雖然有輿論的同情和支持，但相對于有組織,、有專業(yè)知識,、有財力的開發(fā)商,，購房者缺乏組織、缺乏一致行動力,，其“議價能力”是很差的,。而真正要平衡雙方的話語權(quán)，不能僅靠購房者“一個人去戰(zhàn)斗”,。
眾人關(guān)注的上海倒覆樓房理賠方案7月11日出臺,，房產(chǎn)商提出兩套方案：方案A，退還購房人已支付的房款本金,，再加上以下賠償中的一種,，一是按照合同約定，賠償房款的5%以及已付房款的利息(下稱A1方案),，二是委托評估機構(gòu)確定當(dāng)前房屋市場價,，再退差價(下稱A2方案)。方案B：業(yè)主可在小區(qū)內(nèi)換房,。最終的結(jié)果將由開發(fā)商與購房者“一對一”談判,。(7月12日《新京報》)
具體分析，方案B———置換,，由于倒樓,，購房者難免對該小區(qū)房子質(zhì)量喪失信心，房子也有了“無形損失”,，購房者更不愿被“套牢”,。
A2方案：退還房款本金，再賠償房屋差價,，相當(dāng)于按當(dāng)年購房者買了別處的房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)賠,。購房者對于中介組織評估，很難從心理上認同,，而且這只是彌補差價,，而沒有彌補購房費用。
至于A1方案,，退還房款本金,，再加上“合同約定的違約賠償”———房款的5%以及已付房款的利息，這只是在延續(xù)買房合同的“不公平”,，眾所周知,，中國不動產(chǎn)交易缺乏專業(yè)律師參與，往往是由開發(fā)商主導(dǎo)的霸王條款,。在倒樓情況之下,，房產(chǎn)商還要延續(xù)當(dāng)年的5%的“霸王條款”，顯然有違公平。
具體而言,，購房者除交付房款,，還支出房屋購置稅、公積金擔(dān)保,、貸款保險費,、律師見證費等等。5%能涵蓋這一切損失嗎,？還有“已付房款的利息”是按銀行同期“存款”利率計算,，至少應(yīng)該按“貸款”利率計算，才算公平,。何況有些購房者通過其他途徑借錢,，利率可能更高。所以,，賠償金至少應(yīng)包括購房者的全部實際支出,，不足5%的再按5%賠償。
有沒有方案C呢,？比如依《消費者權(quán)益保護法》第49條,，提供商品有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)退一賠一,。房子在施工過程中一邊挖坑一邊壘土,，造成倒覆，完全違反建設(shè)規(guī)程,，這算什么性質(zhì),，是否可以考慮“退一賠一”？
此外,，在倒樓后很多業(yè)主的心理必然受到嚴重傷害,。比如，有的是急于結(jié)婚用房,，事發(fā)后要拖延終身大事,，精神損害更大。開發(fā)商有必要支付“履約成本”,，作為精神損害賠償,。
雖然有輿論的同情和支持，但相對于有組織,、有專業(yè)知識、有財力的開發(fā)商,，購房者缺乏組織,、缺乏一致行動力，其“議價能力”是很差的,。而且在“一對一”情況下,，處于更不利的“囚徒困境”中,。目前的兩套方案還顯示著開發(fā)商話語權(quán)的慣性，所以,，真正要平衡雙方的話語權(quán),，不能僅靠購房者“一個人去戰(zhàn)斗”。并且,，現(xiàn)在組織談判團,，也存在諸多障礙，那么就需要社會團體積極參與,，比如上海消保委可以出面,，征得集體授權(quán)之后，作為購房者的組織協(xié)調(diào)人,，統(tǒng)一內(nèi)部的步調(diào),。還有上海律師協(xié)會除了向當(dāng)事人推薦律師外，還有必要協(xié)調(diào)組成統(tǒng)一的律師團,，這才能為購房者爭取更大的話語權(quán),。
上海倒樓事件，不僅僅是個合同違約,，更是一個公共事件,，事件的解決應(yīng)體現(xiàn)社會公正。所以,，我們的社會團體———消保委,、律協(xié)等，不能因為所謂的民事行為“意思自治”而坐視不理,，應(yīng)當(dāng)積極干預(yù),，這樣才能修補事件對于社會的傷害。(作者系法律工作者)
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