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《土地管理法》的修訂將在年內審議,。一份名為《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》的文件,開始在全國國土廳局系統(tǒng)“征求意見”。其中最受人關注的關于住宅70年大限到期后續(xù)期問題,用“按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”,其預留操作空間的用意明顯,。
根據(jù)
“按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期”,當然既可能有償也可能無償,等于是把最終決定的權力交還給了政府,。因為“國家有關規(guī)定”是一個非常模糊的表述,從人大通過的法律到國務院通過的法規(guī)乃至到部委制定的行政規(guī)章,應該都屬于這個范疇。倘若這一條款通過,那么,到時候只要相關部委出臺一個有關續(xù)期問題的文件,可能都不需要經過人大審議批準了,。
70年后,我們的房子在哪里,？我們的住宅在70年后會不會成為沒有土地使用權的“空中樓閣”？這一直是盤亙在公眾心頭的嚴重憂慮,。毋庸諱言,在現(xiàn)有法律意義上,業(yè)主對房屋所擁有的實際產權是相當不完整的,雖然2007年10月1日起施行的
《物權法》第一百四十九條規(guī)定是“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續(xù)期”,但是,只要這一核心問題不早日予以法律明確,《物權法》對于房屋物權的保護作用也將嚴重虛弱化,。不再繼續(xù)擱置或回避這一核心問題,對于穩(wěn)固公眾信心將起到非常重要的作用;尤其是在金融危機背景下,早日明確這一問題,實際也是對公眾消費信心的一種有力提振。
事實上,明確住宅70年大限之后的續(xù)期問題,既是現(xiàn)有房產交易實現(xiàn)理性化的前提,也是公眾合理規(guī)劃個人住房消費的前提,。如果住宅70年后續(xù)期是有償?shù)?那么現(xiàn)有部分二手房的交易價格顯然大大偏高,土地的已使用年限必須及時記入折舊,否則現(xiàn)有房產交易就難以理性,。而且,現(xiàn)在有些商品房的土地使用權本身規(guī)定就遠遠低于70年,加上開發(fā)耗費的時間,業(yè)主的土地使用年限已經縮水。也就是說,住宅70年使用權的續(xù)期問題,并不是一個遙不可及的權利實現(xiàn)問題,。
此外,與汽車正好相反,人們普遍將投資房產作為資產增值保值的手段,可是如果70年后必須有償續(xù)期,房子也很有可能成為和汽車一樣的“消耗品”,、“貶值品”。在計算是買房合算還是租房合算的時候,70年后續(xù)期是有償還是無償,如果有償具體金額會是多少,無疑都將是一個重要的評價數(shù)據(jù),。
正因為如此,如果我們繼續(xù)對本來應作為理性交易之前提的核心問題采取模糊擱置策略,那么公眾對房產的投資將無異于一種盲人摸象式的賭博行為,。政策的不穩(wěn)定性和不可知性,同時還會讓政府部門陷入一種尷尬的道德困境:事先不把規(guī)則交代清楚,等公眾全部參與其中再來公布規(guī)則,難免會有
“誘騙”之嫌疑。
如上所述,明確住宅70年后的續(xù)期辦法,既是房產交易理性化的前提要素,也是政策穩(wěn)定性的必然要求,不應該繼續(xù)擱置問題,回避矛盾,而是應該借助《土地管理法》的修訂機會,讓利益各方充分參與討論,爭取一次性辨明,最終形成共識并明確寫入法律條文,。 |