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據(jù)佑威房地產(chǎn)中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，上海全市商品住宅成交均價(jià)首次跌破2萬元/平方米,。新華社記者 陳飛
攝 |
受樓市調(diào)控“國(guó)十條”的影響,，近一段時(shí)間以來,，住宅市場(chǎng)陷入更加濃重的觀望之中,。不過投資者并沒有選擇靜觀其變,，相當(dāng)一部分人攜重金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪和寫字樓市場(chǎng),。最近的消息稱,，重慶某樓盤商鋪遭搶購(gòu),。數(shù)據(jù)顯示,，廣州、深圳等重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)的成交量也出現(xiàn)逆市攀升的局面,。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，商業(yè)地產(chǎn)的升值空間等優(yōu)勢(shì)凸顯吸引了大量投資者進(jìn)入，在住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策影響的情況下,，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額,。不過，商業(yè)地產(chǎn)不太可能在樓市調(diào)整階段走出獨(dú)立的行情,，因此,，投資者應(yīng)理性分析投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于那些意欲將更多精力投入商業(yè)地產(chǎn)的本土開發(fā)商而言,，資金,、運(yùn)營(yíng)能力等方面的挑戰(zhàn)則不容小覷。
部分重點(diǎn)城市成交量逆市攀升
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，1-5月,，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)74.5%,，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)45.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住宅銷售面積19.9%的增幅,。
與住宅市場(chǎng)不同,，自“國(guó)十條”出臺(tái)以來，隨著調(diào)控的逐漸深入,，并未受到直接沖擊的商業(yè)地產(chǎn)逐漸博得投資者的青睞,，在一個(gè)多月的時(shí)間里廣州、深圳,、北京等重點(diǎn)城市成交面積,、價(jià)格甚至出現(xiàn)逆市攀升的局面。
數(shù)據(jù)顯示,，4月底開始,，廣州寫字樓交易呈現(xiàn)異常活躍情形,，4月中下旬的一周,，廣州寫字樓錄得成交面積環(huán)比增加7737平方米，成交套數(shù)增長(zhǎng)43.3%,，成交面積增長(zhǎng)74%,，而5月的第一周，一手寫字樓成交95套,，共14589平方米,，成交量環(huán)比激升204.4%，均價(jià)亦穩(wěn)中帶升,，最高升幅高達(dá)10%,。商鋪也同樣火爆，另外一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示,，廣州4月份商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中,，商鋪物業(yè)成交面積7.33萬平方米，同比上漲41%,。
同樣的情形發(fā)生在深圳,。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月最后一周(5月24日-5月30日)深圳全市一手商鋪共成交77套,，環(huán)比前一周成交的23套,，增加234.78%。二手市場(chǎng)上,，寫字樓共成交43套,，環(huán)比前一周成交的33套,，增加30.3%。
在北京,，根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，5月份北京寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)4月份的銷售優(yōu)勢(shì)，銷售面積繼續(xù)提升,。與2009年同期相比,，北京市寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的回暖趨勢(shì)。成交價(jià)格上,，新政后各區(qū)縣典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格均普遍上漲,，漲幅從幾千元到上萬元不等。租金方面,，新政出臺(tái)后大量項(xiàng)目的租金價(jià)格有所上升,，漲幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之間。
美聯(lián)物業(yè)一份研究報(bào)告認(rèn)為,，隨著新政的推出,，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)�,！靶聡�(guó)十條”中規(guī)定,，“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%,，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,。”按條款所述,，購(gòu)買第二套住房的門檻提高后,，等同于購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。
受調(diào)控政策影響從住宅市場(chǎng)撤離的不少投資者將目光投向商業(yè)地產(chǎn),，上周末有消息曝出，重慶新牌坊加州片區(qū)某樓盤的商鋪開售現(xiàn)場(chǎng)相當(dāng)火爆,，雖然臨街門面每平方米的價(jià)格普遍在4萬元到8萬元之間,，但在開售當(dāng)天便被熱情高漲的投資者們搶購(gòu)得所剩無幾。
