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 隨著十七屆三中全會通過《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》,，我國農(nóng)村發(fā)展將迎來新紀元,。決定指出，按照依法自愿有償原則,，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包,、出租、互換,、轉(zhuǎn)讓,、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營,；而土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途,，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益,。
顯然，此次農(nóng)村改革的重點之一是農(nóng)地改革,，而農(nóng)地改革的關鍵就是土地流轉(zhuǎn),。一方面，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的細節(jié)問題,，如給農(nóng)民發(fā)放土地產(chǎn)權(quán)使用證以進行確權(quán),，據(jù)悉目前已在個別地方試點，持證人在產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)按規(guī)定用途可依法使用,、經(jīng)營,、流轉(zhuǎn)，也可以作價,、折股作為資本從事股份經(jīng)營、合作經(jīng)營或抵押擔保,；另一方面,，有關宅基地自由流轉(zhuǎn)、“小產(chǎn)權(quán)房”合法化乃至對房地產(chǎn)或利多或利空等的議論也頗為熱鬧,。
農(nóng)地改革與樓市無關
“首先需要明確的是,，很多人都把目光聚焦在宅基地流轉(zhuǎn)和房地產(chǎn)的關系上，但這是不成立的,�,！笔缆�(lián)地產(chǎn)上海公司有關人士向記者表示。
“從政策出臺的背景來看,，其實是農(nóng)村發(fā)展中遇到問題,。我國改革是從農(nóng)村開始的,，從1978年起我國農(nóng)村發(fā)生了巨大變化，但是近幾年增長緩慢,，改革遇到了瓶頸,，而農(nóng)村發(fā)展的制約因素恰是融資難、產(chǎn)權(quán)不清,、技術水平低下,、基層政治體制不合理�,！痹撊耸拷榻B,，如農(nóng)民所擁有的主要財產(chǎn)是土地經(jīng)營承包權(quán)、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán),，因為農(nóng)村房屋價值低,、承包經(jīng)營權(quán)及宅基地使用權(quán)不可以流通抵押等導致農(nóng)民難以從銀行獲得貸款，嚴重制約了農(nóng)業(yè)發(fā)展,；每戶農(nóng)民平均擁有7.2畝土地且分散于集體土地之中,，因承包經(jīng)營權(quán)不能流轉(zhuǎn)導致農(nóng)民無法規(guī)模化經(jīng)營,；國家取消了農(nóng)業(yè)稅,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所能獲得的財政收入有限，導致鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級違規(guī)征地等事時有發(fā)生……在此背景下,，黨中央提出了“穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度,，健全嚴格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，完善農(nóng)業(yè)支持保護制度,，建立現(xiàn)代農(nóng)村金融制度”,。
“從國際上經(jīng)驗來看，也未有任何國家不限制大資本進入農(nóng)村,�,！痹撊耸坑纸榻B，全世界的土地管理都是采取用途管制原則,，基本含義有兩條：農(nóng)地農(nóng)用,、農(nóng)地農(nóng)民用。農(nóng)地農(nóng)用,，因為每個國家都要保護它的耕地,，這關系到一個國家糧食安全問題；農(nóng)地農(nóng)民用,，全世界的趨勢都是城鎮(zhèn)化,、工業(yè)化、農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)移的規(guī)模和速度要根據(jù)這個國家的經(jīng)濟發(fā)展實際情況逐步轉(zhuǎn),，有條件轉(zhuǎn)了,，留在農(nóng)村的土地逐步擴大經(jīng)營規(guī)模，這是好事而且不會出問題,；但如有外力強制打入,，把農(nóng)民從土地上趕出去，這就不是土地規(guī)模經(jīng)營而是土地兼并,，導致的后果便是大批農(nóng)民無所依靠,。
業(yè)內(nèi)專家也普遍認為，此次農(nóng)地改革是基于宏觀面的需要,�,！皩ν恋禺a(chǎn)權(quán)制度進行重大變革的基本思路是以‘資源的優(yōu)化配置，要素的合理組合,，資產(chǎn)的不斷增值’為目標,，以家庭經(jīng)營為核心，通過‘還權(quán)于民’重建土地和生產(chǎn)者之間的血緣關系,，促進農(nóng)業(yè)發(fā)展,。”上海財經(jīng)大學房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任印堃華如此認為,。
