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房價高企，已經(jīng)成為政府和老百姓的一塊心病,。這么高的房價,，究竟是怎樣一輪接一輪地漲上去的？究竟是哪些資金在買房,？為什么在如此高的價位上還有這么旺盛的購買力？2008年，我國的樓市打了一個大噴嚏,，這兩年買房的人是否接到了樓市的最后一棒？
說起房子,，這是大家最關(guān)心的事,。不管是有房還是沒房的人，房子的問題是全國人民都關(guān)心的事,。為什么呢,？這就是中國人的傳統(tǒng)。如果我們家在農(nóng)村,，那就得先蓋上三間大瓦房,，如今甚至是三層小樓，才能娶上媳婦,；如果我們住在城里,，就想在好一點的地段買上套像樣一點的房子，才有自己安身立命的空間,，才能踏踏實實地過上有尊嚴的生活,。衣、食、住,、行是人類最起碼的生存需要,，走到今天，13億中國人基本上解決了吃飽穿暖的問題,，接下來就輪到改善居住條件了,。所以，住房成為全國人民普遍最關(guān)心的問題,。但中國房價在經(jīng)歷了兩年的暴漲之后,，自從進入2008年，漲幅明顯縮小,，有的地方甚至開始回落,，引來全國上下一片質(zhì)疑之聲，于是“房價拐點論”便應(yīng)運而生,。
要想弄明白房價是不是真的會出現(xiàn)拐點,，房價將走向何方，我們得先搞清楚這輪房價是怎么漲上來的,，再看看這些上漲的因素中哪些已經(jīng)消失,，哪些還會持續(xù)下去，甚至力量會進一步擴大,，只有這樣才能了解我國未來房價的趨勢,，從而調(diào)整自己的判斷、決策和行動,。
記得1991年清華大學(xué)派我去德國進修的時候,，我對那里的房價感受特別深刻。有德國同事問我：“你在中國掙多少錢,？”頓時我的頭上開始冒汗,，但只能如實說：“月薪100元�,！薄�100元,？”他們眼睛瞪得大大的：“100元你怎么活？”我說：“在中國,，我每月房租才兩元錢,，生活開支特別低，物價也非常便宜,�,！钡谴蠹也虏驴矗以诘聡庖婚g小房子一個月要交多少錢,？400馬克,！當時合1200元人民幣,。中國政府的總理干一個月都不一定能拿這么多。幸好是德國基金會贊助我讀書,，否則我在那里根本無法立足,。
20世紀90年代初，中國還沒有這么突出的買房問題,，那時住房還沒有商品化,，而是由工作單位根據(jù)各項條件統(tǒng)一給職工打分，排隊分配住房,。由于粥少僧多,，一碗水很難端得平，所以大家意見很大,。1996年我回國以后,，中國的住房制度開始改革，工作單位不再分房子,，我們有了住房公積金,，實行貸款買房。記得剛開始,，感覺北京的商品房簡直是天價：1平方米竟然要1000元人民幣左右,。天哪,！這房子太貴了,，我肯定買不起；后來漲到了1平方米5000元,，我更買不起了,；再漲到10000元時，我真的買不起了,；等聽到房價漲過15000元的時候,，我基本上沒有啥想法了。
房價對很多人來說,，跟我一樣,，似乎永遠追不上�,？傻搅�2007年,，房價竟出現(xiàn)短期兩三倍的暴漲，這是為什么,？這背后的原因是什么呢,？
照這樣漲下去，那些普通收入的打工族們,，他們什么時候能買上房子呢,？
前兩年，我講課走遍了祖國大江南北，到處去普及宏觀經(jīng)濟知識,。我到過新疆,、內(nèi)蒙古、蘭州,、南寧,、北海、深圳,、珠海,、蘇州、杭州,、寧波,、上海、南通,、濟南,、青島、鄭州等許多城市,，每到一處,，每講一次課，都看到這個地方變化最大的是房價,。前年一個價,，去年一個價，今年又是一個價,，所到之處房價都在翻番往上升,。
兩年前，在南寧市中心地段非常好的邕江兩岸,，特別漂亮的水景房才1000多元1平方米,。當時在課上我就對大家說：“這個價格太便宜了，大家可以買,�,！苯Y(jié)果我第二次去的時候漲到2000元，第三次去的時候漲到3000元,，前不久再去時已經(jīng)漲到了4000元,。有人問我說：“這樣的房價我們還要不要再買？”
新疆也是如此,。2006年10月我在烏魯木齊市詢問房價,，他們說：“不貴，2000元左右,�,！�2007年我給全國礦業(yè)老板講課的時候,，有一個新疆學(xué)員說：“我們?yōu)豸斈君R市的房價已經(jīng)漲到了1平方米4000元�,！�
我只想跟大家說,，這兩年走遍祖國大江南北，每當我第二次再回到那個城市的時候,，那里的房價就又漲上去很多,。不是一個地方漲，而是全國房價都在漲,。就連內(nèi)蒙古鄂爾多斯的東勝市也蓋了很多房子,，我到那兒去看的時候，當?shù)氐姆績r還在飆升,。所有這一切說明什么呢,？它說明了一件事：中國人對住房的需求太旺盛了。
我在清華大學(xué)給MBA上課,，經(jīng)常舉辦沙龍,，大家聚在一起探討中國經(jīng)濟發(fā)展問題。2007年,，我們的沙龍選在北京什剎海的游船上,，暢談中國樓市問題。一位研究生說,，在武漢有個房地產(chǎn)開發(fā)商,，2007年初賣3000元1平方米，結(jié)果一開盤就一下子賣光了,。老板拍著大腿說：哎呀,，賣虧了，賣虧了,，下次開盤一定要賣6000元。3個月之后開盤就賣6000元,，結(jié)果剛開盤一下子又賣光了,。老板又拍著腿說：哎呀，賣虧了,，賣虧了,，下次開盤賣9000元，結(jié)果9000元開盤又一搶而空,。老板最后發(fā)話說：這房子咱先不賣了,，2008年一開盤就賣13000元，把價提得高高的,，漲得讓誰都買不起,。沒關(guān)系,，反正這房價還得漲。事情雖然說的是武漢,，但在北京,、上海、廣州,、深圳,，包括成都在內(nèi)，房價就是這樣一路漲上去的,。
