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新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺近3個月來,，記者分赴我國東部、中部和西部地區(qū)采訪時發(fā)現(xiàn),，與一線城市樓市“價跌量縮”相比,，二線城市的降價效果似乎并不明顯，有的房價略有降低,，還有的不降反升,。新華社記者 任勇/攝 |
當(dāng)部分地區(qū)房價過快上漲得到有效遏制的時候，個別地方的租賃市場卻迎來了新一輪漲勢行情,，尤其是一線城市的租房客目前正普遍感覺房租有了較大漲幅,。
對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，此輪房租上漲并非全面性暴漲,，隨著房價的繼續(xù)下探，尤其新開盤項目價格的下降將使得部分剛性需求撤離租賃市場,，漲勢不可持續(xù),。不過，公租房建設(shè)應(yīng)大大提速,，“夾心層”群體呼吁,，應(yīng)降低戶籍限制等門檻。
一線城市部分區(qū)域房租上漲較快
“租房市場火了,�,！蔽覑畚壹业囊晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人用一個“火”字來形容現(xiàn)在的租房行情。這位經(jīng)紀(jì)人告訴記者,，目前租房市場的成交量和租金比去年同期均上漲了20%,，比4月份調(diào)控政策出臺前也上漲了10%。
不過,，在北京房租“漲得很兇”的時候,，汪晶最近一直很慶幸不用為租房擔(dān)心�,！拔胰ツ曜饬藘赡�,，明年下半年合同才到期，而且房東人很好沒有提出漲房租,�,！�
而她身邊的朋友就沒有這么幸運(yùn)了：“我一個朋友租住在石佛營一套老三居的一間，原來房租是一個月800元,，今年5月漲到1000元,，但是沒辦法還得租啊,，看了一些租房網(wǎng)站，基本上都是這個漲幅,�,！彼樣樀刂v述。
與她同在廣告公司供職的同事遇到了更令人咂舌的事,，現(xiàn)租住在左家莊的小程,，今年8月就能領(lǐng)到新房的鑰匙，租房合同也在8月到期,，“新房子要裝修肯定還要一段時間,，這兩天我決定續(xù)租，但是房東不愿意以原來的價格租了,，而且態(tài)度非常堅決,，搬次家也挺不容易的，所以我在原來房租的基礎(chǔ)上提了40%,，房東才愿意繼續(xù)租,。”
最近的統(tǒng)計數(shù)據(jù)與汪晶們的感受則并不太一樣,。某中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2010年6月北京全市平均租金相比5月份下降2.39%，而7月初租金的平均價格與6月基本持平,，租金漲幅正在迅速回落,；以目前的租賃需求熱度看，租賃客戶需求相比5月需求高峰期下降30%左右,。
此前,，住建部某下屬單位負(fù)責(zé)實施的北京、上海,、廣州,、深圳等城市房租暴漲原因調(diào)查工作已經(jīng)結(jié)束，近日形成的初步調(diào)研報告指出,，“北上廣深”四城市房租上漲幅度并沒有之前媒體報道的那么嚴(yán)重,。以北京為例，3-6月份同比上漲幅度超過了18%,，但是每月環(huán)比上漲幅度不到2%,。
美聯(lián)物業(yè)研究中心的一份報告也提醒，有的租金上漲數(shù)據(jù)可能以點帶面,，使得坊間誤會是全面性的租金暴漲,。
上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對《經(jīng)濟(jì)參考報》表示，從區(qū)域位置來說,，軌道交通及周邊配套情況較好的都是需求的熱點地區(qū),，這些地方的房租上漲幅度相對較大。的確就北京而言,，通州,、團(tuán)結(jié)湖、馬家堡,、上地,、天通苑等租賃熱點區(qū)域自3月以來的房租漲幅較大。深圳也出現(xiàn)類似情形,，因區(qū)域不同房租的上漲幅度也有較大差異,。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳六個區(qū)的二手住宅租賃環(huán)比上漲不一：福田區(qū)的租賃掛牌均價4335元/套,，環(huán)比上漲8%,；羅湖區(qū)環(huán)比上漲3.5%；龍崗區(qū)環(huán)比上漲4.6%,；寶安區(qū)上漲3.4%,；而南山區(qū)和鹽田區(qū)則基本保持平穩(wěn)。