上述報(bào)告稱,，住宅物業(yè)未來升值空間被擠壓,，而工商物業(yè)升值并不受影響，現(xiàn)時(shí)投資工商物業(yè)能夠更好實(shí)現(xiàn)資金的保值增值,。即使不能及時(shí)轉(zhuǎn)讓,，其租金回報(bào)率也基本保持在5%以上，少數(shù)工商物業(yè)甚至達(dá)8%以上,，而據(jù)美聯(lián)物業(yè)(廣州)住宅藍(lán)籌指數(shù)顯示,，住宅租金回報(bào)率低至3.55%,。由此可見，無論是短線投資,，還是長(zhǎng)線投資,，住宅物業(yè)都沒有比商業(yè)地產(chǎn)更具優(yōu)勢(shì)。
商業(yè)地產(chǎn)將占據(jù)更多市場(chǎng)份額
“無論政策是否打壓住宅市場(chǎng),，商業(yè)地產(chǎn)在最近十年都是一個(gè)發(fā)展的高峰期,。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓說,。她認(rèn)為,，隨著城市化進(jìn)程加快，商業(yè)地產(chǎn)的比重也會(huì)有所增加,。
分類型來看,，徐楓認(rèn)為在寫字樓方面，在北京,、上海等城市,，1000-2000平方米的寫字樓比較受歡迎，廣州,、深圳及東南沿海城市,，300-500平方米的寫字樓更受青睞，這與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)類型有很大關(guān)系,。而商鋪方面,，市場(chǎng)可能更歡迎街鋪、專業(yè)市場(chǎng)和shopping mall等物業(yè)形態(tài),。
令投資客鼓舞的傳聞是REITS(房地產(chǎn)投資信托基金)試點(diǎn)有可能于近日啟動(dòng),，為構(gòu)建多元化的民間資本投資渠道，合理引導(dǎo)社會(huì)資金投入房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域提供一個(gè)平臺(tái),。
“長(zhǎng)期以來,，活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的游資少有出路�,！比珖�(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生此前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說,。她建議，進(jìn)一步推動(dòng)REITS的相關(guān)試點(diǎn)工作便是一個(gè)值得探索的途徑,。
所謂REITS,，是一種集體投資計(jì)劃，通常在證交所上市,，它是將投資者的資金匯集起來,，投資于一項(xiàng)或多項(xiàng)房地產(chǎn)。德勤的一份針對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)投資研究報(bào)告稱,，REITS既可增強(qiáng)房地產(chǎn)商的融資渠道和資金流動(dòng)性,，又可拓寬房地產(chǎn)投資渠道,，對(duì)散戶投資者而言，除了可讓他們?cè)诜康禺a(chǎn)投資中分得一杯羹外,，REITS的股份或單位可在證券交易所自由買賣,，因此散戶投資者很容易就能退出投資，而相關(guān)房地產(chǎn)不會(huì)受到任何影響,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，雖然開閘后的一段時(shí)間內(nèi)REITS只面向資金雄厚的大企業(yè)和機(jī)構(gòu)，但隨著相關(guān)法律法規(guī)的完善,，大量分散的民間資本最終將有望通過REITS集中起來投資商業(yè)地產(chǎn),。
“房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中依然扮演著重要角色，所以政府不會(huì)輕易讓房地產(chǎn)業(yè)陷入全面蕭條,，在住宅市場(chǎng)遭到打壓的情況下,，商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額�,！鄙虾Ｓ油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說,。
不過，他同時(shí)指出,，商業(yè)地產(chǎn)不可能在樓市調(diào)整階段走出獨(dú)立的行情,，在目前的現(xiàn)況下，必定也會(huì)隨之出現(xiàn)調(diào)整,，但是其調(diào)整的幅度將弱于住宅市場(chǎng),，如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的改變的話，那么商業(yè)地產(chǎn)的稅費(fèi)等方面需出現(xiàn)有利因素,。
潛在投資風(fēng)險(xiǎn)需警惕
北京某商業(yè)地產(chǎn)中介的一位工作人員表示,，現(xiàn)在已經(jīng)越來越多的客戶咨詢商鋪，幾個(gè)人合資購(gòu)買商鋪的現(xiàn)象也逐漸增多,，“他們會(huì)經(jīng)常打電話過來問是不是有新的投資商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì),，值不值得什么的”。
雖然投資商業(yè)地產(chǎn)的前景一片明朗,，但對(duì)于個(gè)人投資者而言,，還是需要對(duì)投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)有比較透徹的了解。業(yè)內(nèi)專家提醒,，如果想通過投資商業(yè)地產(chǎn)獲得良好收益還需邁過資金、租金收益率,、相關(guān)稅費(fèi)政策熟悉程度等幾道門檻,。
“市中心的可售型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目普遍較少，而其分開銷售的話必將影響到其經(jīng)營(yíng)和未來租金升值空間,，大型甲級(jí)寫字樓也有相類似的情況,，分開銷售對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶吸引力就差了,。因此需要大量資金的介入，這可能是炒樓的投機(jī)者不能承受的,�,！标戲T麟表示，同時(shí),，外圍區(qū)域的商業(yè)客流相對(duì)局限,，需要時(shí)間培養(yǎng)，投資收益時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng),，而對(duì)于辦公而言租金上漲空間也相對(duì)有限,。
