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房?jī)r(jià)高企，已經(jīng)成為政府和老百姓的一塊心病,。這么高的房?jī)r(jià),，究竟是怎樣一輪接一輪地漲上去的？究竟是哪些資金在買房,？為什么在如此高的價(jià)位上還有這么旺盛的購(gòu)買力？2008年,，我國(guó)的樓市打了一個(gè)大噴嚏,，這兩年買房的人是否接到了樓市的最后一棒,？
說(shuō)起房子，這是大家最關(guān)心的事,。不管是有房還是沒(méi)房的人,，房子的問(wèn)題是全國(guó)人民都關(guān)心的事。為什么呢,？這就是中國(guó)人的傳統(tǒng),。如果我們家在農(nóng)村，那就得先蓋上三間大瓦房,，如今甚至是三層小樓,，才能娶上媳婦；如果我們住在城里,，就想在好一點(diǎn)的地段買上套像樣一點(diǎn)的房子,，才有自己安身立命的空間，才能踏踏實(shí)實(shí)地過(guò)上有尊嚴(yán)的生活,。衣,、食、住,、行是人類最起碼的生存需要,，走到今天，13億中國(guó)人基本上解決了吃飽穿暖的問(wèn)題,，接下來(lái)就輪到改善居住條件了,。所以，住房成為全國(guó)人民普遍最關(guān)心的問(wèn)題,。但中國(guó)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了兩年的暴漲之后,，自從進(jìn)入2008年，漲幅明顯縮小,，有的地方甚至開(kāi)始回落,，引來(lái)全國(guó)上下一片質(zhì)疑之聲，于是“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論”便應(yīng)運(yùn)而生,。
要想弄明白房?jī)r(jià)是不是真的會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn),，房?jī)r(jià)將走向何方，我們得先搞清楚這輪房?jī)r(jià)是怎么漲上來(lái)的,，再看看這些上漲的因素中哪些已經(jīng)消失,，哪些還會(huì)持續(xù)下去，甚至力量會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大,，只有這樣才能了解我國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì),，從而調(diào)整自己的判斷、決策和行動(dòng),。
記得1991年清華大學(xué)派我去德國(guó)進(jìn)修的時(shí)候,，我對(duì)那里的房?jī)r(jià)感受特別深刻,。有德國(guó)同事問(wèn)我：“你在中國(guó)掙多少錢？”頓時(shí)我的頭上開(kāi)始冒汗,，但只能如實(shí)說(shuō)：“月薪100元,。”“100元,？”他們眼睛瞪得大大的：“100元你怎么活,？”我說(shuō)：“在中國(guó)，我每月房租才兩元錢,，生活開(kāi)支特別低,，物價(jià)也非常便宜�,！钡谴蠹也虏驴�,，我在德國(guó)租一間小房子一個(gè)月要交多少錢？400馬克,！當(dāng)時(shí)合1200元人民幣,。中國(guó)政府的總理干一個(gè)月都不一定能拿這么多。幸好是德國(guó)基金會(huì)贊助我讀書(shū),，否則我在那里根本無(wú)法立足,。
20世紀(jì)90年代初，中國(guó)還沒(méi)有這么突出的買房問(wèn)題,，那時(shí)住房還沒(méi)有商品化,，而是由工作單位根據(jù)各項(xiàng)條件統(tǒng)一給職工打分，排隊(duì)分配住房,。由于粥少僧多,，一碗水很難端得平，所以大家意見(jiàn)很大,。1996年我回國(guó)以后,，中國(guó)的住房制度開(kāi)始改革，工作單位不再分房子,，我們有了住房公積金,，實(shí)行貸款買房。記得剛開(kāi)始,，感覺(jué)北京的商品房簡(jiǎn)直是天價(jià)：1平方米竟然要1000元人民幣左右,。天哪！這房子太貴了,，我肯定買不起,；后來(lái)漲到了1平方米5000元，我更買不起了,；再漲到10000元時(shí),，我真的買不起了,；等聽(tīng)到房?jī)r(jià)漲過(guò)15000元的時(shí)候，我基本上沒(méi)有啥想法了,。
房?jī)r(jià)對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，跟我一樣,，似乎永遠(yuǎn)追不上,。可到了2007年,，房?jī)r(jià)竟出現(xiàn)短期兩三倍的暴漲,，這是為什么？這背后的原因是什么呢,？
照這樣漲下去,，那些普通收入的打工族們，他們什么時(shí)候能買上房子呢,？
