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老百姓怎么辦,？
說到這里,，大家好像反而看不懂了。從前面一章似乎剛看明白,，原來房子將來很可能還要漲，結(jié)果一看這章,，政府廉價(jià)房要出臺了,，再一看房地產(chǎn)商們艱難成這個樣子，這房價(jià)不崩了才怪,！
是的,，這時(shí)候很多人看見大章小報(bào)都在報(bào)道地產(chǎn)商就要大量破產(chǎn)了，樓市拐點(diǎn)快出現(xiàn)了,，地產(chǎn)泡沫要破滅了,。果真是這樣嗎？
同樣是2004年的宏觀調(diào)控,，同樣是順馳公司的失敗,，卻并沒有阻擋住隨之而來的房價(jià)暴漲。地產(chǎn)商擴(kuò)張過度,，必然要遭市場的懲罰,，但這與房價(jià)暴跌似乎沒有絕對的正相關(guān)關(guān)系,。不過，有人也許會倒下,，但也許這正給了有準(zhǔn)備的人以機(jī)會,。
這里講個真實(shí)的故事，也讓大家對買房的未來有一個真實(shí)的預(yù)期,。
2008年在清華大學(xué)新開的MBA班上,，有一位韓國學(xué)生。1997年亞洲金融風(fēng)暴來臨的時(shí)候,，亞洲“四小龍”和“四小虎”都倒下了,，韓國也倒下了。我問這個學(xué)生：“1997年你們國家遭受金融風(fēng)暴的時(shí)候,，你最深刻的感受是什么,？”他說：“讓我感受最慘痛的是我不該貸款買房�,！蔽医又鴨査骸盀槭裁�,？”他說：“因?yàn)楫?dāng)時(shí)的貸款利率是3%，等韓國通貨膨脹起來的時(shí)候,，利率已經(jīng)到了13%,，貸款買房的人根本就還不上了，還有很多人失業(yè),，更還不上貸款了,。身邊很多的人把房產(chǎn)交給了銀行，只是因?yàn)檫�不上銀行貸款了,。我的房子為什么沒交銀行呢,？是因?yàn)槲野职衷趪夤ぷ鳎總�月給我寄1
000美元回來,，我才夠還銀行貸款,，否則我的房子也早交給銀行了�,！蔽矣謫枺骸澳阗I的房子現(xiàn)在如何,，房價(jià)跌了嗎？”他說：“沒有,�,！�10年以后，這位韓國學(xué)生的房子沒有跌價(jià),，這10年,，韓國的地產(chǎn)也幾乎沒有跌過，到現(xiàn)在還是一路上漲,。
這是一個非常典型的例子,，說房價(jià)都在漲,，但你自己卻很可能“賠”，因?yàn)槟憧赡芤驗(yàn)槭I(yè)沒有足夠收入還本,，也可能因利率高漲無法付息,。這是兩件事。
房價(jià)要漲,，你要買房,，你一定要問自己，我有承受力嗎,？我找銀行貸款,，貸多少合適？我能不能還上,？當(dāng)經(jīng)濟(jì)遇到挫折的時(shí)候,，很多人可能失業(yè)，當(dāng)利率迅速上升時(shí),，我還有還款的能力嗎？我買了房后,，能不能扛過哪怕一兩年的寒潮期呢,？
1997年我在香港時(shí)，看到報(bào)紙上登了這樣的話：“中產(chǎn)階級真悲慘,，買房置地變成負(fù)資產(chǎn),。”什么意思呢,？比如這房子總價(jià)1
200萬,，我交了首付500萬，找銀行借了700萬,。等這房價(jià)跌到400萬的時(shí)候,，我從銀行借了700萬，銀行把它收走拍賣的時(shí)候才值400萬,，我還欠銀行300萬,。這300萬就是負(fù)資產(chǎn)。香港20萬人面臨這樣的痛苦,，這20萬人主要是中產(chǎn)階級,。
在這里我要告誡大家，在看到機(jī)會的同時(shí),，永遠(yuǎn)要會思考如果危機(jī)來了怎么辦,，不要一窩蜂，不要我說看漲你就跟著買,。
盡管如此,，還是有太多人希望聽聽我的建議,，于是我在2005年6月《中國財(cái)富》雜志上寫了一篇專欄文章《說房》，當(dāng)時(shí)提出的那些觀點(diǎn),，至今也沒有大的改變,，仍然可以摘錄在這里跟讀者朋友一起探討。
假如我是你,，我會這樣做：
第一,，假如我是一個靠工資吃飯的普通打工者，我會首選租房,。其一是目前租金上漲幅度低于房價(jià)上漲幅度,，甚至由于投資房產(chǎn)的人較多、央產(chǎn)房進(jìn)入市場等原因,，市場可供出租房越來越多,，租金有下降趨勢；其二是本著量入為出的原則,，防范因?yàn)楣ぷ鞑环�(wěn)定,、收入不穩(wěn)定、工作地點(diǎn)變遷,、子女入學(xué)變遷等問題帶來的固定供房負(fù)擔(dān),。