不僅如此，杭州某知名房企資深人士進(jìn)一步表示,，投資者投資商鋪和住宅的盈利模式不一樣,，住宅投資這兩年基本上是靠差價(jià)賺錢，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式來自于租金,，商業(yè)的購(gòu)買者在決定是否購(gòu)買時(shí),，投資價(jià)值是唯一的參考因素，租金收益率就是商業(yè)地產(chǎn)升值的緊箍咒和天花板,。
他認(rèn)為,，投資商業(yè)地產(chǎn)需要更專業(yè)的知識(shí)和更精準(zhǔn)的眼光，很多住宅小區(qū)的底商至少5年內(nèi)看不到好的前景,，無法產(chǎn)生好的收益,，“浙江十年翻十倍的住宅項(xiàng)目到處都是，但是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說,，十年翻十倍的是鳳毛麟角,，收益好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也大多是主題商業(yè)地產(chǎn)”。
除了較高的持有成本之外,，商業(yè)地產(chǎn)的交易成本也比住宅高,，商業(yè)地產(chǎn)在出手時(shí)需要繳納比住宅高得多的稅費(fèi)，這就要求投資者一定要對(duì)相關(guān)稅費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)有較為清晰的了解,。另有業(yè)內(nèi)人士建議,，投資者應(yīng)多方考察開發(fā)商的實(shí)力，包括商業(yè)本身的規(guī)劃,、未來前景狀況,、后期運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等,，切忌盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,。
本土開發(fā)商或面臨較大挑戰(zhàn)
根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告，房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)月余,，主流住宅類房企紛紛將目光投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,，加快了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)動(dòng)作,。
消息稱，龍湖將增持投資型商業(yè)物業(yè),，計(jì)劃在5至7年內(nèi)完成建設(shè)并持有約200萬平方米左右的投資性物業(yè),，將土地儲(chǔ)備中的投資性物業(yè)提升至15%，力爭(zhēng)每年租金的增長(zhǎng)保持20%-25%的水平,。萬科商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模將在三年內(nèi)積累到200萬平方米以上,，其持有型物業(yè)和銷售物業(yè)的比例也將達(dá)到2∶8。
上述報(bào)告認(rèn)為,，后地產(chǎn)時(shí)代,，開發(fā)商多有增投商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃，而在城市化越來越追求質(zhì)量的進(jìn)程中,，擁有成熟穩(wěn)定的商業(yè)模式和良好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)將獲得更大空間,。
不過，“就目前而言,，雖然很多資金轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,，但開發(fā)資金所占比重比較小�,！泵缆�(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓說,。她認(rèn)為，商鋪,、寫字樓等物業(yè)的開發(fā)難度遠(yuǎn)高于住宅,，對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來說，尤其是那些以開發(fā)住宅為重心的開發(fā)商而言,，即使住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策影響較大,，但基本上還是會(huì)延續(xù)開發(fā)住宅這條路。
“大部分考慮進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商,，并不是因?yàn)榭春蒙虡I(yè)地產(chǎn),，而是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)相對(duì)而言更能抗周期一些，會(huì)在一定程度上平滑業(yè)績(jī),�,！焙贾葜科筚Y深人士透露，其所在公司很多商業(yè)項(xiàng)目都是在給住宅做配套,，為的是能讓住宅賣個(gè)好價(jià)錢,。
徐楓還認(rèn)為部分將更多精力投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的上市房企，可能出于股票評(píng)級(jí)的需要,。據(jù)介紹,，香港相當(dāng)一部分房企都自持商業(yè)地產(chǎn)，原因除了豐富經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和分散風(fēng)險(xiǎn)外，便是在可持續(xù)發(fā)展方面獲得良好評(píng)級(jí),，從而有利于融資。
她提出,，雖然商業(yè)地產(chǎn)在未來十年都具有良好的開發(fā)前景,，但對(duì)于大部分開發(fā)商尤其是本土開發(fā)商而言還面臨資金、運(yùn)營(yíng)能力等多方面的挑戰(zhàn),。
旅游地產(chǎn)逆市向好
本輪“最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)已有兩個(gè)月,，占據(jù)“地利”的旅游地產(chǎn)能否逆市迎來“天時(shí)”？
低碳房：真低碳還是純概念
記者近日在遼寧一些城市采訪發(fā)現(xiàn),，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái),，樓市促銷競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)一些新變化，一些開發(fā)商頻頻打出低碳房概念,，借此吸引購(gòu)房人的眼球,。低碳房是真低碳還是純概念，果真能給消費(fèi)者帶來實(shí)惠嗎,？
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