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近期,，我們走訪了中國開發(fā)商策略聯(lián)盟,、上海易居研究院和中國房地產(chǎn)測評中心等單位，對我國未來房地產(chǎn)走勢和房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟間的互動關(guān)系,，進行了多方交流,。根據(jù)調(diào)研結(jié)果和我們的研究,，對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展和對國民經(jīng)濟影響，有如下幾點判斷：
首先是行業(yè)總體上的調(diào)整不可避免,。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度,，房地產(chǎn)行業(yè)具有高杠桿的特點，財務(wù)風險控制在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中占有重要地位,。受宏觀經(jīng)濟緊縮的影響,，即使當前房地產(chǎn)市場中投機需求比例不高，未來銷售的放緩，由此導(dǎo)致的企業(yè)現(xiàn)金流緊張,，也會迫使企業(yè)降價保量,。2007年下半年，企業(yè)高價拿地情況較多,，一些進入行業(yè)較晚,，資產(chǎn)積累不夠,、實力較弱的企業(yè)面臨淘汰的危險,。
從監(jiān)管的角度，對自從成立了土地監(jiān)察制度后,，對土地閑置的管理已不在走過場,，因此2007年高地價對開發(fā)商的成本壓力是真實存在的。房地產(chǎn)價格調(diào)整的主要壓力,，并非來自于二級市場上的流動性壓力,，而在于行業(yè)高杠桿帶來的財務(wù)風險。
其次,，土地成本是“房價加速器”的關(guān)鍵,。房地產(chǎn)價格主要是土地成本決定的，即“樓面地價+建安成本+開發(fā)利潤”,，后兩者是基本固定的,。因此，很大程度上受政府影響的土地成本,，決定了房地產(chǎn)的價格,。
“房價加速器”機理主要在于市場的類比效應(yīng)：政府先推出地塊，后推出土地價格決定的房產(chǎn)價格,，并以此決定了市場上存量房產(chǎn)的二級市場價格,；在當前宏觀緊縮情況下，土地價格下滑又給了市場一個明確的房價下滑信號,。地價下降給了市場樓價下滑的強烈預(yù)期,，因此現(xiàn)有救市措施成效有待觀察，因為當前全國地價下降幅度平均已達35%,。
第三,，上市公司比非上市公司面臨更大的經(jīng)營壓力。經(jīng)過前期7年的指數(shù)式暴漲,，許多房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)已積累了很大的實力,，企業(yè)面對逆境不會有太大的商業(yè)風險。上市公司出于維持業(yè)績和保持資產(chǎn)負債表質(zhì)量的要求,，對當前銷售放緩帶來的效益下降容忍度較低,，股價過分下滑也增加了收購壓力。而非上市公司則只要公司有實力承受調(diào)整，現(xiàn)金流不至于斷裂,，對降價保量的動機就不強,。
第四，兩類公司將渡過難關(guān),。面對行業(yè)“冬天”,，有兩類公司將度過冬天。第一類,，以萬科為代表的“作為”類公司,；這類公司是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營模式的探索者，普遍實行“精細化”經(jīng)營,，如萬科還把房地產(chǎn)業(yè)做成了一個“制造業(yè)”,，以求做到快速開發(fā)、標準化開發(fā),。這類公司將依靠成本節(jié)約渡過難關(guān),。另一類是“不作為”的公司，比如很多的大型國有開發(fā)企業(yè),。這類公司依靠先期儲備的大量低成本土地,，在近兩年地價瘋漲時沒有做過多的積極進取，因此面對調(diào)整,，未來的商業(yè)風險和財務(wù)風險都不會太大,。除了以上兩類公司外，投機性過強,、在地價瘋漲的前2年吃進過多土地的公司,，實力弱又粗放經(jīng)營的公司，未來遭淘汰的可能性較大,。
最后,，保障性住房的增加將改變房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。出于拉動地方經(jīng)濟增長,，和建設(shè)和諧社會,、解決民生問題的需要，保障性住房供應(yīng)無疑將會大增,。上海成立的住房保障建設(shè)局,，就是一個信號。保障性住房的來源,，并非一定要新建,，通過收購存量房也是一條途徑，目前上海已開始了外環(huán)房產(chǎn)的政府收購工作,。在當前的房地產(chǎn)市場上,，商品房市場占40%-50%，隨著保障性住房比重增加，商品房樓價下調(diào)壓力將增大,，上市公司,、開發(fā)商的壓力也將增大，但整個房地產(chǎn)行業(yè)雖有調(diào)整,，但調(diào)整的幅度不會到達撼動其國民經(jīng)濟主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地步,。調(diào)整將擠出房地產(chǎn)的暴利，調(diào)整后房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)專業(yè)性將增強,，“作為類”企業(yè)將成為行業(yè)主角,。 |