|
在國務(wù)院最近出臺的刺激經(jīng)濟(jì)十條舉措中將保障性住房建設(shè)列為第一項(xiàng),，緊接著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了總額為9000億元的保障性住房的建設(shè)計(jì)劃，準(zhǔn)備在今后三年內(nèi)要新增加200萬套廉租房,、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房,，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,，總投資將達(dá)到9000億元,，平均每年3000億元。其中,，對廉租房投資2150億元,；棚戶區(qū)改造投資1015億元；經(jīng)濟(jì)適用房投資6000億元,。
我們以為,，此舉不僅是為保增長的應(yīng)急之需，而且具有長期戰(zhàn)略意義,，可為中國經(jīng)濟(jì)下一輪增長打好基礎(chǔ),。該計(jì)劃的實(shí)施不僅惠及數(shù)千萬低收入群體，而且可確保中國經(jīng)濟(jì)向以內(nèi)需為主的道路上邁進(jìn)堅(jiān)實(shí)一步,。
需要強(qiáng)調(diào)的是,，十年前我們在應(yīng)對亞洲金融危機(jī)時(shí)，主要手段也是從房地產(chǎn)投資入手,，收到了明顯成效,，使中國經(jīng)濟(jì)成功克服了亞洲金融危機(jī)的影響。如今,，我們還是從增加房地產(chǎn)投資入手,，但現(xiàn)在的背景與十年前有很大差異，因此選擇途徑也有很大不同,。十年前,，我國城市居民的住房制度改革還沒真正啟動(dòng)，還是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制遺留下來的高度福利化住房分配制度之下,，只要打破制度約束,，住房的需求立即釋放出來，1998年后的10年經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程也充分證明了住房制度改革對刺激房地產(chǎn)投資的重大意義,。
但我們也應(yīng)該看到,，以市場化為主導(dǎo)的住房制度改革在刺激經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí),，也帶來了一些負(fù)面結(jié)果，經(jīng)濟(jì)失衡與住房制度改革之間就有密切的聯(lián)系,。住房制度改革之后,，隨著房價(jià)的不斷飆升導(dǎo)致居民住房消費(fèi)支出迅速增加，而企業(yè)及政府在房價(jià)及地價(jià)上漲過程中受益,，結(jié)果是居民在總儲蓄中的比重由1998年前的50%以上下降到2007年的40%以下,，十年時(shí)間下降10個(gè)百分點(diǎn),。而政府及企業(yè)的儲蓄在總儲蓄中的比重則相應(yīng)上升10個(gè)百分點(diǎn),。居民財(cái)富相對減少的結(jié)果一定是消費(fèi)不足，中國經(jīng)濟(jì)越來越依靠外部需求,，經(jīng)濟(jì)失衡由此而生,。
顯然，在住房改革十年后的今天,，房價(jià)高企,，老百姓早已囊中羞澀，如果再設(shè)法刺激商品房的價(jià)格與投資,，我們將在經(jīng)濟(jì)失衡的道路上越走越遠(yuǎn),。
增加住房保障投資的力度才是一招活棋，是我們今天在住房領(lǐng)域唯一正確的選擇,。該計(jì)劃的實(shí)施,，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，可以有效縮小居民收入分配差距(給低收入者以住房保障等同于政府給這些群體大額收入補(bǔ)貼),；減少居民在住房消費(fèi)上的開支可以有效刺激居民消費(fèi),，校正經(jīng)濟(jì)失衡，使中國經(jīng)濟(jì)盡快回到依靠內(nèi)需為主的軌道上來,，有利于中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展,，有利于構(gòu)建和諧社會。
但我們應(yīng)該清醒地看到,，此計(jì)劃的實(shí)施不符合地方政府的利益,，因?yàn)槠涫杖霚p少而支出增加。為此,，我們建議中央財(cái)政設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金,。對地方政府住房保障的投資給予貼息或轉(zhuǎn)移支付，以此來調(diào)動(dòng)地方政府在完善住房保障制度方面的積極性,。
另外,，增加保障性住房的投資力度不利于商品房的銷售，我們建議應(yīng)該鼓勵(lì)地方政府通過逆向拍賣的方式購買存量商品住房,。所謂逆向拍賣是指政府給出一定區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的指導(dǎo)價(jià),，讓開發(fā)商參與競拍,，價(jià)低者賣給政府，政府將其用于保障用房,，賣(或租)給中低收入群體,。此舉可以緩解開發(fā)商資金緊張局面，還可以減少政府建房的時(shí)間及人力成本,。但其關(guān)鍵是操作程序上需要確�,！肮_、公平,、公正”,，防止暗箱操作。
完善保障性住房的運(yùn)行規(guī)則也是不容回避的事實(shí),。目前的經(jīng)濟(jì)適用房在運(yùn)行過程中出現(xiàn)很多弊端,，其關(guān)鍵在于管理及分配上存在問題。應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)適用房的單位戶型嚴(yán)格控制在一定范圍內(nèi)(如50平方米左右),，禁止在二級市場自由買賣經(jīng)濟(jì)適用房,。居住在經(jīng)濟(jì)適用房里的居民收入水平提高后，只允許將經(jīng)濟(jì)適用房賣給政府,，由政府按照適當(dāng)?shù)膬r(jià)格回購,。此舉可以有效杜絕個(gè)別人在經(jīng)濟(jì)適用房制度上的尋租行為。 |