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據(jù)報(bào)道,，一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》的文件,，開(kāi)始在全國(guó)國(guó)土廳局系統(tǒng)“征求意見(jiàn)”,，住宅用地70年到期后“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原來(lái)表述明確的“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”。
其實(shí)從物權(quán)法的角度看,，土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)是天經(jīng)地義的事,，各國(guó)皆然。土地可以私有的國(guó)家同樣有建立在地上權(quán)（與我國(guó)的土地使用權(quán)相似）之上的建筑物,，區(qū)別僅僅是地上權(quán)很少有一次賣(mài)斷的,，更多地采用的是收取租金的方式。發(fā)達(dá)國(guó)家公有土地上的集合住宅不交納土地使用費(fèi),，并不是基于物權(quán)法,，而是基于公共政策，因?yàn)榈焦型恋厣腺?gòu)買(mǎi)“鳥(niǎo)籠”居住的都是窮人,！在中國(guó)城市中購(gòu)買(mǎi)大樓套房居住的人盡管普遍負(fù)債購(gòu)房,，卻很難算是窮人，因?yàn)樗麄冎辽儆斜容^高的未來(lái)期望收入,。
我本人也是主張住宅用地70年到期后無(wú)償并無(wú)限延期的,，但是我認(rèn)為需要再另找理由。
首先是公平問(wèn)題,。大量的“房改房”和“經(jīng)適房”因?yàn)闆](méi)有土地使用權(quán)出讓年限,，到期并不需要續(xù)費(fèi)。無(wú)償使用國(guó)有土地的永遠(yuǎn)不需要續(xù)費(fèi),，花錢(qián)買(mǎi)了70年土地使用權(quán)的反而要不斷續(xù)費(fèi),，這是不公平的。
在北京,，由于大量房改經(jīng)濟(jì)適用房（公有住宅私有化改革的產(chǎn)物）,、央產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用房和市產(chǎn)大面積經(jīng)濟(jì)適用房的存在，實(shí)際上所謂經(jīng)濟(jì)適用房的所有人的經(jīng)濟(jì)地位反而比普通商品房住宅（別墅和高檔住宅除外）所有人的經(jīng)濟(jì)地位要高,！70年之后再次對(duì)普通商品房收取土地使用權(quán)對(duì)價(jià),，而經(jīng)濟(jì)適用房因?yàn)槠渫恋厥褂脵?quán)是無(wú)期限的仍然可以不交費(fèi)，這種不公平就會(huì)進(jìn)一步加劇,。
其次是續(xù)費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的震蕩將摧毀中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),。從樓房的設(shè)計(jì)使用壽命看，磚混結(jié)構(gòu)的低層板樓設(shè)計(jì)壽命一般是50年,，鋼混結(jié)構(gòu)的塔樓或高層板樓設(shè)計(jì)壽命一般是60年,。盡管房屋的實(shí)際壽命只能比設(shè)計(jì)壽命長(zhǎng)而不能比設(shè)計(jì)壽命短（否則設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)師都有難以承受的責(zé)任），但不會(huì)比70年土地使用權(quán)長(zhǎng)多少,。
這意味著70年土地使用權(quán)的房產(chǎn)實(shí)際上不過(guò)是長(zhǎng)壽的,、不能移動(dòng)的大汽車(chē)，不可能用土地的增值彌補(bǔ)房屋的折舊,。房屋將不斷貶值,，直到變得一錢(qián)不值,。
以北京北五環(huán)外1公里內(nèi)的板樓為例，100平方米普通住宅新房的價(jià)格至少100萬(wàn)元,，每年的租金收入扣除采暖費(fèi),、物業(yè)服務(wù)費(fèi)后有3萬(wàn)元就相當(dāng)不錯(cuò)了。而100萬(wàn)人民幣買(mǎi)國(guó)債一年的收入就不只3萬(wàn)元,，整個(gè)本金都因?yàn)橘I(mǎi)房而在70年間消失得無(wú)影無(wú)蹤,。而且出租房屋還不可避免地存在空房損失和大、中修費(fèi)用,，還不知道要多操多少心,！所以如果沒(méi)有土地增值的收益預(yù)期，中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)恐怕要立即縮水一半,。但是,，一輛長(zhǎng)壽汽車(chē)會(huì)不斷升值嗎？
最后,，也是最可怕的,，如果房屋使用壽命到了而土地使用權(quán)也到期了或行將到期，拆遷補(bǔ)償嚴(yán)格地講應(yīng)該是個(gè)負(fù)值,。這勢(shì)必導(dǎo)致居民拒絕遷出危房,，強(qiáng)制掃地出門(mén)同樣會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。
而如果土地永久使用權(quán)得到承認(rèn),，則被拆遷的危房房主仍然可以得到一筆土地使用權(quán)補(bǔ)償,，大大減少他購(gòu)置新房的成本，這可以使危房拆遷在大多數(shù)情況下避免強(qiáng)制執(zhí)行,。 |