即農民如何從“地票”交易中增加土地收益，如何促進農業(yè)發(fā)展,？
由于“地票”交易,，使難以從城市發(fā)展的土地級差地租中獲益的遠郊區(qū)農民從中得到好處。江津區(qū)的李市鎮(zhèn)孔目村,，距離重慶有一個多小時的路程,，即使到江津區(qū)政府所在地，開車也要半小時,。村支部書記張福云對記者說,，村里的宅基地和建設用地，如果沒有“地票”交易,，幾乎沒有任何其他的利用價值,。但是通過“地票”交易后，價值提高了很多,，解決了新農村建設中資金短缺的問題,，使得部分村民的住房條件得到了改善，還配套了水,、電,、燃氣(沼氣)、閉路電視,、信息網(wǎng)絡,、污水處理,、垃圾處理等基礎設施進行了相應的配套,，并配套了生產用房。
助推戶籍制度改革
專家們認為,，重慶市正在推行的“地票”模式,，是對中國農村集體建設用地制度改革的一次重要探索。如果把“地票”的形式和農民進城落戶的城鎮(zhèn)化政策結合起來,，可能會對于解決進城農民的宅基地處置上帶來十分有意義的嘗試,。
如果由中央政府出資，結合戶籍制度改革,，統(tǒng)一購買進城落戶農民的宅基地,，通過“地票”的形式出讓給用地的城鎮(zhèn)，并把基中一部分收益補償給原農村集體經(jīng)濟組織和進城落戶的農民,、農民落戶的城鎮(zhèn)政府,，可能對中國未來的城鎮(zhèn)化政策以及相關的農村集體建設用地制度改革具有十分重要的意義。
隨著農民工外出的增多,，收入水平的提高,，在家鄉(xiāng)城鎮(zhèn)購房現(xiàn)象已經(jīng)比較普遍,。如大足縣高升鎮(zhèn)先進村不足50戶的11組已有10多戶農民在城鎮(zhèn)購置了住房。江津區(qū)的統(tǒng)計顯示,，江津城區(qū)每年30%的商品房是由農民購買,。這些在城鎮(zhèn)購房的農民，對農村宅基地的交易愿望較高,。對江津區(qū)李市鎮(zhèn)的調研發(fā)現(xiàn),，在第一批137戶參與“地票”交易的農民中70%已在城鎮(zhèn)購房。推進農民進城落戶,，“地票”是利用市場化手段激勵他們徹底切斷與農村聯(lián)系的政策工具,。 |