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老百姓怎么辦,？
說(shuō)到這里,，大家好像反而看不懂了。從前面一章似乎剛看明白,，原來(lái)房子將來(lái)很可能還要漲，結(jié)果一看這章,，政府廉價(jià)房要出臺(tái)了,，再一看房地產(chǎn)商們艱難成這個(gè)樣子，這房?jī)r(jià)不崩了才怪,！
是的,，這時(shí)候很多人看見(jiàn)大章小報(bào)都在報(bào)道地產(chǎn)商就要大量破產(chǎn)了，樓市拐點(diǎn)快出現(xiàn)了,，地產(chǎn)泡沫要破滅了,。果真是這樣嗎？
同樣是2004年的宏觀調(diào)控,，同樣是順馳公司的失敗,，卻并沒(méi)有阻擋住隨之而來(lái)的房?jī)r(jià)暴漲。地產(chǎn)商擴(kuò)張過(guò)度,，必然要遭市場(chǎng)的懲罰,，但這與房?jī)r(jià)暴跌似乎沒(méi)有絕對(duì)的正相關(guān)關(guān)系。不過(guò),，有人也許會(huì)倒下,，但也許這正給了有準(zhǔn)備的人以機(jī)會(huì)。
這里講個(gè)真實(shí)的故事,，也讓大家對(duì)買(mǎi)房的未來(lái)有一個(gè)真實(shí)的預(yù)期,。
2008年在清華大學(xué)新開(kāi)的MBA班上，有一位韓國(guó)學(xué)生,。1997年亞洲金融風(fēng)暴來(lái)臨的時(shí)候,，亞洲“四小龍”和“四小虎”都倒下了，韓國(guó)也倒下了,。我問(wèn)這個(gè)學(xué)生：“1997年你們國(guó)家遭受金融風(fēng)暴的時(shí)候,，你最深刻的感受是什么？”他說(shuō)：“讓我感受最慘痛的是我不該貸款買(mǎi)房,�,！蔽医又鴨�(wèn)他：“為什么？”他說(shuō)：“因?yàn)楫?dāng)時(shí)的貸款利率是3%，等韓國(guó)通貨膨脹起來(lái)的時(shí)候,，利率已經(jīng)到了13%,，貸款買(mǎi)房的人根本就還不上了，還有很多人失業(yè),，更還不上貸款了,。身邊很多的人把房產(chǎn)交給了銀行，只是因?yàn)檫�不上銀行貸款了,。我的房子為什么沒(méi)交銀行呢,？是因?yàn)槲野职衷趪?guó)外工作，他每個(gè)月給我寄1
000美元回來(lái),，我才夠還銀行貸款,，否則我的房子也早交給銀行了�,！蔽矣謫�(wèn)：“你買(mǎi)的房子現(xiàn)在如何,，房?jī)r(jià)跌了嗎？”他說(shuō)：“沒(méi)有,�,！�10年以后，這位韓國(guó)學(xué)生的房子沒(méi)有跌價(jià),，這10年,，韓國(guó)的地產(chǎn)也幾乎沒(méi)有跌過(guò)，到現(xiàn)在還是一路上漲,。
這是一個(gè)非常典型的例子,，說(shuō)房?jī)r(jià)都在漲,，但你自己卻很可能“賠”,，因?yàn)槟憧赡芤驗(yàn)槭I(yè)沒(méi)有足夠收入還本，也可能因利率高漲無(wú)法付息,。這是兩件事,。
房?jī)r(jià)要漲，你要買(mǎi)房,，你一定要問(wèn)自己,，我有承受力嗎？我找銀行貸款,，貸多少合適,？我能不能還上？當(dāng)經(jīng)濟(jì)遇到挫折的時(shí)候,，很多人可能失業(yè),，當(dāng)利率迅速上升時(shí)，我還有還款的能力嗎？我買(mǎi)了房后,，能不能扛過(guò)哪怕一兩年的寒潮期呢,？
1997年我在香港時(shí)，看到報(bào)紙上登了這樣的話：“中產(chǎn)階級(jí)真悲慘,，買(mǎi)房置地變成負(fù)資產(chǎn),。”什么意思呢,？比如這房子總價(jià)1
