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第三章 面對(duì)“天價(jià)房”怎么辦,?(二)
    2008-07-16        來(lái)源:中信出版社

  政府怎么辦,?

  現(xiàn)在老百姓罵地產(chǎn)商黑心,地產(chǎn)商說(shuō)我沒(méi)辦法,誰(shuí)叫地價(jià)那么高,?
  那么地價(jià)能降下去嗎?地價(jià)應(yīng)該降下去嗎?政府愿意讓地價(jià)降下去嗎?
  我們應(yīng)該看到,,自從“8?31”招拍掛大限之后,中國(guó)土地價(jià)格的“福利”時(shí)代就像職工福利分房時(shí)代一樣,,一去不復(fù)返了,。一個(gè)便宜的地塊究竟該給誰(shuí),民營(yíng),?國(guó)資,?外資?誰(shuí)也沒(méi)法解決,。
  2008年3月,,一位高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)受賄1600萬(wàn)元被判死緩,其中超過(guò)1500萬(wàn)元是收受地產(chǎn)商的賄賂,,而國(guó)土資源部同一時(shí)間公布的“百日行動(dòng)”成果,,有2700多人因地獲刑。
  因此,,土地操作透明,、公平、公開(kāi),,這是大勢(shì)所趨,。
  今天在土地供給這個(gè)問(wèn)題上,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政府之間的一個(gè)相互博弈過(guò)程,。地方政府拍高地價(jià),,它就可以多拿錢(qián)。地方政府拿到錢(qián)之后,,還要跟中央政府去分這筆錢(qián),,地方政府和中央政府之間也在博弈。
  賣(mài)地的這筆錢(qián)是中央政府和地方政府在分,。所以,,當(dāng)中央政府實(shí)施宏觀調(diào)控,希望我國(guó)的房?jī)r(jià)不要漲的時(shí)候,,可地方政府卻不希望房?jī)r(jià)跌,,因?yàn)榕牡氐腻X(qián)可以解決它所有的事情。地方政府有好多事情都靠拍地的錢(qián)去辦,,比如,,地方城市要修路,要建設(shè)公共設(shè)施,,還有基礎(chǔ)教育,、補(bǔ)助大學(xué)等等,都得由地方財(cái)政出錢(qián),賣(mài)地變成了地方政府第二財(cái)政收入的來(lái)源,。這筆錢(qián)的多少對(duì)地方政府很重要,,所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商希望地價(jià)能夠低一點(diǎn)買(mǎi)到,可地方政府希望賣(mài)高價(jià),,而且各個(gè)地產(chǎn)商之間又在相互競(jìng)爭(zhēng),,導(dǎo)致一塊地價(jià)越拍越高,才會(huì)喊出天價(jià),。但是地價(jià)的高低并不是地方政府的意志能決定的,,各個(gè)房地產(chǎn)商都在爭(zhēng),爭(zhēng)來(lái)爭(zhēng)去就把一塊地價(jià)給抬上去了,。
  那我們說(shuō),,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間,有內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,,有香港的地產(chǎn)老板,,還有國(guó)外的地產(chǎn)老板,他們都來(lái)競(jìng)爭(zhēng)這塊地,,看誰(shuí)最終出價(jià)高。房地產(chǎn)商之間也在進(jìn)行一場(chǎng)博弈,,現(xiàn)在是境內(nèi)房地產(chǎn)商跟境外房地產(chǎn)商在博弈,,看究竟誰(shuí)有錢(qián)能把一塊地拍走。
  所以,,有房地產(chǎn)商跟地方政府的博弈,,有地方政府和中央政府的博弈,有境內(nèi)地產(chǎn)商和境外地產(chǎn)商的博弈,,那么這一塊地價(jià)當(dāng)然越拍越高,。這就是我國(guó)地價(jià)居高不下的一個(gè)非常重要的原因。土地稀缺,,拍一塊就少一塊,,這誰(shuí)都明白。今天拍到手,,明天就會(huì)漲,,大家都這么想,所以地價(jià)越拍越高,。地價(jià)高了,,房?jī)r(jià)能不高嗎?房?jī)r(jià)高了,,買(mǎi)房的錢(qián)能付得不高嗎,?這是一個(gè)正常的原因。
  問(wèn)題的關(guān)鍵不是阻止政府拍賣(mài)這么高的地價(jià),而是應(yīng)該探討政府拿這些高地價(jià)的收入干什么,。
  土地歸國(guó)家所有,,就是全民所有,那政府就沒(méi)有理由代表全民賤賣(mài)這些土地,。土地既然已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)要素中開(kāi)始流轉(zhuǎn),,就應(yīng)該由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定它的價(jià)格,這也是正常的,。這些收入流進(jìn)了政府腰包,,政府又應(yīng)該怎么花才能代表全民利益呢?
  總不能按人頭分配吧,?因此是否有辦法來(lái)考慮取之于民,,用之于民呢?