房租漲勢不可持續(xù)
“房租還會繼續(xù)漲下去嗎”已成為多數(shù)人心中最大的疑問與隱憂,。對此,，業(yè)內(nèi)專家普遍表示，目前部分城市部分區(qū)域的房租漲幅較大由一些季節(jié)性因素甚至非市場因素導(dǎo)致,，其漲勢不太可能延續(xù),。
高房價在一定程度上推動了租賃市場的繁盛，使租金不斷攀升,。另外,，需求增加也是市場因素中的一個重要方面。
“我們要認(rèn)清當(dāng)前房租上漲的主要因素,，這樣才能更好地分析其走勢,。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說,。在他看來,，區(qū)域供求關(guān)系的變化尤其是舊城改造帶來的“動遷”是導(dǎo)致房租上漲的一個主要原因。據(jù)披露,，7月初確定拆遷的廣州“城中第一村”揚(yáng)箕村,，幾萬居民要在較短時間內(nèi)搬離�,！芭f城改造迫使大量蝸居族搬離,，將導(dǎo)致其他城中村的租金上漲�,！泵缆�(lián)物業(yè)研究中心認(rèn)為,。
此外,，住建部下屬單位的初步調(diào)研報告還認(rèn)為，除了季節(jié)性因素外,，部分中介因為房屋買賣生意下降,，從房主處收租房子做“二房東”，推高房租或勸說房主抬高房租,，是主要城市房租上漲的主要因素,。最近有消息稱北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會約談了部分中介公司，了解關(guān)于中介推高房價的問題,，并聽取中介公司對于當(dāng)前房租問題的看法,。
中介在租房市場占據(jù)了主導(dǎo)性地位。今年從武漢大學(xué)畢業(yè)來北京工作的小娜告訴記者,，她7月初找房子時本來不想通過中介,，但發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上幾乎所有的房源信息都是中介發(fā)布的，很少能和房東直接接觸到,。她說中介還口氣特別肯定地說,，租金在上漲，但他們不愁房子租不出去,，一個房源最多一個星期絕對能租出去,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在季節(jié)性等因素消退后,，尤其是堅持當(dāng)前的調(diào)控力度下,，房價會在目前松動的基礎(chǔ)上繼續(xù)下探，尤其新開盤項目價格的下降將使得部分剛性需求撤離租賃市場轉(zhuǎn)而選擇購房,，從而有效緩解租金上漲壓力,。
“樓價下跌才剛剛拉開序幕。大多數(shù)城市的住宅新增供應(yīng)將在下半年陸續(xù)登場,。同期供應(yīng)量的增幅將略高于有效需求的增加,，可能導(dǎo)致一手定價有下降的壓力。一手的降價又將小范圍的拉動二手炒家的定價,�,！泵缆�(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓對《經(jīng)濟(jì)參考報》說。
統(tǒng)計顯示,，“國10條”以來,，深圳市新房存量已由消耗期轉(zhuǎn)入積壓期，至6月底,，全市新房可售套數(shù)為32713套,，比4月份的低點增加了23%。美聯(lián)物業(yè)的一份研究報告認(rèn)為，如果成交量繼續(xù)維持低迷局面,，則全市新房還會面臨更大積壓局面,，時間一久，開發(fā)商資金面吃緊,，最終還是要靠降價銷售來回籠資金,。目前，在深圳市場,，萬科、佳兆業(yè)已經(jīng)帶頭降價,，并取得不錯的成績,，預(yù)計通過這一示范效應(yīng)，三季度將會有更多開發(fā)商加入降價促銷的大軍,。
深圳不是個案,，廣州、北京等一線城市也將出現(xiàn)更多降價樓盤,。機(jī)構(gòu)預(yù)測,，廣州下半年新增供應(yīng)量將超過26000套，其中老城區(qū)約占60%,。美聯(lián)物業(yè)研究中心認(rèn)為,，這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將大大緩解老城區(qū)因拆遷引起的房源緊張問題,。屆時廣州可售房源增加將近1倍,，將對現(xiàn)時房價造成沖擊，加之在一些大型開發(fā)商的帶頭降價示范下,，四季度廣州一手住宅價格將迎來一輪較為明顯的下行趨勢,，跟6月份相比下跌或達(dá)20%。
