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新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)近3個(gè)月來(lái)，記者分赴我國(guó)東部,、中部和西部地區(qū)采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，與一線城市樓市“價(jià)跌量縮”相比,，二線城市的降價(jià)效果似乎并不明顯,，有的房?jī)r(jià)略有降低,，還有的不降反升。新華社記者 任勇/攝 |
當(dāng)部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲得到有效遏制的時(shí)候,，個(gè)別地方的租賃市場(chǎng)卻迎來(lái)了新一輪漲勢(shì)行情,，尤其是一線城市的租房客目前正普遍感覺(jué)房租有了較大漲幅。
對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，此輪房租上漲并非全面性暴漲，隨著房?jī)r(jià)的繼續(xù)下探,，尤其新開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格的下降將使得部分剛性需求撤離租賃市場(chǎng),，漲勢(shì)不可持續(xù)。不過(guò),，公租房建設(shè)應(yīng)大大提速,，“夾心層”群體呼吁，應(yīng)降低戶籍限制等門檻,。
一線城市部分區(qū)域房租上漲較快
“租房市場(chǎng)火了,。”我愛(ài)我家的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人用一個(gè)“火”字來(lái)形容現(xiàn)在的租房行情,。這位經(jīng)紀(jì)人告訴記者,，目前租房市場(chǎng)的成交量和租金比去年同期均上漲了20%，比4月份調(diào)控政策出臺(tái)前也上漲了10%,。
不過(guò),，在北京房租“漲得很兇”的時(shí)候，汪晶最近一直很慶幸不用為租房擔(dān)心,�,！拔胰ツ曜饬藘赡辏髂晗掳肽旰贤诺狡�,，而且房東人很好沒(méi)有提出漲房租,。”
而她身邊的朋友就沒(méi)有這么幸運(yùn)了：“我一個(gè)朋友租住在石佛營(yíng)一套老三居的一間,，原來(lái)房租是一個(gè)月800元,，今年5月漲到1000元，但是沒(méi)辦法還得租啊,，看了一些租房網(wǎng)站,，基本上都是這個(gè)漲幅�,！彼樣樀刂v述,。
與她同在廣告公司供職的同事遇到了更令人咂舌的事,，現(xiàn)租住在左家莊的小程，今年8月就能領(lǐng)到新房的鑰匙,，租房合同也在8月到期,，“新房子要裝修肯定還要一段時(shí)間，這兩天我決定續(xù)租,，但是房東不愿意以原來(lái)的價(jià)格租了,，而且態(tài)度非常堅(jiān)決，搬次家也挺不容易的,，所以我在原來(lái)房租的基礎(chǔ)上提了40%,，房東才愿意繼續(xù)租�,！�
最近的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與汪晶們的感受則并不太一樣。某中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2010年6月北京全市平均租金相比5月份下降2.39%,，而7月初租金的平均價(jià)格與6月基本持平，租金漲幅正在迅速回落,；以目前的租賃需求熱度看,，租賃客戶需求相比5月需求高峰期下降30%左右。
此前,，住建部某下屬單位負(fù)責(zé)實(shí)施的北京,、上海、廣州,、深圳等城市房租暴漲原因調(diào)查工作已經(jīng)結(jié)束,，近日形成的初步調(diào)研報(bào)告指出，“北上廣深”四城市房租上漲幅度并沒(méi)有之前媒體報(bào)道的那么嚴(yán)重,。以北京為例,，3-6月份同比上漲幅度超過(guò)了18%，但是每月環(huán)比上漲幅度不到2%,。
美聯(lián)物業(yè)研究中心的一份報(bào)告也提醒,，有的租金上漲數(shù)據(jù)可能以點(diǎn)帶面，使得坊間誤會(huì)是全面性的租金暴漲,。
上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示,，從區(qū)域位置來(lái)說(shuō)，軌道交通及周邊配套情況較好的都是需求的熱點(diǎn)地區(qū),，這些地方的房租上漲幅度相對(duì)較大,。的確就北京而言，通州,、團(tuán)結(jié)湖,、馬家堡,、上地、天通苑等租賃熱點(diǎn)區(qū)域自3月以來(lái)的房租漲幅較大,。深圳也出現(xiàn)類似情形,，因區(qū)域不同房租的上漲幅度也有較大差異。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，5月份深圳六個(gè)區(qū)的二手住宅租賃環(huán)比上漲不一：福田區(qū)的租賃掛牌均價(jià)4335元/套,，環(huán)比上漲8%；羅湖區(qū)環(huán)比上漲3.5%,；龍崗區(qū)環(huán)比上漲4.6%,；寶安區(qū)上漲3.4%；而南山區(qū)和鹽田區(qū)則基本保持平穩(wěn),。
