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第三章 面對“天價(jià)房”怎么辦,?(四)
    2008-07-16        來源:中信出版社

  老百姓怎么辦,?

  說到這里,,大家好像反而看不懂了。從前面一章似乎剛看明白,,原來房子將來很可能還要漲,結(jié)果一看這章,,政府廉價(jià)房要出臺了,,再一看房地產(chǎn)商們艱難成這個樣子,這房價(jià)不崩了才怪,!
  是的,,這時(shí)候很多人看見大章小報(bào)都在報(bào)道地產(chǎn)商就要大量破產(chǎn)了,樓市拐點(diǎn)快出現(xiàn)了,,地產(chǎn)泡沫要破滅了,。果真是這樣嗎?
  同樣是2004年的宏觀調(diào)控,,同樣是順馳公司的失敗,,卻并沒有阻擋住隨之而來的房價(jià)暴漲。地產(chǎn)商擴(kuò)張過度,,必然要遭市場的懲罰,,但這與房價(jià)暴跌似乎沒有絕對的正相關(guān)關(guān)系,。不過,有人也許會倒下,,但也許這正給了有準(zhǔn)備的人以機(jī)會,。
  這里講個真實(shí)的故事,也讓大家對買房的未來有一個真實(shí)的預(yù)期,。
  2008年在清華大學(xué)新開的MBA班上,,有一位韓國學(xué)生。1997年亞洲金融風(fēng)暴來臨的時(shí)候,,亞洲“四小龍”和“四小虎”都倒下了,,韓國也倒下了。我問這個學(xué)生:“1997年你們國家遭受金融風(fēng)暴的時(shí)候,,你最深刻的感受是什么,?”他說:“讓我感受最慘痛的是我不該貸款買房�,!蔽医又鴨査骸盀槭裁�,?”他說:“因?yàn)楫?dāng)時(shí)的貸款利率是3%,等韓國通貨膨脹起來的時(shí)候,,利率已經(jīng)到了13%,,貸款買房的人根本就還不上了,還有很多人失業(yè),,更還不上貸款了,。身邊很多的人把房產(chǎn)交給了銀行,只是因?yàn)檫不上銀行貸款了,。我的房子為什么沒交銀行呢,?是因?yàn)槲野职衷趪夤ぷ鳎總月給我寄1
  000美元回來,,我才夠還銀行貸款,,否則我的房子也早交給銀行了�,!蔽矣謫枺骸澳阗I的房子現(xiàn)在如何,,房價(jià)跌了嗎?”他說:“沒有,�,!�10年以后,這位韓國學(xué)生的房子沒有跌價(jià),,這10年,,韓國的地產(chǎn)也幾乎沒有跌過,到現(xiàn)在還是一路上漲,。
  這是一個非常典型的例子,,說房價(jià)都在漲,,但你自己卻很可能“賠”,因?yàn)槟憧赡芤驗(yàn)槭I(yè)沒有足夠收入還本,,也可能因利率高漲無法付息,。這是兩件事。
  房價(jià)要漲,,你要買房,,你一定要問自己,我有承受力嗎,?我找銀行貸款,,貸多少合適?我能不能還上,?當(dāng)經(jīng)濟(jì)遇到挫折的時(shí)候,,很多人可能失業(yè),當(dāng)利率迅速上升時(shí),,我還有還款的能力嗎?我買了房后,,能不能扛過哪怕一兩年的寒潮期呢,?
  1997年我在香港時(shí),看到報(bào)紙上登了這樣的話:“中產(chǎn)階級真悲慘,,買房置地變成負(fù)資產(chǎn),。”什么意思呢,?比如這房子總價(jià)1
  200萬,,我交了首付500萬,找銀行借了700萬,。等這房價(jià)跌到400萬的時(shí)候,,我從銀行借了700萬,銀行把它收走拍賣的時(shí)候才值400萬,,我還欠銀行300萬,。這300萬就是負(fù)資產(chǎn)。香港20萬人面臨這樣的痛苦,,這20萬人主要是中產(chǎn)階級,。
  在這里我要告誡大家,在看到機(jī)會的同時(shí),,永遠(yuǎn)要會思考如果危機(jī)來了怎么辦,,不要一窩蜂,不要我說看漲你就跟著買,。
  盡管如此,,還是有太多人希望聽聽我的建議,,于是我在2005年6月《中國財(cái)富》雜志上寫了一篇專欄文章《說房》,當(dāng)時(shí)提出的那些觀點(diǎn),,至今也沒有大的改變,,仍然可以摘錄在這里跟讀者朋友一起探討。
  假如我是你,,我會這樣做:
  第一,,假如我是一個靠工資吃飯的普通打工者,我會首選租房,。其一是目前租金上漲幅度低于房價(jià)上漲幅度,,甚至由于投資房產(chǎn)的人較多、央產(chǎn)房進(jìn)入市場等原因,,市場可供出租房越來越多,,租金有下降趨勢;其二是本著量入為出的原則,,防范因?yàn)楣ぷ鞑环(wěn)定,、收入不穩(wěn)定、工作地點(diǎn)變遷,、子女入學(xué)變遷等問題帶來的固定供房負(fù)擔(dān),。
