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近期,，我們走訪了中國(guó)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟、上海易居研究院和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心等單位,，對(duì)我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)間的互動(dòng)關(guān)系,，進(jìn)行了多方交流,。根據(jù)調(diào)研結(jié)果和我們的研究,，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展和對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響,，有如下幾點(diǎn)判斷：
首先是行業(yè)總體上的調(diào)整不可避免,。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度,，房地產(chǎn)行業(yè)具有高杠桿的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中占有重要地位。受宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮的影響,，即使當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求比例不高,，未來(lái)銷售的放緩,，由此導(dǎo)致的企業(yè)現(xiàn)金流緊張,，也會(huì)迫使企業(yè)降價(jià)保量。2007年下半年,，企業(yè)高價(jià)拿地情況較多,，一些進(jìn)入行業(yè)較晚,，資產(chǎn)積累不夠,、實(shí)力較弱的企業(yè)面臨淘汰的危險(xiǎn)。
從監(jiān)管的角度,，對(duì)自從成立了土地監(jiān)察制度后,，對(duì)土地閑置的管理已不在走過(guò)場(chǎng),，因此2007年高地價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商的成本壓力是真實(shí)存在的,。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的主要壓力,，并非來(lái)自于二級(jí)市場(chǎng)上的流動(dòng)性壓力,，而在于行業(yè)高杠桿帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
其次,，土地成本是“房?jī)r(jià)加速器”的關(guān)鍵,。房地產(chǎn)價(jià)格主要是土地成本決定的,，即“樓面地價(jià)+建安成本+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”，后兩者是基本固定的,。因此,，很大程度上受政府影響的土地成本，決定了房地產(chǎn)的價(jià)格,。
“房?jī)r(jià)加速器”機(jī)理主要在于市場(chǎng)的類比效應(yīng)：政府先推出地塊,，后推出土地價(jià)格決定的房產(chǎn)價(jià)格，并以此決定了市場(chǎng)上存量房產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格,；在當(dāng)前宏觀緊縮情況下,，土地價(jià)格下滑又給了市場(chǎng)一個(gè)明確的房?jī)r(jià)下滑信號(hào)。地價(jià)下降給了市場(chǎng)樓價(jià)下滑的強(qiáng)烈預(yù)期,，因此現(xiàn)有救市措施成效有待觀察,，因?yàn)楫?dāng)前全國(guó)地價(jià)下降幅度平均已達(dá)35%。
第三,，上市公司比非上市公司面臨更大的經(jīng)營(yíng)壓力,。經(jīng)過(guò)前期7年的指數(shù)式暴漲，許多房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)已積累了很大的實(shí)力,，企業(yè)面對(duì)逆境不會(huì)有太大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),。上市公司出于維持業(yè)績(jī)和保持資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量的要求，對(duì)當(dāng)前銷售放緩帶來(lái)的效益下降容忍度較低,，股價(jià)過(guò)分下滑也增加了收購(gòu)壓力,。而非上市公司則只要公司有實(shí)力承受調(diào)整,，現(xiàn)金流不至于斷裂,，對(duì)降價(jià)保量的動(dòng)機(jī)就不強(qiáng)。
第四,，兩類公司將渡過(guò)難關(guān),。面對(duì)行業(yè)“冬天”,，有兩類公司將度過(guò)冬天,。第一類，以萬(wàn)科為代表的“作為”類公司,；這類公司是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)模式的探索者,，普遍實(shí)行“精細(xì)化”經(jīng)營(yíng)，如萬(wàn)科還把房地產(chǎn)業(yè)做成了一個(gè)“制造業(yè)”,，以求做到快速開(kāi)發(fā),、標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)。這類公司將依靠成本節(jié)約渡過(guò)難關(guān),。另一類是“不作為”的公司,，比如很多的大型國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)。這類公司依靠先期儲(chǔ)備的大量低成本土地,，在近兩年地價(jià)瘋漲時(shí)沒(méi)有做過(guò)多的積極進(jìn)取,，因此面對(duì)調(diào)整，未來(lái)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都不會(huì)太大,。除了以上兩類公司外,，投機(jī)性過(guò)強(qiáng)、在地價(jià)瘋漲的前2年吃進(jìn)過(guò)多土地的公司,，實(shí)力弱又粗放經(jīng)營(yíng)的公司,，未來(lái)遭淘汰的可能性較大。
最后,，保障性住房的增加將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu),。出于拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，和建設(shè)和諧社會(huì),、解決民生問(wèn)題的需要,，保障性住房供應(yīng)無(wú)疑將會(huì)大增。上海成立的住房保障建設(shè)局,，就是一個(gè)信號(hào),。保障性住房的來(lái)源，并非一定要新建,，通過(guò)收購(gòu)存量房也是一條途徑,，目前上海已開(kāi)始了外環(huán)房產(chǎn)的政府收購(gòu)工作。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，商品房市場(chǎng)占40%-50%,，隨著保障性住房比重增加，商品房樓價(jià)下調(diào)壓力將增大,，上市公司,、開(kāi)發(fā)商的壓力也將增大，但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)雖有調(diào)整，但調(diào)整的幅度不會(huì)到達(dá)撼動(dòng)其國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地步,。調(diào)整將擠出房地產(chǎn)的暴利,，調(diào)整后房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)專業(yè)性將增強(qiáng)，“作為類”企業(yè)將成為行業(yè)主角,。 |