為什么明顯的是打壓的宏觀調(diào)控政策,，可房價卻越打越高,，為什么出臺這么多的政策卻不見效呢,？
究竟是什么人那么有錢,，把這么多,、這么貴的房子買下來,？
是中國人的錢,，還是外國人的錢,？是富人的錢,，還是窮人的錢？是銀行的錢,，還是百姓找銀行借的錢,？是什么人在這么高的價位上買房？從哪兒來的錢買了這么高價的房子,？
今天回過頭來看,，應(yīng)該說是政府低估了市場的需求，甚至過于低估了市場的需求,，尤其是短期需求,。
既然土地政策緊縮、銀行信貸緊縮,，那么明顯的一個信號就是,，從市場心理預(yù)期的角度來講，房子的市場供應(yīng)量會相對減少,。而商品的供應(yīng)量一減少,，或者說產(chǎn)生了稀缺，那能不能成交,、價格會不會上漲,，就要看需求了。
13億中國人對房子的需求之旺顯而易見,。問題是,，這13億人口中有多少想買房的人是有效需求？有效需求是指：有需求,，但同時又有支付能力,。這里還有一個要點，就是時間,。即使有支付能力買,，還要看人們愿意在什么時候買,，是愿意趁漲價時買，還是等跌價時買,，還是判斷該出手時就出手,，立即購買。
中國的銀行里放著20萬億人民幣居民儲蓄,，20世紀(jì)80年代有人就把它比喻成“籠中虎”,，生怕有個風(fēng)吹草動它一下子跑出來，什么都得漲,。結(jié)果好多年這“虎”沒動靜,，于是大家找原因，發(fā)現(xiàn)了“二八”現(xiàn)象,，就是所謂80%的存款掌握在20%的人手上,，而剩下的80%的人只掌握著20%的存款,。哦,，原來是這樣，鬧了半天這“虎”不咬人,。80%的人只掌握20%的存款,，弄不出多大動靜來，這就叫做有效需求不足,。既然口袋里掏不出這么多錢,，那么再想買也買不成。所以請放心,，如果價格過高,，這生意就沒法做了。
不曾想,，在中國經(jīng)濟市場化步伐加快的今天,，在世界經(jīng)濟全球化的今天，有一些賬不是關(guān)起門來查查銀行報表,，看看統(tǒng)計公報就可以算清楚的,。
第一，民間資本是推高房價的首要原因,。
在地產(chǎn)市場,，首先敏銳地嗅到商機的，是那些江浙商人,，尤其是溫州人,。我清楚地記得，在宏觀調(diào)控開始時,，為防止投資過熱,，電力,、鋼鐵、石油,、煤炭等幾個重要的投資領(lǐng)域都對民營資本關(guān)上了大門,，只剩下兩個投資領(lǐng)域是敞開的：一個是股市，一個是房地產(chǎn)市場,。由于2003~2004年股市仍然在一路下滑中,，于是地產(chǎn)幾乎成為唯一一個民營資本可以大規(guī)模自由進(jìn)出的投資領(lǐng)域。這些投資人買房并不是自己居住,，所以他們必須考慮何時退出,。而退出的條件有兩個：一個是要能漲上去，有得賺才能退出,；另一個是漲上去還要有人愿意接手,。
要漲上去很簡單，就是用相對充裕的資金去追逐相對稀缺的房子,，價格就上去了,。原因很好理解，建房的速度不可能有聚錢的速度那么快,，所以大量資金完全有能力在短期內(nèi)制造房源稀缺,，制造價格上漲，于是有了大章小報常常報道的“炒房團(tuán)”,。而后來的購房者愿意以更高價格接手的理由也很簡單：就是房價不停地上漲,，3000元時不買，到4000元就后悔,；4000元時不買,，到5000元就得趕快買了。
所以,，在政府宏觀調(diào)控開始兩年效果平平的時候,，我發(fā)現(xiàn)了一個問題，就是民間資本的力量不在調(diào)控范圍內(nèi),，也就是說沒法調(diào)控,。第一是性質(zhì)無法調(diào)控，因為自有資金自由支配,；第二是規(guī)模無法調(diào)控,，因為誰也不知道民間資本到底有多大，有多少現(xiàn)金是放在地窖里銀行看不見的,，這還不算那些地下錢莊,。
這時，我們就已經(jīng)感覺到有點“藏富于民”的味道了。
如果說民營資本是小打小鬧的話,，那么國際資本跟進(jìn)之后,，房價就有“洛陽紙貴”的感覺了。
第二,，境外資金進(jìn)入是推高房價的次要原因,。
2005年，隨著中國匯率改革,，人民幣兌美元從8.27∶1開始升值,，到2008年已升值17%以上。在這個過程中,，境外資金非常清楚在一個國家貨幣升值的過程中會發(fā)生什么,，因此巨量資金瘋狂涌入中國，來搭人民幣升值這趟快車,。