  政府是否可以考慮這樣做:買(mǎi)不起房的人很多,,政府把高價(jià)賣(mài)土地得來(lái)的錢(qián)建一個(gè)基金,,去補(bǔ)貼住房的弱勢(shì)群體。這筆資金可以用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,,可以用于廉租房補(bǔ)貼,,也可用于道路建設(shè)。因?yàn)槌鞘兄行牡耐恋刭Y源太有限,,太貴了,,這些土地也應(yīng)該發(fā)揮它應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值,貴一點(diǎn)是應(yīng)該的,。那么土地不夠,,只有通過(guò)修地鐵、修輕軌,,向城邊,、城外,甚至衛(wèi)星城要地,。
  每個(gè)人的能力不同,,收入也不同,意味著每個(gè)人的時(shí)間價(jià)值不同,。收入高的人住在離城市中心近的地方,,節(jié)約交通時(shí)間,他為此而支付高額房?jī)r(jià),,這是符合資源合理配置原理的,。今天的中國(guó),給了每個(gè)人公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì),,是一件幸事,。飼料大王劉永好當(dāng)初也賣(mài)過(guò)鵪鶉蛋,很多網(wǎng)絡(luò)富豪也出身貧寒,每個(gè)人靠公平競(jìng)爭(zhēng)和努力去改善自己的生活,,這是理所當(dāng)然的,。
  政府的責(zé)任就是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平,給每一個(gè)人均等的機(jī)會(huì),。不能說(shuō)你今天是窮人,,你就永遠(yuǎn)是窮人;你今天沒(méi)房住,,你工作能力差,、收入差,就永遠(yuǎn)沒(méi)房住,。
  政府就是要解決公平問(wèn)題,,要加強(qiáng)轉(zhuǎn)移支付。土地收入,、稅收都是這樣,,從相對(duì)有錢(qián)的人那里收來(lái)錢(qián),轉(zhuǎn)移支付給那些窮人,,那些更需要幫助的人,,可以通過(guò)辦教育、修路,、建經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)實(shí)現(xiàn),。
  當(dāng)然,我們希望�,?顚S茫彩菐煶鲇忻�,,否則大家都問(wèn)這筆財(cái)政收入干什么去了,?關(guān)鍵是讓經(jīng)濟(jì)適用房有制度和資金的雙重保障,同時(shí)也適度抑制地方政府的賣(mài)地沖動(dòng),,不要覺(jué)得這塊土地拍賣(mài),,財(cái)政收入一上來(lái),就可以干這個(gè)干那個(gè)了,,可以去修巨型廣場(chǎng),,建豪華辦公樓。即使我們無(wú)法要求地方政府把地價(jià)壓下來(lái),,也沒(méi)有必要把這個(gè)價(jià)格千方百計(jì)炒上去,。老百姓眼看著房?jī)r(jià)漲,財(cái)政收入跟自己沒(méi)關(guān)系,,生活負(fù)擔(dān)還一個(gè)不能少,,能不抱怨嗎?
  中央政府確實(shí)想控制房?jī)r(jià),但只是一相情愿,。地方政府不愿意,,這里涉及地方利益問(wèn)題。有一年中央政府宏觀調(diào)控,,下了好幾道“金牌”都不見(jiàn)效,,結(jié)果有一陣突然效果明顯了,一打聽(tīng),,三個(gè)地方負(fù)責(zé)人一撤職,,馬上見(jiàn)效。這也是中國(guó)今天面臨的重要問(wèn)題之一,。
  政府,,說(shuō)到底就是要維護(hù)社會(huì)公平,當(dāng)好裁判,,做好轉(zhuǎn)移支付的工作,,這是政府的天職。
  比如說(shuō)政府提高第二套房的首付,,還上浮利息,,這就很有成效。既然你已經(jīng)有一套房住了,,再買(mǎi)就屬于投資,,提高購(gòu)置門(mén)檻是對(duì)的。因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域已經(jīng)過(guò)熱,,政府宏觀調(diào)控不鼓勵(lì)熱上加熱,,否則泡沫推高了,一旦破裂,,大家都會(huì)成為受害者,。如果出現(xiàn)像美國(guó)那樣的次貸風(fēng)暴,我們將怎么辦,?
  大家都知道,,2007年美國(guó)發(fā)生次貸風(fēng)暴,就是買(mǎi)房人還不上銀行的錢(qián),,連鎖反應(yīng)之下便出事了,。美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)跌去30%,全世界金融業(yè)跟著大受牽連,。中國(guó)還沒(méi)有出現(xiàn)這樣的情況,,但我們要防微杜漸。所以政府應(yīng)該提高第二套房的首付,,這是宏觀上的考慮,,不能只以地產(chǎn)商利益和購(gòu)買(mǎi)者的利益來(lái)衡量,。
  出現(xiàn)這種情況,政府不管不行,,不管地產(chǎn)商有多少個(gè)不愿意,,這是事關(guān)全局的利益。如果泡沫膨脹起來(lái),,破滅了,,即使老百姓埋單,最后還是要政府來(lái)收攤子,,政府要挨罵的,。美國(guó)政府今天在收攤子,動(dòng)輒上千億美元注入市場(chǎng),,就是怕出現(xiàn)“雪崩”,。由此可見(jiàn),美國(guó)經(jīng)濟(jì)再發(fā)達(dá),,也不能逃脫市場(chǎng)的規(guī)律和力量,。

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