“夾心層”呼吁調(diào)低公租房門檻
雖然房租的上漲不可能持續(xù)太久,，但有了這段經(jīng)歷,，讓相當(dāng)一部分剛參加工作不久的“小白領(lǐng)”開始注意公租房的消息。
最近的一份媒體調(diào)查結(jié)果顯示：60%的調(diào)查者對公租房的期望值很高,，表示“不管存在哪些不便,，都要努力住進(jìn)去”，而八成“夾心層”人群認(rèn)為租金應(yīng)低于地段市場價格的50%,，才選擇租賃,。
“聽說公租房的租金最低甚至不到市場價的一半，條件還不錯,，如果能申請上豈不是很好,？”汪晶最近開始興沖沖地查閱相關(guān)信息，并傾注了極大希望。
公開資料顯示,，北京在2009年8月1日發(fā)布了《公共租賃住房管理辦法(試行)》,，目前全市共有11個正在開工建設(shè)，可提供房源8000套,。這11個項目中,，有3個是集中建設(shè)，如西二旗,、通州梨園等,，有7個在商品房、限價房等開發(fā)項目中配套建設(shè),，如北苑南區(qū),、東壩駒子房、彩虹家園等,，還有一個是亦莊開發(fā)區(qū)收購的房源,。
汪晶曾經(jīng)為此很振奮，甚至還專門跑到北苑南區(qū)等幾個項目的工地“實地考察”,，但是這并沒有讓身為“夾心層”的她高興多久,，“聽說要戶口的，一般的企業(yè)打工人員是根本沒有可能的,�,！�
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已經(jīng)通過廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、限價房這三房資格審核的家庭，方可向所在街道登記申請租住政府提供的公共租賃房,。雖然,，國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社會單位可利用自有土地建公租房,，解決本單位職工和引進(jìn)人才住房需求,，在一定程度上降低了戶籍門檻，但“汪晶們”還是會被排斥在外,。
記者在北京市近期政策性住房建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案評選暨展覽現(xiàn)場看到,，公租房項目只有兩三個，大多數(shù)項目為經(jīng)濟(jì)適用房和定向安置房,，一位觀看展覽的年輕人直言“公租房很少很少”,。有專家也指出，萬余套面向本地戶籍人口的公租房,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足外來中低收入群體的居住需求,。
住建部等7部門近日印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》提出要加大公共租賃房建設(shè)力度,。美聯(lián)研究組認(rèn)為公租房政策公布后可能會引導(dǎo)市場一部分的租金價格，而作為福利性質(zhì)的政策,，其租金必然不會很高,，成為節(jié)制租金飛漲的一道枷鎖。
目前,，部分地方也已陸續(xù)展開公租房建設(shè)和試點工作,。消息稱，上海正在研究讓保險資金和企業(yè)年金進(jìn)入公租房的建設(shè)和運(yùn)營領(lǐng)域,，美聯(lián)物業(yè)研究中心認(rèn)為,，利用其他資金來興建保障性住房能有效緩解政府的財政壓力，有利于保證性住房盡快投入使用,。消息稱,，根據(jù)各地區(qū)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽訂的目標(biāo)責(zé)任書統(tǒng)計，今年全國將建設(shè)37萬套(間)公共租賃房,。
汪晶呼吁，在保證公租房達(dá)到一定數(shù)量的同時,，還要盡可能的調(diào)低門檻,，讓公租房真正解決城市年輕人、夾心層住房困難的問題,。
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