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房地產(chǎn)救市的呼聲越來(lái)越高,其中,二套房貸的“松綁”,是開(kāi)發(fā)商最期待的利好,。市場(chǎng)上傳言的“樓市七大利好政策”,預(yù)期二套房貸首付比例由40％下調(diào)至20％,。那么,二套房貸“松綁”究竟將給銀行和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)什么呢？
對(duì)于二套房貸政策的實(shí)施,有的專家從一開(kāi)始就提出反對(duì)意見(jiàn)。在他們看來(lái),樓市之所以成交低迷,去年9月底出臺(tái)的二套房貸政策是“元兇”,。利率成本和首付成數(shù)較高,導(dǎo)致很多購(gòu)房者觀望,。若該政策能有松動(dòng),將使部分觀望者較快做出購(gòu)買決定,。有房產(chǎn)中介今年夏天在南方進(jìn)行的調(diào)查顯示,40％的受訪者關(guān)注第二套房貸政策,而受第二套房貸政策和加息的影響,46％的人推遲購(gòu)房,。
值得一提的是,目前市場(chǎng)對(duì)二套房貸的心理有些矛盾。對(duì)于房地產(chǎn)救市,調(diào)查顯示近80％的網(wǎng)民表示反對(duì),。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商盼望的二套房貸“松綁”,卻有60％的網(wǎng)民表示支持,。50％的網(wǎng)民希望二套房貸利率下調(diào)至首套房貸的水平。這種矛盾的市場(chǎng)反應(yīng),說(shuō)明購(gòu)房消費(fèi)者擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲,并希望貸款購(gòu)房的成本下降,。
其實(shí),二套房貸是否“松綁”,首先要厘清當(dāng)前房地產(chǎn)救市的目的,。國(guó)務(wù)院最新提出的“加大保障性住宅建設(shè)規(guī)模,降低住房交易稅費(fèi),支持居民購(gòu)房”,未必是開(kāi)發(fā)商所理解的那種“托市”,。保障性住宅建設(shè)規(guī)模的加大,可以拉動(dòng)內(nèi)需,并解決百姓買得起房的問(wèn)題。假如理解為政策“托市”將支撐房?jī)r(jià),恐怕是開(kāi)發(fā)商的一廂情愿,。不少理性的開(kāi)發(fā)商已意識(shí)到,房地產(chǎn)救市不是救房?jī)r(jià),而是救成交,。次貸危機(jī)的教訓(xùn)也證明,虛高的房?jī)r(jià)必須“軟著陸”,否則將給金融與經(jīng)濟(jì)體系帶來(lái)毀滅性的沖擊。
二套房貸該不該“松綁”,主要取決于兩大考慮,。其一,是否會(huì)導(dǎo)致樓市調(diào)控半途而廢;其二,是否會(huì)增加銀行的風(fēng)險(xiǎn),。從目前的樓市情況來(lái)看,成交量萎縮了,但房?jī)r(jià)的“虛火”仍較旺。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾,看似是信貸,、稅費(fèi)等調(diào)控政策限制了消費(fèi)和流通,根本性的矛盾卻是房?jī)r(jià)太高了,而百姓的收入有限,。若指望投資性需求來(lái)?yè)纹鹗袌?chǎng),無(wú)異于奢望股市投機(jī)資金來(lái)?yè)纹鸸芍?最終還是泡沫破滅。
再設(shè)想一下,若二套房貸的首付降至20％,將給商業(yè)銀行留下怎樣的風(fēng)險(xiǎn)隱患,？在目前的銀行房貸中,只有購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的,才可以申請(qǐng)20％的首付,。若按市場(chǎng)傳言所說(shuō)的二套房貸首付降至20％,將比現(xiàn)有的首套房貸門(mén)檻還要低。這樣大膽的舉動(dòng)或許有助于樓市活躍,但等于把銀行放在“火上烤”,。只要房?jī)r(jià)下跌20％,個(gè)人房貸不良率就會(huì)大幅上升,銀行業(yè)績(jī)將面臨大幅滑坡,。
在房?jī)r(jià)公認(rèn)虛高的背景下,又面對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)的增加,二套房貸門(mén)檻放得太低,勢(shì)必伴隨著一定風(fēng)險(xiǎn)。何況二套房貸的“松綁”,也不一定救得了房?jī)r(jià),。隨著購(gòu)買力和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期都發(fā)生了變化,對(duì)二套房的貸款成本下降,購(gòu)買者未必領(lǐng)情,。從各地的房地產(chǎn)救市效果來(lái)看,雖然推出了購(gòu)房入戶、公積金放寬,、稅收減免和補(bǔ)貼等政策,但刺激市場(chǎng)交易的效果并不理想,。例如,杭州市透明售房系統(tǒng)顯示,10月20日,杭州主城區(qū)成交（不含經(jīng)濟(jì)適用房）為33套。而在杭州“24條”出臺(tái)前的13日成交了63套,。
市場(chǎng)上的投機(jī)客減少了,二套房貸不是不能“松綁”,但其“松綁”應(yīng)該有度,尤其在首付門(mén)檻的降低上需要謹(jǐn)慎,。與此同時(shí),從支持居民購(gòu)房的角度出發(fā),可以進(jìn)一步扶持一套房貸的購(gòu)房者。上海,、杭州等地上調(diào)住房公積金貸款額度上限,就是對(duì)購(gòu)買第一套自住住房家庭的支持,。
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