為什么呢,？因為地不好拿了，太貴了,，前面賣的房子本錢都收回來了,，后面又沒房賣，把房價掛高點,，賣不掉算了,，留著以后慢慢賣。結(jié)果是提一次價不夠賣,，提兩次還不夠賣,，最后提到買房人實在買不起的程度。只要地產(chǎn)商前面賺夠了,，管你愛買不買,。結(jié)果就是，附近的地產(chǎn)商一家比著一家賣,。你看隔壁都賣這么高了,，而且他拿地的成本也高，估計建好房子的成本得比我現(xiàn)在的賣價還要高,，我得再漲點,。
就這么一家比一家，一家趕一家,，“離譜”的房價就這么給推上去了,。而買房的人呢？3000元沒買,，6000元后悔了,；6000元沒買，9000元更后悔,。再不買,，真的漲到13000元了！這只是舉個例子,，但這一輪輪房價基本上就這樣漲起來的,。
問題是,，房價這么一輪一輪漲，真的有人要跟,，真的有人要買,，這一漲再漲的辦法這么好使，為什么5年前或3年前樓市疲軟的時候,，不用這辦法呢,？
究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨，而且還挨得起呢,？
我研究的是宏觀經(jīng)濟,，一直關(guān)注政府對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控。從2003年中國經(jīng)濟開始提速的時候,，政府就已經(jīng)意識到,，以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的做法存在問題。第一是地價太便宜,，吸引了大量追逐暴利的資金殺入房地產(chǎn)市場,，會刺激房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資的泡沫。第二是地價太便宜,，意味著誰能接觸到掌握批地權(quán)力的人,，誰就有條件優(yōu)先拿到地，會刺激大量權(quán)錢交易,、暗箱操作,，滋生大量違法亂紀的案件。第三還是地價太便宜,，不能充分體現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展過程中,，土地作為已經(jīng)市場化的重要生產(chǎn)要素，不能公平地由市場供求關(guān)系來決定它應(yīng)有的價值和價格,。在中國,，《憲法》規(guī)定土地屬于國家和勞動群眾集體所有，大量土地以這種便宜的協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式流入少數(shù)地產(chǎn)商名下,，實際是對公眾利益的變相剝奪,，這既不符合經(jīng)濟和市場規(guī)律，更不符合社會公平原則,。第四仍然是地價太便宜，直接減少了政府財政收入,。反過來說,，政府也應(yīng)該搭上經(jīng)濟高速發(fā)展的快車，而政府能拿到的就是財政收入,。目前財政收入最重要的一部分是稅收,，還有一部分是土地出讓金,。而賣地，則被指責(zé)為推高房價的重要原因,。
總之一句話,，不能再這么便宜賣地了。
于是,，便有了《國六條》,、《國八條》等限制土地供應(yīng)和規(guī)范地產(chǎn)發(fā)展等政策措施。最重要的是2004年的8月31日,，這是所有地產(chǎn)開發(fā)商最難忘的日子,。2004年4月，國土資源部,、國家監(jiān)察部聯(lián)合出臺了71號令—《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,。通知規(guī)定，8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限,，之后所有建設(shè)用地都必須通過土地招,、拍、掛的形式進行出讓,，就是要實行招標,、拍賣、掛牌,。同時,，已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商，如果尚未付足土地出讓金的,，必須在8月31日前補齊,，方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓，且須在兩年內(nèi)動工,，否則政府可有權(quán)收回,。
這是中國土地政策一個歷史性的轉(zhuǎn)折，而這個轉(zhuǎn)折又不得不轉(zhuǎn),。
應(yīng)該說,，當時政府的意圖很清楚，就是要抑制地產(chǎn)商的投資熱情,。土地價格高了,，銀行貸款難了，地產(chǎn)商自然就望而卻步了,�,；蛘哒f，你買地建了房,，價格高了大家買不起,，按揭貸款首付相應(yīng)提高,，買房也難了。你賣不出去,，自然就不會一個勁兒拿地,、一個勁兒地貸款、一個勁兒地建房了,。
沒想到,，2003~2007年，政府年年出臺新政策,，年年試圖調(diào)控房價,，結(jié)果是出臺一個政策，房價就漲一輪,，再出臺一次再漲一輪,，漲到今天，所有沒買房的人都在“望房興嘆”,，房價高得越來越遙不可及,。 |