房租漲勢(shì)不可持續(xù)
“房租還會(huì)繼續(xù)漲下去嗎”已成為多數(shù)人心中最大的疑問(wèn)與隱憂,。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家普遍表示,，目前部分城市部分區(qū)域的房租漲幅較大由一些季節(jié)性因素甚至非市場(chǎng)因素導(dǎo)致,，其漲勢(shì)不太可能延續(xù)。
高房?jī)r(jià)在一定程度上推動(dòng)了租賃市場(chǎng)的繁盛,，使租金不斷攀升,。另外，需求增加也是市場(chǎng)因素中的一個(gè)重要方面,。
“我們要認(rèn)清當(dāng)前房租上漲的主要因素,，這樣才能更好地分析其走勢(shì)�,！鄙虾Ｓ油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō),。在他看來(lái)，區(qū)域供求關(guān)系的變化尤其是舊城改造帶來(lái)的“動(dòng)遷”是導(dǎo)致房租上漲的一個(gè)主要原因,。據(jù)披露,，7月初確定拆遷的廣州“城中第一村”揚(yáng)箕村，幾萬(wàn)居民要在較短時(shí)間內(nèi)搬離,�,！芭f城改造迫使大量蝸居族搬離，將導(dǎo)致其他城中村的租金上漲,�,！泵缆�(lián)物業(yè)研究中心認(rèn)為。
此外,，住建部下屬單位的初步調(diào)研報(bào)告還認(rèn)為,，除了季節(jié)性因素外，部分中介因?yàn)榉课葙I賣生意下降，從房主處收租房子做“二房東”,，推高房租或勸說(shuō)房主抬高房租,，是主要城市房租上漲的主要因素。最近有消息稱北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)約談了部分中介公司,，了解關(guān)于中介推高房?jī)r(jià)的問(wèn)題,，并聽(tīng)取中介公司對(duì)于當(dāng)前房租問(wèn)題的看法。
中介在租房市場(chǎng)占據(jù)了主導(dǎo)性地位,。今年從武漢大學(xué)畢業(yè)來(lái)北京工作的小娜告訴記者,，她7月初找房子時(shí)本來(lái)不想通過(guò)中介，但發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上幾乎所有的房源信息都是中介發(fā)布的,，很少能和房東直接接觸到,。她說(shuō)中介還口氣特別肯定地說(shuō)，租金在上漲,，但他們不愁房子租不出去,，一個(gè)房源最多一個(gè)星期絕對(duì)能租出去。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在季節(jié)性等因素消退后,，尤其是堅(jiān)持當(dāng)前的調(diào)控力度下，房?jī)r(jià)會(huì)在目前松動(dòng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)下探,，尤其新開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格的下降將使得部分剛性需求撤離租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)而選擇購(gòu)房，從而有效緩解租金上漲壓力,。
“樓價(jià)下跌才剛剛拉開(kāi)序幕,。大多數(shù)城市的住宅新增供應(yīng)將在下半年陸續(xù)登場(chǎng)。同期供應(yīng)量的增幅將略高于有效需求的增加,，可能導(dǎo)致一手定價(jià)有下降的壓力,。一手的降價(jià)又將小范圍的拉動(dòng)二手炒家的定價(jià)�,！泵缆�(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》說(shuō),。
統(tǒng)計(jì)顯示，“國(guó)10條”以來(lái),，深圳市新房存量已由消耗期轉(zhuǎn)入積壓期,，至6月底，全市新房可售套數(shù)為32713套,，比4月份的低點(diǎn)增加了23%,。美聯(lián)物業(yè)的一份研究報(bào)告認(rèn)為，如果成交量繼續(xù)維持低迷局面,，則全市新房還會(huì)面臨更大積壓局面,，時(shí)間一久，開(kāi)發(fā)商資金面吃緊,，最終還是要靠降價(jià)銷售來(lái)回籠資金,。目前,，在深圳市場(chǎng)，萬(wàn)科,、佳兆業(yè)已經(jīng)帶頭降價(jià),，并取得不錯(cuò)的成績(jī)，預(yù)計(jì)通過(guò)這一示范效應(yīng),，三季度將會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)促銷的大軍,。
深圳不是個(gè)案，廣州,、北京等一線城市也將出現(xiàn)更多降價(jià)樓盤,。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，廣州下半年新增供應(yīng)量將超過(guò)26000套,，其中老城區(qū)約占60%,。美聯(lián)物業(yè)研究中心認(rèn)為，這一供應(yīng)結(jié)構(gòu),，將大大緩解老城區(qū)因拆遷引起的房源緊張問(wèn)題,。屆時(shí)廣州可售房源增加將近1倍，將對(duì)現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)造成沖擊,，加之在一些大型開(kāi)發(fā)商的帶頭降價(jià)示范下,，四季度廣州一手住宅價(jià)格將迎來(lái)一輪較為明顯的下行趨勢(shì)，跟6月份相比下跌或達(dá)20%,。