前兩年,，我講課走遍了祖國(guó)大江南北，到處去普及宏觀經(jīng)濟(jì)知識(shí),。我到過(guò)新疆,、內(nèi)蒙古、蘭州,、南寧,、北海、深圳,、珠海,、蘇州、杭州,、寧波,、上海、南通,、濟(jì)南,、青島、鄭州等許多城市,，每到一處,，每講一次課，都看到這個(gè)地方變化最大的是房?jī)r(jià),。前年一個(gè)價(jià),，去年一個(gè)價(jià)，今年又是一個(gè)價(jià),，所到之處房?jī)r(jià)都在翻番往上升,。
兩年前,，在南寧市中心地段非常好的邕江兩岸，特別漂亮的水景房才1000多元1平方米,。當(dāng)時(shí)在課上我就對(duì)大家說(shuō)：“這個(gè)價(jià)格太便宜了,，大家可以買�,！苯Y(jié)果我第二次去的時(shí)候漲到2000元,，第三次去的時(shí)候漲到3000元，前不久再去時(shí)已經(jīng)漲到了4000元,。有人問(wèn)我說(shuō)：“這樣的房?jī)r(jià)我們還要不要再買,？”
新疆也是如此。2006年10月我在烏魯木齊市詢問(wèn)房?jī)r(jià),，他們說(shuō)：“不貴,，2000元左右�,！�2007年我給全國(guó)礦業(yè)老板講課的時(shí)候,，有一個(gè)新疆學(xué)員說(shuō)：“我們?yōu)豸斈君R市的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了1平方米4000元�,！�
我只想跟大家說(shuō),，這兩年走遍祖國(guó)大江南北，每當(dāng)我第二次再回到那個(gè)城市的時(shí)候,，那里的房?jī)r(jià)就又漲上去很多,。不是一個(gè)地方漲，而是全國(guó)房?jī)r(jià)都在漲,。就連內(nèi)蒙古鄂爾多斯的東勝市也蓋了很多房子,，我到那兒去看的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)還在飆升,。所有這一切說(shuō)明什么呢,？它說(shuō)明了一件事：中國(guó)人對(duì)住房的需求太旺盛了。
我在清華大學(xué)給MBA上課,，經(jīng)常舉辦沙龍,，大家聚在一起探討中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題。2007年,，我們的沙龍選在北京什剎海的游船上,，暢談中國(guó)樓市問(wèn)題。一位研究生說(shuō),，在武漢有個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,，2007年初賣3000元1平方米，結(jié)果一開(kāi)盤就一下子賣光了。老板拍著大腿說(shuō)：哎呀,，賣虧了,，賣虧了，下次開(kāi)盤一定要賣6000元,。3個(gè)月之后開(kāi)盤就賣6000元,，結(jié)果剛開(kāi)盤一下子又賣光了。老板又拍著腿說(shuō)：哎呀,，賣虧了,，賣虧了，下次開(kāi)盤賣9000元,，結(jié)果9000元開(kāi)盤又一搶而空。老板最后發(fā)話說(shuō)：這房子咱先不賣了,，2008年一開(kāi)盤就賣13000元,，把價(jià)提得高高的，漲得讓誰(shuí)都買不起,。沒(méi)關(guān)系,，反正這房?jī)r(jià)還得漲。事情雖然說(shuō)的是武漢,，但在北京,、上海、廣州,、深圳,，包括成都在內(nèi)，房?jī)r(jià)就是這樣一路漲上去的,。
為什么呢,？因?yàn)榈夭缓媚昧耍F了,，前面賣的房子本錢都收回來(lái)了,，后面又沒(méi)房賣，把房?jī)r(jià)掛高點(diǎn),，賣不掉算了,，留著以后慢慢賣。結(jié)果是提一次價(jià)不夠賣,，提兩次還不夠賣,，最后提到買房人實(shí)在買不起的程度。只要地產(chǎn)商前面賺夠了,，管你愛(ài)買不買,。結(jié)果就是，附近的地產(chǎn)商一家比著一家賣。你看隔壁都賣這么高了,，而且他拿地的成本也高,，估計(jì)建好房子的成本得比我現(xiàn)在的賣價(jià)還要高，我得再漲點(diǎn),。
就這么一家比一家,，一家趕一家，“離譜”的房?jī)r(jià)就這么給推上去了,。而買房的人呢,？3000元沒(méi)買，6000元后悔了,；6000元沒(méi)買,，9000元更后悔。再不買,，真的漲到13000元了,！這只是舉個(gè)例子，但這一輪輪房?jī)r(jià)基本上就這樣漲起來(lái)的,。
問(wèn)題是,，房?jī)r(jià)這么一輪一輪漲，真的有人要跟,，真的有人要買,，這一漲再漲的辦法這么好使，為什么5年前或3年前樓市疲軟的時(shí)候,，不用這辦法呢,？
究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨，而且還挨得起呢,？