200萬(wàn),，我交了首付500萬(wàn)，找銀行借了700萬(wàn),。等這房?jī)r(jià)跌到400萬(wàn)的時(shí)候,，我從銀行借了700萬(wàn)，銀行把它收走拍賣(mài)的時(shí)候才值400萬(wàn),，我還欠銀行300萬(wàn),。這300萬(wàn)就是負(fù)資產(chǎn)。香港20萬(wàn)人面臨這樣的痛苦,，這20萬(wàn)人主要是中產(chǎn)階級(jí),。
在這里我要告誡大家，在看到機(jī)會(huì)的同時(shí),，永遠(yuǎn)要會(huì)思考如果危機(jī)來(lái)了怎么辦,，不要一窩蜂，不要我說(shuō)看漲你就跟著買(mǎi),。
盡管如此,，還是有太多人希望聽(tīng)聽(tīng)我的建議，于是我在2005年6月《中國(guó)財(cái)富》雜志上寫(xiě)了一篇專(zhuān)欄文章《說(shuō)房》,，當(dāng)時(shí)提出的那些觀點(diǎn),，至今也沒(méi)有大的改變，仍然可以摘錄在這里跟讀者朋友一起探討,。
假如我是你,，我會(huì)這樣做：
第一，假如我是一個(gè)靠工資吃飯的普通打工者,，我會(huì)首選租房,。其一是目前租金上漲幅度低于房?jī)r(jià)上漲幅度，甚至由于投資房產(chǎn)的人較多,、央產(chǎn)房進(jìn)入市場(chǎng)等原因,，市場(chǎng)可供出租房越來(lái)越多，租金有下降趨勢(shì),；其二是本著量入為出的原則,，防范因?yàn)楣ぷ鞑环�(wěn)定,、收入不穩(wěn)定、工作地點(diǎn)變遷,、子女入學(xué)變遷等問(wèn)題帶來(lái)的固定供房負(fù)擔(dān),。
第二，假如我已經(jīng)積攢夠了買(mǎi)房的首付款,，有能力還月供了,，我會(huì)買(mǎi)一套中等房?jī)r(jià)、交通比較方便的住房,。不過(guò)在比較貸款方案時(shí)我會(huì)選擇還款期限較長(zhǎng)的方案,，原因是盡管時(shí)間較長(zhǎng)的方案利息負(fù)擔(dān)很重，但我更希望盡量減輕每月的負(fù)擔(dān),，以應(yīng)對(duì)未來(lái)10~20年左右時(shí)間經(jīng)濟(jì)收入的不確定性,。
其次，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速增長(zhǎng),，通貨膨脹也會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì),。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，在通貨膨脹的環(huán)境中,，欠債方才是受益方,。所以，想要欠銀行的錢(qián)本身并不是一件容易的事,，全世界的銀行都怕通貨膨脹,，因?yàn)槟氵�它的錢(qián)越來(lái)越不值錢(qián)，而你的房子越來(lái)越值錢(qián),。所以,，只要每月有能力還貸，就趕緊買(mǎi),。
第三,，假如我手上有一筆積蓄，夠買(mǎi)一套房,，我會(huì)一次性買(mǎi)下一套比較容易出租的住房,。我不太在乎房?jī)r(jià)漲跌,，原因在于眼下國(guó)內(nèi)并沒(méi)有特別適合的其他投資渠道,。說(shuō)白了，我把這筆積蓄用來(lái)買(mǎi)房,，既可以抵御通貨膨脹,，還可以防范自己在其他投資項(xiàng)目上比房產(chǎn)虧得更多。