“夾心層”呼吁調(diào)低公租房門檻
雖然房租的上漲不可能持續(xù)太久,，但有了這段經(jīng)歷，讓相當(dāng)一部分剛參加工作不久的“小白領(lǐng)”開(kāi)始注意公租房的消息,。
最近的一份媒體調(diào)查結(jié)果顯示：60%的調(diào)查者對(duì)公租房的期望值很高,，表示“不管存在哪些不便，都要努力住進(jìn)去”,，而八成“夾心層”人群認(rèn)為租金應(yīng)低于地段市場(chǎng)價(jià)格的50%,，才選擇租賃。
“聽(tīng)說(shuō)公租房的租金最低甚至不到市場(chǎng)價(jià)的一半,，條件還不錯(cuò),，如果能申請(qǐng)上豈不是很好？”汪晶最近開(kāi)始興沖沖地查閱相關(guān)信息,，并傾注了極大希望,。
公開(kāi)資料顯示，北京在2009年8月1日發(fā)布了《公共租賃住房管理辦法(試行)》,，目前全市共有11個(gè)正在開(kāi)工建設(shè),，可提供房源8000套。這11個(gè)項(xiàng)目中，有3個(gè)是集中建設(shè),，如西二旗,、通州梨園等，有7個(gè)在商品房,、限價(jià)房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè),，如北苑南區(qū)、東壩駒子房,、彩虹家園等,，還有一個(gè)是亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)收購(gòu)的房源。
汪晶曾經(jīng)為此很振奮,，甚至還專門跑到北苑南區(qū)等幾個(gè)項(xiàng)目的工地“實(shí)地考察”,，但是這并沒(méi)有讓身為“夾心層”的她高興多久，“聽(tīng)說(shuō)要戶口的,，一般的企業(yè)打工人員是根本沒(méi)有可能的,。”
根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，已經(jīng)通過(guò)廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房這三房資格審核的家庭,，方可向所在街道登記申請(qǐng)租住政府提供的公共租賃房,。雖然，國(guó)有企業(yè),、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社會(huì)單位可利用自有土地建公租房,，解決本單位職工和引進(jìn)人才住房需求，在一定程度上降低了戶籍門檻,，但“汪晶們”還是會(huì)被排斥在外。
記者在北京市近期政策性住房建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)選暨展覽現(xiàn)場(chǎng)看到,，公租房項(xiàng)目只有兩三個(gè),，大多數(shù)項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房和定向安置房，一位觀看展覽的年輕人直言“公租房很少很少”,。有專家也指出,，萬(wàn)余套面向本地戶籍人口的公租房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足外來(lái)中低收入群體的居住需求,。
住建部等7部門近日印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出要加大公共租賃房建設(shè)力度,。美聯(lián)研究組認(rèn)為公租房政策公布后可能會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)一部分的租金價(jià)格，而作為福利性質(zhì)的政策,，其租金必然不會(huì)很高,，成為節(jié)制租金飛漲的一道枷鎖。
目前，部分地方也已陸續(xù)展開(kāi)公租房建設(shè)和試點(diǎn)工作,。消息稱,，上海正在研究讓保險(xiǎn)資金和企業(yè)年金進(jìn)入公租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，美聯(lián)物業(yè)研究中心認(rèn)為,，利用其他資金來(lái)興建保障性住房能有效緩解政府的財(cái)政壓力,，有利于保證性住房盡快投入使用。消息稱,，根據(jù)各地區(qū)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽訂的目標(biāo)責(zé)任書統(tǒng)計(jì),，今年全國(guó)將建設(shè)37萬(wàn)套(間)公共租賃房。
汪晶呼吁,，在保證公租房達(dá)到一定數(shù)量的同時(shí),，還要盡可能的調(diào)低門檻，讓公租房真正解決城市年輕人,、夾心層住房困難的問(wèn)題,。
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