復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示,，“使得農(nóng)民資產(chǎn)可變成資金，也是激活內(nèi)需的一部分,�,！倍谏虾Ｉ缈圃撼鞘信c房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘看來，“農(nóng)民富起來,，經(jīng)濟就起來了,。”
市場局面不會突變
當然,，一旦涉及土地入市,，與房地產(chǎn)市場之間的聯(lián)系必然產(chǎn)生。業(yè)內(nèi)提出,，一方面,，在18億畝耕地“紅線”仍卡得很緊的情況下，宅基地作為農(nóng)村非農(nóng)用地,，一旦可以自由流轉(zhuǎn)，一些政府便可增加建設用地,，是一個騰挪用地指標的潛力空間,；另一方面，隨著宅基地流轉(zhuǎn)由“非法”轉(zhuǎn)為“合法”,，此前在民間私下買賣的“小產(chǎn)權(quán)房”也面臨“轉(zhuǎn)正”,，這對商品房市場更是一次挑戰(zhàn),。
對于建設用地是否會增長的問題，世聯(lián)地產(chǎn)上海公司有關人士表示,，我國現(xiàn)有的土地政策是土地分為國有土地和集體土地,，做房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)過國家審批將集體用地轉(zhuǎn)化為國有土地然后進行開發(fā)。按照《中華人民共和國土地管理法》中相關規(guī)定,，農(nóng)業(yè)用地征收補償費用包括土地補償費,、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費，總額不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍,，一般為6至10年產(chǎn)值,，每畝土地補償標準約為6000到10000元，遠遠低于國家出讓土地的價格,�,！捌渲修r(nóng)民的利益被侵害，因此,，集體土地與國有土地應實行同地同價,。而國家站在社會穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的整體角度，制定的政策必然是土地可以流轉(zhuǎn),，但是不能隨意改變土地性質(zhì),。至于建設用地增加與否不取決于土地流轉(zhuǎn)，而是取決于政府的規(guī)劃與審批,，或者說批準土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)的數(shù)量,，因此，房地產(chǎn)市場土地供給不會大幅度增加,�,！�
對于“小產(chǎn)權(quán)房”存在的問題，該人士則認為,，目前的“小產(chǎn)權(quán)房”未經(jīng)過國家審批,，違反了國家關于土地用途管理的限定；未納入城市規(guī)劃,，水電煤等公共配套不足,，集資建房因無資質(zhì)施工等問題，存在安全隱患,；主導主體往往是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,，未經(jīng)過招、拍,、掛,，存在權(quán)利尋租、農(nóng)民利益被侵占的空間；缺乏集體土地拆遷補償標準,，農(nóng)民所能獲得的補償太低,；拆遷之后農(nóng)民安置問題如就業(yè)等得不到解決；不符合不動產(chǎn)公示公信要求,，購買者所有權(quán)得不到國家的認可和保護,。“此次農(nóng)地改革的真正含義是承包期的延長,、不改變土地用途基礎上的流轉(zhuǎn),、完善農(nóng)村建設用地拆遷補償標準，正由于土地所有權(quán)性質(zhì)不會發(fā)生變化,，所以目前存在的較大數(shù)量的‘小產(chǎn)權(quán)房’也不會一次性解決掉而變成大產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn),。不過，對于‘小產(chǎn)權(quán)房’產(chǎn)生的原因——權(quán)利尋租會嚴格控制,，規(guī)范農(nóng)地的使用,。”
從對市場心理影響角度考慮,，中房指數(shù)研究辦公室的分析師向記者表示,，從經(jīng)濟學意義上來說，當前新一輪農(nóng)地制度的深化改革和完善,，那些被城市化土地的級差地租增值將回歸到農(nóng)民手中,，這樣農(nóng)民可以平穩(wěn)順利地轉(zhuǎn)化為永久城市居民，同時也給城市房地產(chǎn)發(fā)展輸送新的規(guī)模巨大的增量資金,�,！坝擅绹康禺a(chǎn)次級貸款和衍生品爆發(fā)的金融‘海嘯’擴展到全球，外部環(huán)境的惡化超出了人們的預期,，我國經(jīng)濟下滑趨勢也已顯現(xiàn),，在接下來的時間里，‘三駕馬車’之一的出口將繼續(xù)回落,，經(jīng)濟發(fā)展只能依靠消費和投資,，房地產(chǎn)是在消費和投資中最能發(fā)揮作用的產(chǎn)業(yè)之一，正值經(jīng)濟調(diào)整關鍵時刻,，激活農(nóng)村土地存量資產(chǎn),，加速真正意義上的城市化運動，提升包括房地產(chǎn)在內(nèi)的市場需求,�,！� |