  第二,假如我已經(jīng)積攢夠了買房的首付款,,有能力還月供了,,我會買一套中等房價(jià)、交通比較方便的住房,。不過在比較貸款方案時(shí)我會選擇還款期限較長的方案,,原因是盡管時(shí)間較長的方案利息負(fù)擔(dān)很重,但我更希望盡量減輕每月的負(fù)擔(dān),,以應(yīng)對未來10~20年左右時(shí)間經(jīng)濟(jì)收入的不確定性,。
  其次,隨著中國經(jīng)濟(jì)加速增長,,通貨膨脹也會呈現(xiàn)上升趨勢,。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們,在通貨膨脹的環(huán)境中,,欠債方才是受益方,。所以,想要欠銀行的錢本身并不是一件容易的事,,全世界的銀行都怕通貨膨脹,,因?yàn)槟氵它的錢越來越不值錢,而你的房子越來越值錢。所以,,只要每月有能力還貸,,就趕緊買。
  第三,,假如我手上有一筆積蓄,,夠買一套房,我會一次性買下一套比較容易出租的住房,。我不太在乎房價(jià)漲跌,,原因在于眼下國內(nèi)并沒有特別適合的其他投資渠道。說白了,,我把這筆積蓄用來買房,,既可以抵御通貨膨脹,還可以防范自己在其他投資項(xiàng)目上比房產(chǎn)虧得更多,。
  第四,,假如我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商,我已經(jīng)身在其中并且有現(xiàn)房在手,,我并不一定急于出售,。一方面是如果集體降價(jià)回籠資金,其實(shí)誰也跑不了,;另一方面市場總會有起有落,,有落就有起,重要的是調(diào)整好自己的“倉位”,,以保持足夠的實(shí)力“熬”過這次房價(jià)調(diào)整可能的時(shí)間周期和價(jià)格周期。由于中國經(jīng)濟(jì)處于一個整體強(qiáng)勁的增長環(huán)境中,,外來資金與看好中國的本土資金的巨大不確定性,,尚很難斷定這次調(diào)整和整頓周期的長短,因此持房在手的地產(chǎn)商不得不走一步看一步,。
  至于房價(jià)漲跌,,我個人的看法是,以靜態(tài)的眼光來看,,中國的房價(jià)與人均收入比例確實(shí)很不合理,;但以動態(tài)的眼光來看,人們的收入還處在一個整體的上升趨勢當(dāng)中,。但市場的發(fā)展常常事與愿違,,我們必須以客觀的心態(tài)來對待市場房價(jià)的漲跌。
  這是4年前的一篇文章,,那時(shí)房價(jià)也叫得很高了,,大家很希望跌,有段時(shí)間好幾個大地產(chǎn)商都說快挺不住了。我也希望跌一點(diǎn),,大家心里都好受一點(diǎn),,我能買得起的希望也多一點(diǎn),但我很清楚這樣的情形往往“事與愿違”,。
  今天的情形與4年前何其相似,!還是很多人感覺大跌在即,還是那么人心惶惶,,但還是很可能機(jī)會與你擦肩而過,。
  坦率地說,今天的中國經(jīng)濟(jì),,尤其是地產(chǎn)和股市,,乃至牽連出的其他經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,之所以讓很多人看不懂,,其中一個關(guān)鍵就是盤子大了,,賬不好算也就扯不清了。民間那一塊,,境外那一塊,,你肯定算不清,也不在政府宏觀調(diào)控范圍之內(nèi),,所以既不容易看懂,,更不容易控制得住。門外還臥著好多“老虎”沒來得及搭上這班車呢,。
  如果短期有點(diǎn)看不清楚,,有點(diǎn)不確定,我們拉長一點(diǎn)就會發(fā)現(xiàn):全國人民,,甚至全世界人民在內(nèi),,都有這種感覺,就是永遠(yuǎn)覺得房子貴,,收入的價(jià)格永遠(yuǎn)追不上房價(jià),。
  房價(jià)一路飆升,而且越漲越高,。5年前你覺得中國房價(jià)貴嗎,,那時(shí)你買得起嗎?10年前你覺得房價(jià)貴嗎,,那時(shí)你買得起嗎,?好了,現(xiàn)在我要問了,,如果你現(xiàn)在沒買房,,5年之后你覺得今天中國的房價(jià)貴嗎?10年之后你覺得今天中國的房價(jià)貴嗎?你會不會倒著向后想10年,,往前再想10年,,想了之后你會不會明白一點(diǎn)呢?
  如果看到中國經(jīng)濟(jì)大爆發(fā),、中國人太多,、中國可供建樓的地皮太少、中國通貨膨脹的潛在威脅很大,、中國沒有更多適合你投資保值的渠道,,這幾個要素基本上已經(jīng)構(gòu)成你判斷房價(jià)的一個輪廓。
  現(xiàn)在我們看到當(dāng)年的“天價(jià)房”如今價(jià)錢已掉到地板上了,,5年后再看今天的房價(jià),,是否會像今天看5年前的房價(jià)一樣呢?

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