第二，假如我已經(jīng)積攢夠了買房的首付款,，有能力還月供了,，我會買一套中等房價(jià)、交通比較方便的住房,。不過在比較貸款方案時(shí)我會選擇還款期限較長的方案,，原因是盡管時(shí)間較長的方案利息負(fù)擔(dān)很重，但我更希望盡量減輕每月的負(fù)擔(dān),，以應(yīng)對未來10~20年左右時(shí)間經(jīng)濟(jì)收入的不確定性,。
其次，隨著中國經(jīng)濟(jì)加速增長,，通貨膨脹也會呈現(xiàn)上升趨勢,。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，在通貨膨脹的環(huán)境中,，欠債方才是受益方,。所以，想要欠銀行的錢本身并不是一件容易的事,，全世界的銀行都怕通貨膨脹,，因?yàn)槟氵�它的錢越來越不值錢，而你的房子越來越值錢。所以,，只要每月有能力還貸,，就趕緊買。
第三,，假如我手上有一筆積蓄,，夠買一套房，我會一次性買下一套比較容易出租的住房,。我不太在乎房價(jià)漲跌,，原因在于眼下國內(nèi)并沒有特別適合的其他投資渠道。說白了,，我把這筆積蓄用來買房,，既可以抵御通貨膨脹，還可以防范自己在其他投資項(xiàng)目上比房產(chǎn)虧得更多,。
第四,，假如我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，我已經(jīng)身在其中并且有現(xiàn)房在手,，我并不一定急于出售,。一方面是如果集體降價(jià)回籠資金，其實(shí)誰也跑不了,；另一方面市場總會有起有落,，有落就有起，重要的是調(diào)整好自己的“倉位”,，以保持足夠的實(shí)力“熬”過這次房價(jià)調(diào)整可能的時(shí)間周期和價(jià)格周期。由于中國經(jīng)濟(jì)處于一個整體強(qiáng)勁的增長環(huán)境中,，外來資金與看好中國的本土資金的巨大不確定性,，尚很難斷定這次調(diào)整和整頓周期的長短，因此持房在手的地產(chǎn)商不得不走一步看一步,。
至于房價(jià)漲跌,，我個人的看法是，以靜態(tài)的眼光來看,，中國的房價(jià)與人均收入比例確實(shí)很不合理,；但以動態(tài)的眼光來看，人們的收入還處在一個整體的上升趨勢當(dāng)中,。但市場的發(fā)展常常事與愿違,，我們必須以客觀的心態(tài)來對待市場房價(jià)的漲跌。
這是4年前的一篇文章,，那時(shí)房價(jià)也叫得很高了,，大家很希望跌，有段時(shí)間好幾個大地產(chǎn)商都說快挺不住了。我也希望跌一點(diǎn),，大家心里都好受一點(diǎn),，我能買得起的希望也多一點(diǎn)，但我很清楚這樣的情形往往“事與愿違”,。
今天的情形與4年前何其相似,！還是很多人感覺大跌在即，還是那么人心惶惶,，但還是很可能機(jī)會與你擦肩而過,。
坦率地說，今天的中國經(jīng)濟(jì),，尤其是地產(chǎn)和股市,，乃至牽連出的其他經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，之所以讓很多人看不懂,，其中一個關(guān)鍵就是盤子大了,，賬不好算也就扯不清了。民間那一塊,，境外那一塊,，你肯定算不清，也不在政府宏觀調(diào)控范圍之內(nèi),，所以既不容易看懂,，更不容易控制得住。門外還臥著好多“老虎”沒來得及搭上這班車呢,。
如果短期有點(diǎn)看不清楚,，有點(diǎn)不確定，我們拉長一點(diǎn)就會發(fā)現(xiàn)：全國人民,，甚至全世界人民在內(nèi),，都有這種感覺，就是永遠(yuǎn)覺得房子貴,，收入的價(jià)格永遠(yuǎn)追不上房價(jià),。
房價(jià)一路飆升，而且越漲越高,。5年前你覺得中國房價(jià)貴嗎,，那時(shí)你買得起嗎？10年前你覺得房價(jià)貴嗎,，那時(shí)你買得起嗎,？好了，現(xiàn)在我要問了,，如果你現(xiàn)在沒買房,，5年之后你覺得今天中國的房價(jià)貴嗎？10年之后你覺得今天中國的房價(jià)貴嗎？你會不會倒著向后想10年,，往前再想10年,，想了之后你會不會明白一點(diǎn)呢？
如果看到中國經(jīng)濟(jì)大爆發(fā),、中國人太多,、中國可供建樓的地皮太少、中國通貨膨脹的潛在威脅很大,、中國沒有更多適合你投資保值的渠道,，這幾個要素基本上已經(jīng)構(gòu)成你判斷房價(jià)的一個輪廓。
現(xiàn)在我們看到當(dāng)年的“天價(jià)房”如今價(jià)錢已掉到地板上了,，5年后再看今天的房價(jià),，是否會像今天看5年前的房價(jià)一樣呢？ |