資金會瘋狂到什么程度呢,？有人甚至提出這么一句口號：“堅決買入人民幣！堅決買入人民幣資產(chǎn)（包括垃圾資產(chǎn)）,！”于是我們看到,，在北京、上海等地,，都有境外機構(gòu)用數(shù)億數(shù)十億的資金,，把整棟整片樓盤買下,。他們看到了人民幣升值,，更看到了人民幣資產(chǎn)的升值。房產(chǎn)是最典型的人民幣資產(chǎn),。
從2005年起,，境外那些大資金看準(zhǔn)了中國經(jīng)濟快速發(fā)展這個機會，開始登陸中國內(nèi)地,、登陸中國香港,，把手里的美元、歐元,、澳元,、英鎊、日元換成人民幣,，這些資金進(jìn)入樓市樓市漲,，進(jìn)入股市股市漲，買個煤礦煤礦漲,，買個金礦金礦漲,。所以，熱錢涌入中國的一個目標(biāo)，就是賭人民幣升值,。中國政府則不斷頒布政策限制外資進(jìn)入樓市,、限制外資進(jìn)入礦產(chǎn)資源、有節(jié)制地審批QFII（境外合格機構(gòu)投資者）進(jìn)入股市,。
但是,，只要機會存在，很多境外資金就會想盡辦法繞過政府監(jiān)管和政策的限制,，或者躲在合法身份者的背后參與進(jìn)來,，甚至直接通過地下錢莊進(jìn)入市場。僅廣州而言,，2007年半年樓市上漲50%,，有公開報道稱發(fā)現(xiàn)3
000億美元通過地下錢莊“襲擊”了廣州樓市。
然而,，人民幣升值勢不可當(dāng),，人民幣資產(chǎn)升值也勢不可當(dāng)，這才是人們買房的真正原因,。
第三,，股市資金是推高房價的重要原因。
如果嫌境外資金來得不夠猛,、不夠快的話,，那股市資金就成為推動房價迅速上漲的第三股重要力量。到2007年5月,，股市已經(jīng)翻了好幾倍,，第一波賺足錢的人在股市暴跌的“5?30”之前逃離出來。北京有個做地產(chǎn)的老板,，在“五一”節(jié)期間一天內(nèi)接到5個朋友打電話來買房,，那時他的房地產(chǎn)項目已漲到2萬多元1平方米了。
第四,，地價暴漲也是推高房價的重要原因,。
境內(nèi)和境外數(shù)家房地產(chǎn)商參與本來已經(jīng)火暴的土地市場“招拍掛”，瘋狂拿地,，“地王”紀(jì)錄在全國各地頻頻刷新,，已經(jīng)建好的樓盤比著隔壁剛拿地的開發(fā)商的成本一算，我這房太便宜,，不行,！隨便找個理由先捂幾天，要么說銷售證沒拿到,，要么稱需要預(yù)約,，先捂它幾個月再說。等項目一開盤，50%的價錢上去了,，甚至還有翻著倍地就上去了,。股市賺錢太容易的時候，買房跟買白菜蘿卜一樣,，反正錢像白賺的,，買房價格不管多高都不在話下。
第五,，銀行20萬億居民儲蓄被撬動,，是房價上漲的最后一個原因。
這么高的房價總得有人接�,�,！雖然不是絕對的，但基本是在民營資本,、境外資本,、股市資本一輪又一輪的推動下，樓價一漲再漲,，最后老百姓憋不住了,，還是趕快買吧！再不買,，誰知道明天又該漲成什么樣,？于是，20萬億存款終于松動了,，當(dāng)然不是全部,。
以前中國人如果有了錢，他們有理財?shù)耐緩絾�,？股市這么低迷,，大家只能把錢放在銀行里,，一是大筆現(xiàn)金放在家里不踏實,，二是沒有什么別的理財產(chǎn)品，拿著人民幣做不了任何的事情,。結(jié)果樓價一路猛漲,，這時銀行的20萬億居民儲蓄存款再也按捺不住了，所有的人都在想,，與其把錢放在銀行里,，不如拿出來買房，以后房價肯定漲,，而且漲得非�,？臁．�(dāng)每一個人都這樣想的時候，還有多少人的錢能在銀行里待得�,�,？
于是大家就看到2007年很多樓盤一開盤就銷售一空的盛況：連夜排隊，電腦搖號,，跟股市打新股中簽一樣,，搖中號才有資格選房。你有錢怎么樣,？沒房,！需求可以一夜之間就爆發(fā)出來，只要把銀行里的錢提出來,，只要把股市里的錢挪出來,，只要把國外的錢匯進(jìn)來，就能流進(jìn)樓市,。但是,，一夜之間能蓋一棟房子嗎？當(dāng)然不能,。地產(chǎn)商需要先買土地,，然后去做規(guī)劃，再找銀行貸款,，才能蓋房,，最后才可以銷售，這可不是一朝一夕能完成的,。
錢多貨少,，結(jié)果就是一個字—漲！
如果錢太多,、貨太少,，就是兩個字—猛漲。
這就是過去兩年來我們看到的房價為什么一漲再漲,，而且是猛漲的主要原因,。
現(xiàn)在問題出來了，這最后被撬動的儲蓄接到樓市的最后一棒了嗎,？
股市已經(jīng)暴跌了,，房價真的會下跌嗎？ |
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