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近期樓市僵局漸露松動跡象，而就在房價走向再度引發(fā)熱議之際,，國家第三次調(diào)整住房制度的擬訂稿浮出水面,。據(jù)報道,，擬訂稿提議國家支持有條件的城鄉(xiāng)居民改善居住條件、購置第二套住房,，并對第二套住房擠占城市公共資源的情況進行必要的限制。
由此可見,，此次住房制度調(diào)整重在鼓勵住房需求向農(nóng)村轉(zhuǎn)移,，將農(nóng)村宅基地制度與城市住房制度接軌，通過盤活農(nóng)村土地資源,、增加土地供給等措施引導房價回歸合理區(qū)域,。這份擬訂稿的出爐體現(xiàn)出政府限制城市中心區(qū)域房產(chǎn)投機行為的態(tài)度，對于扭轉(zhuǎn)城市供地規(guī)模和市場結構具有積極意義,，有助于房價回歸理性,。
在樓市初現(xiàn)“小陽春”狀況時，啟動第三次住房制度改革頗具現(xiàn)實指導意義,。但除了啟動農(nóng)地供給增量外,，要想促成房價真正回歸合理，還需要一攬子的全面制度配合,。
經(jīng)歷了一年多僵局之后,，近期在開發(fā)商各種“促銷讓利”的舉措刺激下，一些剛性需求開始出手購房,，由此促成了當下看似較為活躍的樓市交投,。以上海為例，在剛剛過去的3月份,，全市一手商品住宅成交量呈井噴態(tài)勢,，新建商品住宅成交面積約151萬平方米，相比2月份的79萬平方米幾乎翻倍,。但應看到的是,，這些成交量多集中在前期降價幅度較大的區(qū)域，一旦開發(fā)商順勢醞釀漲價,，購房需求就有可能受到壓制,。畢竟就居民的收入水平而言，目前樓市價格水平仍處于高位,。年輕人要想實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想,，往往要窮盡包括雙方父母在內(nèi)三個家庭的多年積蓄，而過高的房價不僅意味著湊齊首付房款的一時艱辛,，還意味著歸還按揭所造成的長期經(jīng)濟壓力,。支付能力的弱化已經(jīng)決定了剛性市場需求并不具備持續(xù)能力。
事實上,，房地產(chǎn)市場價格下跌被制約的主要癥結在于地價高企,。有報道顯示,，由于之前房地產(chǎn)繁榮期過高的地價定位，在多數(shù)區(qū)域的房價成本中,，地價所占比重已經(jīng)高達50%以上,。而地價高企的重要原因則在于地方政府賣地生財?shù)臎_動。目前的財政分權體制向中央財政傾斜,，地方政府承擔了過多的責任卻沒有財力支撐,。從全國來看，地方政府享有財權的30%,，而其承擔的各項事務則占70%,。錢少而事多，導致地方政府對房地產(chǎn)等創(chuàng)利大戶以及由此而來的預算外收入形成高度依賴,。
就此而言,，擬訂稿所鼓勵的在農(nóng)村購買第二套住房將有助于緩沖地價高企的矛盾。在政策的引導下,，一旦住房需求向農(nóng)村蔓延,，則意味著可供開發(fā)商選擇的地域擴容，地方政府的土地供給增加,，其資金壓力也能隨之緩解,。從這個角度講，國家此次住房制度的調(diào)整頗具積極意義,。然而,，這一積極意義的發(fā)揮在現(xiàn)實中將會受到制約。時下,，地方政府控制著土地出讓的單方供給權,。對于開發(fā)商而言，地方政府還是土地供給的獨家壟斷者,，因此在價格談判中具有絕對的優(yōu)勢,，開發(fā)商低價拿地仍然非常困難。
所以,，實現(xiàn)地方政府財權與事權的對等才是樓市價格全面回歸理性的關鍵,。而伴隨著當前地方政府債券的開閘，改革推進的曙光漸行漸近,。試想,，如果以此為契機，進一步拓寬地方財政收入來源,、完善各級政府財政分配結構,，讓地方債形式從權宜之計變?yōu)橐?guī)范化的融資渠道，并以經(jīng)濟繁榮期的稅收回報作為償債保障,。由此,，相對充裕的地方政府財政將會徹底與房地產(chǎn)開發(fā)脫鉤,，最終能夠以更低的稅費成本控制房價畸高。有鑒于此,，作為國家層面的住房體制改革,，相關的設計方案還應當更加深入和全面。目前,，解決好地方政府事權與財權對等問題,，才能為住房市場公平化奠定實質(zhì)性的基礎。 |