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上海一在建住宅樓倒塌后,，數(shù)百購房人聯(lián)合要求退房,、賠償,！他們的請求能否得到法律的支持？該事件可以給更多購房的人們什么樣的提示呢,？
退房有根據(jù)
北京市藍石律師事務(wù)所牛琳娜律師表示,，依據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后,，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持,。
市律師協(xié)會物權(quán)法專業(yè)委員會主任,、賽德天勤律師事務(wù)所蔡耀忠律師也認(rèn)為，此事件中,，購房人要求退房是可行的,。蔡律師說，購房人也可要求開發(fā)商按原有規(guī)劃重新施工且保證符合相關(guān)質(zhì)量要求,，但“蓮花河畔景苑”的交房時間預(yù)計是明年5月31日，從合理的工期推算,，開發(fā)商未必能按時交房,。按照合同法規(guī)定，開發(fā)商未能在約定時間內(nèi)交房,，購房人可以要求退房,，這個期限一般是3個月或6個月，具體要看雙方的合同約定。
購房人能索賠什么
購房人除了要求退房外,，有的還提出賠償要求,。對此，蔡律師認(rèn)為,，這要依據(jù)事故的具體原因分析,。“如果倒塌是因為設(shè)計,、勘察或建造等問題導(dǎo)致,，屬于開發(fā)商過錯，那么就要由開發(fā)商來賠償購房人損失,�,！比绻顾鷮儆谧匀粸�(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致，那么根據(jù)購房合同中對開發(fā)商的免責(zé)條款約定,，開發(fā)商僅需返還購房人已支付的房款,，不需賠償。
那么,，如果購房人要求賠償?shù)脑�,，哪些損失是可以索賠的呢？有的業(yè)主說,，房屋倒了影響了婚期,；有的說父母為此急病住院了；還有的說,，預(yù)定的設(shè)計裝修不能開工……對此,，蔡律師認(rèn)為，賠償一定要跟房屋倒塌有明顯的關(guān)聯(lián),，比如預(yù)簽好的裝修和租,、賣房合同，因為房屋倒塌不能履行還要支付違約金,，這些損失開發(fā)商要負責(zé),，但如果是間接的損失，不能認(rèn)定和房屋倒塌有關(guān)聯(lián),，索賠很難獲得支持,。
購房人可否獲取房價上漲收益
有購房人提出，現(xiàn)在房價漲了,，周邊地價至少漲到每平方米1.8萬元,，按原價1.2萬元退房不合理。蔡律師說,，“退”房,，即合同法上認(rèn)定的互相返還,，只能按原價賠償。不過,，因為房屋倒塌,，損害了購房人的預(yù)期收益，那么開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)“賠”的責(zé)任,，即自購房起至倒塌發(fā)生時的房屋升值收益,，具體數(shù)額應(yīng)由專業(yè)單位計算。
不過,，牛律師對此有不同看法,，她認(rèn)為索賠依據(jù)的是購房合同，而法律層面更多考慮的是直接損失,，對于退房后買不到同樣的房屋,，不是法院要解決或能解決的。她認(rèn)為,，這個問題比較現(xiàn)實的解決辦法是購房人與開發(fā)商協(xié)商解決,，或通過工商、消協(xié),、政府等職能部門主持調(diào)解,。
購房人拒還房貸有何后果
房屋倒了，原因不明,，何時再建也懸而未決,，這么多不確定因素，購房人不禁擔(dān)心起自己的貸款,。購房人能否依據(jù)合同法中的“不安抗辯權(quán)”,，即認(rèn)為開發(fā)商經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化、失去履行合同的能力,，向法院主張暫停銀行還貸呢,？
牛律師認(rèn)為，開發(fā)商與購房人的“購房合同”與購房人和銀行之間的“借款合同”是兩個不同內(nèi)容,、不同主體的法律關(guān)系,，如果購房人因此拒絕還貸，要承擔(dān)借款合同的違約責(zé)任,。
蔡律師則比較支持法律給予購房人“不安抗辯權(quán)”,，給購房人一個保護空間�,！耙驗榉课莸顾�,，不僅造成開發(fā)商停工，如果是小開發(fā)商,，還可能導(dǎo)致其破產(chǎn),，如果出現(xiàn)這樣的后果，在此期間,，購房人繼續(xù)還貸,，無異于拿錢打水漂�,！彼ㄗh購房人積極關(guān)注后續(xù)進展,，合理維權(quán)，同時推動政府部門加強對此事的監(jiān)管和處理,。
周邊樓房業(yè)主退房有無可能
“城門失火,，殃及池魚�,！币恍┵徺I了“蓮花河畔景苑”小區(qū)內(nèi)未倒塌住宅樓的購房人,，有理由推論出，他們的樓房也可能存在重大安全隱患,。這部分購房人能否要求退房呢,？蔡律師說，他們退房比較難,，因為畢竟買的不是同一件商品,，不過，購房人有權(quán)讓開發(fā)商在交房時,，一并附上樓房的地基,、檢測報告等材料，如果有一定質(zhì)量問題,，可以要求開發(fā)商整改,；如果檢查出有嚴(yán)重質(zhì)量問題，購房人則有權(quán)退房,。
目前,，政府有關(guān)部門已承諾全力保障每位購房者的合法權(quán)益。牛律師認(rèn)為,，政府承諾要管,，體現(xiàn)了政府的公共管理職能到位，但政府的承諾不是法律意義上的或者說是民事權(quán)利義務(wù)的確認(rèn),。政府處于房屋出賣人和買受人之間的一種協(xié)調(diào)地位,，如果政府調(diào)解不成，最終還是要靠法律裁判解決問題,。 |