我研究的是宏觀經(jīng)濟(jì),，一直關(guān)注政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控。從2003年中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始提速的時(shí)候,，政府就已經(jīng)意識(shí)到,，以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的做法存在問(wèn)題。第一是地價(jià)太便宜,，吸引了大量追逐暴利的資金殺入房地產(chǎn)市場(chǎng),，會(huì)刺激房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資的泡沫。第二是地價(jià)太便宜,，意味著誰(shuí)能接觸到掌握批地權(quán)力的人,，誰(shuí)就有條件優(yōu)先拿到地，會(huì)刺激大量權(quán)錢交易,、暗箱操作,，滋生大量違法亂紀(jì)的案件。第三還是地價(jià)太便宜，不能充分體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中,，土地作為已經(jīng)市場(chǎng)化的重要生產(chǎn)要素,，不能公平地由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定它應(yīng)有的價(jià)值和價(jià)格。在中國(guó),，《憲法》規(guī)定土地屬于國(guó)家和勞動(dòng)群眾集體所有,，大量土地以這種便宜的協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式流入少數(shù)地產(chǎn)商名下，實(shí)際是對(duì)公眾利益的變相剝奪,，這既不符合經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)規(guī)律,，更不符合社會(huì)公平原則。第四仍然是地價(jià)太便宜,，直接減少了政府財(cái)政收入,。反過(guò)來(lái)說(shuō)，政府也應(yīng)該搭上經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的快車,，而政府能拿到的就是財(cái)政收入,。目前財(cái)政收入最重要的一部分是稅收，還有一部分是土地出讓金,。而賣地，則被指責(zé)為推高房?jī)r(jià)的重要原因,。
總之一句話,，不能再這么便宜賣地了。
于是,，便有了《國(guó)六條》,、《國(guó)八條》等限制土地供應(yīng)和規(guī)范地產(chǎn)發(fā)展等政策措施。最重要的是2004年的8月31日,，這是所有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最難忘的日子,。2004年4月，國(guó)土資源部,、國(guó)家監(jiān)察部聯(lián)合出臺(tái)了71號(hào)令—《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,。通知規(guī)定，8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的最后期限,，之后所有建設(shè)用地都必須通過(guò)土地招,、拍、掛的形式進(jìn)行出讓,，就是要實(shí)行招標(biāo),、拍賣、掛牌,。同時(shí),，已經(jīng)獲得土地的開(kāi)發(fā)商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在8月31日前補(bǔ)齊,，方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓,，且須在兩年內(nèi)動(dòng)工，否則政府可有權(quán)收回,。
這是中國(guó)土地政策一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折,，而這個(gè)轉(zhuǎn)折又不得不轉(zhuǎn)。
應(yīng)該說(shuō),，當(dāng)時(shí)政府的意圖很清楚,，就是要抑制地產(chǎn)商的投資熱情。土地價(jià)格高了,，銀行貸款難了,，地產(chǎn)商自然就望而卻步了�,；蛘哒f(shuō),，你買地建了房，價(jià)格高了大家買不起,，按揭貸款首付相應(yīng)提高,，買房也難了。你賣不出去,，自然就不會(huì)一個(gè)勁兒拿地,、一個(gè)勁兒地貸款、一個(gè)勁兒地建房了,。
沒(méi)想到,，2003~2007年，政府年年出臺(tái)新政策,，年年試圖調(diào)控房?jī)r(jià),，結(jié)果是出臺(tái)一個(gè)政策，房?jī)r(jià)就漲一輪,，再出臺(tái)一次再漲一輪,，漲到今天，所有沒(méi)買房的人都在“望房興嘆”,，房?jī)r(jià)高得越來(lái)越遙不可及,。 |