第四,，假如我是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,，我已經(jīng)身在其中并且有現(xiàn)房在手,，我并不一定急于出售。一方面是如果集體降價(jià)回籠資金,，其實(shí)誰(shuí)也跑不了,；另一方面市場(chǎng)總會(huì)有起有落，有落就有起,，重要的是調(diào)整好自己的“倉(cāng)位”,，以保持足夠的實(shí)力“熬”過(guò)這次房?jī)r(jià)調(diào)整可能的時(shí)間周期和價(jià)格周期。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)整體強(qiáng)勁的增長(zhǎng)環(huán)境中,，外來(lái)資金與看好中國(guó)的本土資金的巨大不確定性,，尚很難斷定這次調(diào)整和整頓周期的長(zhǎng)短，因此持房在手的地產(chǎn)商不得不走一步看一步,。
至于房?jī)r(jià)漲跌,，我個(gè)人的看法是，以靜態(tài)的眼光來(lái)看,，中國(guó)的房?jī)r(jià)與人均收入比例確實(shí)很不合理,；但以動(dòng)態(tài)的眼光來(lái)看，人們的收入還處在一個(gè)整體的上升趨勢(shì)當(dāng)中,。但市場(chǎng)的發(fā)展常常事與愿違,，我們必須以客觀的心態(tài)來(lái)對(duì)待市場(chǎng)房?jī)r(jià)的漲跌。
這是4年前的一篇文章,，那時(shí)房?jī)r(jià)也叫得很高了,，大家很希望跌，有段時(shí)間好幾個(gè)大地產(chǎn)商都說(shuō)快挺不住了,。我也希望跌一點(diǎn),，大家心里都好受一點(diǎn)，我能買(mǎi)得起的希望也多一點(diǎn),，但我很清楚這樣的情形往往“事與愿違”,。
今天的情形與4年前何其相似！還是很多人感覺(jué)大跌在即,，還是那么人心惶惶,，但還是很可能機(jī)會(huì)與你擦肩而過(guò)。
坦率地說(shuō),，今天的中國(guó)經(jīng)濟(jì),，尤其是地產(chǎn)和股市，乃至牽連出的其他經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,，之所以讓很多人看不懂,，其中一個(gè)關(guān)鍵就是盤(pán)子大了，賬不好算也就扯不清了,。民間那一塊,，境外那一塊,，你肯定算不清，也不在政府宏觀調(diào)控范圍之內(nèi),，所以既不容易看懂,，更不容易控制得住。門(mén)外還臥著好多“老虎”沒(méi)來(lái)得及搭上這班車(chē)呢,。
如果短期有點(diǎn)看不清楚,，有點(diǎn)不確定，我們拉長(zhǎng)一點(diǎn)就會(huì)發(fā)現(xiàn)：全國(guó)人民,，甚至全世界人民在內(nèi),，都有這種感覺(jué)，就是永遠(yuǎn)覺(jué)得房子貴,，收入的價(jià)格永遠(yuǎn)追不上房?jī)r(jià),。
房?jī)r(jià)一路飆升，而且越漲越高,。5年前你覺(jué)得中國(guó)房?jī)r(jià)貴嗎,，那時(shí)你買(mǎi)得起嗎？10年前你覺(jué)得房?jī)r(jià)貴嗎,，那時(shí)你買(mǎi)得起嗎,？好了，現(xiàn)在我要問(wèn)了,，如果你現(xiàn)在沒(méi)買(mǎi)房,，5年之后你覺(jué)得今天中國(guó)的房?jī)r(jià)貴嗎？10年之后你覺(jué)得今天中國(guó)的房?jī)r(jià)貴嗎,？你會(huì)不會(huì)倒著向后想10年,，往前再想10年，想了之后你會(huì)不會(huì)明白一點(diǎn)呢,？
如果看到中國(guó)經(jīng)濟(jì)大爆發(fā),、中國(guó)人太多、中國(guó)可供建樓的地皮太少,、中國(guó)通貨膨脹的潛在威脅很大,、中國(guó)沒(méi)有更多適合你投資保值的渠道，這幾個(gè)要素基本上已經(jīng)構(gòu)成你判斷房?jī)r(jià)的一個(gè)輪廓,。
現(xiàn)在我們看到當(dāng)年的“天價(jià)房”如今價(jià)錢(qián)已掉到地板上了,，5年后再看今天的房?jī)r(jià)，是否會(huì)像今天看5年前的房?jī)r(jià)一樣呢,？ |