下面我們來看一個(gè)真實(shí)的案例。
之前到過四川成都的人都知道,，那里的人過著悠閑舒適的生活，可以喝著茶水?dāng)[著龍門陣,，那里的麻將桌一字排出幾里遠(yuǎn)。成都被聯(lián)合國評為“最適宜人居的地方”之一,。成都人生活節(jié)奏慢,，讓人感到生活得很愜意�,？墒�2007年在成都的一次土地拍賣會(huì)上拍出了天價(jià),，幾乎一夜之間改變了成都人優(yōu)哉游哉的生活。
在成都市中心,，有一座舊的成都百貨大樓被拆成平地,，共有82畝。這里是黃金地段,，把地平完之后,，政府就想把它拍賣掉。當(dāng)時(shí)很多人都盯上這塊地,，包括香港的和記黃埔,，這是華人首富李嘉誠的地產(chǎn)公司，他們早就盯上了,，并且做出土地規(guī)劃,。等到拍地那天，國內(nèi)外知名地產(chǎn)商都來了,，現(xiàn)場熱鬧非凡,，所有人都關(guān)注這塊地要拍出多少價(jià)來，所有人都在爭,。這塊地起價(jià)2000萬人民幣1畝,。剛開始是國內(nèi)地產(chǎn)商們舉牌，叫價(jià)到4000萬時(shí),，國內(nèi)地產(chǎn)商都不再舉牌了。這時(shí)香港6家房地產(chǎn)商就開始了激烈的爭奪,，他們都想爭到這塊地,。價(jià)格一直往上叫，4000萬,、5000萬,、6000萬、7000萬,、8000萬,。叫到8000萬時(shí),，全場都靜了下來，大家屏住呼吸,，環(huán)顧左右,，看誰敢在這么高的價(jià)位上繼續(xù)叫價(jià)，直到最后8800萬一錘定音,。結(jié)果,，這塊地被香港九龍倉地產(chǎn)商拍走了。九龍倉擊敗了“同臺(tái)演出”的華潤置地（1109.HK）,、和記黃埔（0013.HK）,、新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）、太古地產(chǎn)（0019.HK）,，還有信和置業(yè)（0083.HK）,。
根據(jù)市政府規(guī)劃，成都百貨地塊重建項(xiàng)目總建筑面積約44萬平方米,，要建成集大型商場,、星級酒店、寫字樓,、高檔娛樂和餐飲場所為一體的超級商場,，甚至將成為成都的新地標(biāo)。除了支付地價(jià)72.4億,，最終得主還需要投入40多億元,，而且必須在8個(gè)月內(nèi)動(dòng)工，3年半內(nèi)竣工并投入使用,。這么簡單算算,，每平方米的成本得多少？加上利潤又是多少呢,？最后該賣多少錢一平方米呢,？盡管市場傳言最后的拍地者實(shí)際可能不需要支付那么多錢，但無可爭議的是,，其影響已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了這場交易本身,。所有成都的其他地產(chǎn)商會(huì)想什么呢？購房者又會(huì)怎么想呢,？
這給其他地產(chǎn)商一個(gè)太好的看漲理由：你看,，九龍倉將來會(huì)賣多少錢？我該賣多少呢,？
這給太多購房者一個(gè)太大的刺激：現(xiàn)在再不買房的話,，等“樓王”建好了，其他房價(jià)比著漲的時(shí)候買,，更慘,！就是這樣的一個(gè)思維邏輯,。
看到土地供應(yīng)，樓房供應(yīng)該是這個(gè)樣子,。讓我們再看需求,。除了前面談到的近似集團(tuán)作戰(zhàn)的買家，再看看市場本身的主體需求是怎樣的,。
第一部分是資金實(shí)力很強(qiáng)的群體,，主要是成功的私營企業(yè)老板、境內(nèi)外上市企業(yè)高層主管,、大型國企高層主管,、政府部門的實(shí)權(quán)人物、城市高級白領(lǐng)階層,，他們不僅有第一套居所,，多數(shù)還有第二套居所（如別墅、度假村等）的需求,；不僅有多處居住需求,，還有購置多套房產(chǎn)的投資需求。
第二部分是30~40歲已經(jīng)成家立業(yè)尤其是有孩子的群體,，他們努一把力,，掏出多年積攢的家底，再找父母親朋借點(diǎn),，勉強(qiáng)湊齊首付款買下一套中價(jià)房,，之后每月努力還貸供房，生活也相對安定,。
第三部分是20世紀(jì)80年代后出生的這批人,。他們基本上都是獨(dú)生子女，生活在比父輩優(yōu)越的條件下,，他們有住房的需求�,，F(xiàn)在中國二十多歲這一代人，是需要房子,，甚至是好房子,、大房子。他們要成家,，他們更有自己獨(dú)立的生活和思考,，更能適應(yīng)貸款消費(fèi)的生活。
第四部分是從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人口,。在我國城鎮(zhèn)化過程中，將有兩億到三億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市里來,。他們有住房和租房需求,，需求更強(qiáng)勁,。如果這兩三億人口都轉(zhuǎn)移到城里來，就相當(dāng)于多出一個(gè)美國,、多出兩個(gè)日本,、多出兩個(gè)俄羅斯。這么大的需求規(guī)模得需要多少房子才能滿足供應(yīng),？
所以,，中國的國情很特殊，人口多,，無論對什么東西的需求后勁都源源不絕,。簡單算算我國住房供求之間的平衡關(guān)系，看看拍賣成本那么高,，就會(huì)知道這個(gè)房價(jià)的長期支撐點(diǎn)在哪里,。 |
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