下面我們來看一個(gè)真實(shí)的案例,。
之前到過四川成都的人都知道，那里的人過著悠閑舒適的生活,，可以喝著茶水?dāng)[著龍門陣,，那里的麻將桌一字排出幾里遠(yuǎn),。成都被聯(lián)合國評(píng)為“最適宜人居的地方”之一。成都人生活節(jié)奏慢,，讓人感到生活得很愜意,。可是2007年在成都的一次土地拍賣會(huì)上拍出了天價(jià),，幾乎一夜之間改變了成都人優(yōu)哉游哉的生活,。
在成都市中心，有一座舊的成都百貨大樓被拆成平地,，共有82畝,。這里是黃金地段，把地平完之后,，政府就想把它拍賣掉,。當(dāng)時(shí)很多人都盯上這塊地，包括香港的和記黃埔,，這是華人首富李嘉誠的地產(chǎn)公司,，他們?cè)缇投⑸狭耍⑶易龀鐾恋匾?guī)劃,。等到拍地那天,，國內(nèi)外知名地產(chǎn)商都來了，現(xiàn)場(chǎng)熱鬧非凡,，所有人都關(guān)注這塊地要拍出多少價(jià)來,，所有人都在爭(zhēng),。這塊地起價(jià)2000萬人民幣1畝。剛開始是國內(nèi)地產(chǎn)商們舉牌,，叫價(jià)到4000萬時(shí),，國內(nèi)地產(chǎn)商都不再舉牌了。這時(shí)香港6家房地產(chǎn)商就開始了激烈的爭(zhēng)奪,，他們都想爭(zhēng)到這塊地,。價(jià)格一直往上叫，4000萬,、5000萬,、6000萬、7000萬,、8000萬,。叫到8000萬時(shí)，全場(chǎng)都靜了下來,，大家屏住呼吸，環(huán)顧左右,，看誰敢在這么高的價(jià)位上繼續(xù)叫價(jià),，直到最后8800萬一錘定音。結(jié)果,，這塊地被香港九龍倉地產(chǎn)商拍走了,。九龍倉擊敗了“同臺(tái)演出”的華潤置地（1109.HK）、和記黃埔（0013.HK）,、新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）,、太古地產(chǎn)（0019.HK），還有信和置業(yè)（0083.HK）,。
根據(jù)市政府規(guī)劃,，成都百貨地塊重建項(xiàng)目總建筑面積約44萬平方米，要建成集大型商場(chǎng),、星級(jí)酒店,、寫字樓、高檔娛樂和餐飲場(chǎng)所為一體的超級(jí)商場(chǎng),，甚至將成為成都的新地標(biāo),。除了支付地價(jià)72.4億，最終得主還需要投入40多億元,，而且必須在8個(gè)月內(nèi)動(dòng)工,，3年半內(nèi)竣工并投入使用。這么簡(jiǎn)單算算,，每平方米的成本得多少,？加上利潤又是多少呢,？最后該賣多少錢一平方米呢？盡管市場(chǎng)傳言最后的拍地者實(shí)際可能不需要支付那么多錢,，但無可爭(zhēng)議的是,，其影響已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了這場(chǎng)交易本身。所有成都的其他地產(chǎn)商會(huì)想什么呢,？購房者又會(huì)怎么想呢,？
這給其他地產(chǎn)商一個(gè)太好的看漲理由：你看，九龍倉將來會(huì)賣多少錢,？我該賣多少呢,？
這給太多購房者一個(gè)太大的刺激：現(xiàn)在再不買房的話，等“樓王”建好了,，其他房價(jià)比著漲的時(shí)候買,，更慘！就是這樣的一個(gè)思維邏輯,。
看到土地供應(yīng),，樓房供應(yīng)該是這個(gè)樣子。讓我們?cè)倏葱枨�,。除了前面談到的近似集團(tuán)作戰(zhàn)的買家,，再看看市場(chǎng)本身的主體需求是怎樣的。
第一部分是資金實(shí)力很強(qiáng)的群體,，主要是成功的私營企業(yè)老板,、境內(nèi)外上市企業(yè)高層主管、大型國企高層主管,、政府部門的實(shí)權(quán)人物,、城市高級(jí)白領(lǐng)階層，他們不僅有第一套居所,，多數(shù)還有第二套居所（如別墅,、度假村等）的需求；不僅有多處居住需求,，還有購置多套房產(chǎn)的投資需求,。
第二部分是30~40歲已經(jīng)成家立業(yè)尤其是有孩子的群體，他們努一把力,，掏出多年積攢的家底,，再找父母親朋借點(diǎn)，勉強(qiáng)湊齊首付款買下一套中價(jià)房,，之后每月努力還貸供房,，生活也相對(duì)安定。
第三部分是20世紀(jì)80年代后出生的這批人,。他們基本上都是獨(dú)生子女,，生活在比父輩優(yōu)越的條件下,，他們有住房的需求。現(xiàn)在中國二十多歲這一代人,，是需要房子,，甚至是好房子、大房子,。他們要成家,，他們更有自己獨(dú)立的生活和思考，更能適應(yīng)貸款消費(fèi)的生活,。
第四部分是從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人口,。在我國城鎮(zhèn)化過程中，將有兩億到三億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市里來,。他們有住房和租房需求,，需求更強(qiáng)勁。如果這兩三億人口都轉(zhuǎn)移到城里來,，就相當(dāng)于多出一個(gè)美國,、多出兩個(gè)日本、多出兩個(gè)俄羅斯,。這么大的需求規(guī)模得需要多少房子才能滿足供應(yīng),？
所以，中國的國情很特殊,，人口多，無論對(duì)什么東西的需求后勁都源源不絕,。簡(jiǎn)單算算我國住房供求之間的平衡關(guān)系,，看看拍賣成本那么高，就會(huì)知道這個(gè)房價(jià)的長期支撐點(diǎn)在哪里,。 |
|