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這幾天,，深圳樓市居民住房按揭貸款斷供被熱炒得十分,。從媒體掛出來標(biāo)題來看，該事件是如何嚴(yán)重,，嚴(yán)重到如何影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì),、如何影響國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行體系,、如何影響國(guó)家的金融安全。但實(shí)際上,，深圳樓市按揭貸款斷供僅是個(gè)孤案,。假定真的出現(xiàn)這樣事情，也不值得大驚小怪,。
因?yàn)�,，按�?007年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲時(shí)深圳領(lǐng)導(dǎo)人所言，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康發(fā)展的,，房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)橛芯用竦淖宰⌒枨�,。按照他提供的信息，�?dāng)時(shí)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易有80%以上是居民自住性需求,。既然深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易基本上居民的自住需求,，那么即使是從年初以來，深圳房?jī)r(jià)下跌了30%,，它對(duì)這些自住需求的居民住房是不會(huì)造成多少影響,。
因?yàn)椋用褓?gòu)買的住房基本上是自住的,，那么房?jī)r(jià)的上漲或下跌,，除了對(duì)居民有少許的財(cái)富效應(yīng)之外，對(duì)居民消費(fèi)的效應(yīng)既不能多也會(huì)減少,。最近,，深圳的房?jī)r(jià)下跌并不能夠改變已購(gòu)買住房居民的房子基本效用。因此,，在住房按揭貸款沒有增加或減少的情況下,，除非少數(shù)居民會(huì)碰到突發(fā)性的事件，我想沒有一個(gè)居民隨意選擇斷供的,。因?yàn)�,，這樣做,，受到傷害的最大的是居民自己。既斷供的居民戶不僅要承受已支付首付的損失,、要承受已供款的損失及住房交易費(fèi)用的損失,，而且會(huì)損毀個(gè)人信用記錄�,？梢哉f,，在逐漸完善與發(fā)達(dá)的個(gè)人信用體系下，個(gè)人信用不良記錄對(duì)未來個(gè)人與商業(yè)銀行發(fā)生往來關(guān)系會(huì)制造許多障礙,。在這樣的情況下,，除非迫不得已，沒有哪個(gè)購(gòu)買自住房者會(huì)選擇按揭貸款斷供的,。因?yàn)�,，其代價(jià)與成本太高。
對(duì)于投資性購(gòu)房者,，一則按照深圳領(lǐng)導(dǎo)的說法,，其比重不高，即使這些投資者要斷供,，對(duì)整個(gè)深圳的影響也十分小,。二則投資性購(gòu)房者斷供的節(jié)點(diǎn)應(yīng)該是房?jī)r(jià)下跌在其要還銀行的按揭貸款與住房的市值均衡點(diǎn)上。如果要還銀行貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房市值,，投資者斷供的可能性較大,。但是投資者是否斷供還得由他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期來決定。如果預(yù)期房?jī)r(jià)下跌只是短期的,，那么其斷供的機(jī)率不大,。如果他預(yù)期房?jī)r(jià)下跌會(huì)持續(xù)并且幅度過大，那么他可以會(huì)選擇斷供,。三是如果投資違規(guī)操作,，比如零首付、低比重首付等,，那么只要房?jī)r(jià)有一定的調(diào)整,，這些投資者就可能選擇斷供。但是,，這是政府打擊的對(duì)象,。這種情況不會(huì)輕易暴露出來。因此,，住房投資者的斷供不是隨意看到房?jī)r(jià)下跌就斷供,，其一定會(huì)考慮相應(yīng)有形及無形成本。住房投資者同樣不是迫不得已條件下是不會(huì)選擇斷供的。
這就是為什么說斷供是一個(gè)孤案,，無論是消費(fèi)者還是投資者選擇這種方法的人很少,。比如在香港，在嚴(yán)重負(fù)資產(chǎn)1997-2003年,，根本就沒有多少人會(huì)選擇斷供的,。因?yàn)椋坏┻@樣的情況發(fā)生,，就得影響個(gè)人一生的生活,。特別是在中國(guó)誠(chéng)信制度逐漸完善的市場(chǎng)中,，這種斷供的情況發(fā)生對(duì)個(gè)人經(jīng)濟(jì)生活會(huì)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響,。
有人認(rèn)為，隨著深圳房?jī)r(jià)下跌,，深圳短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)斷供潮,。因?yàn)椋谒磥恚?005年到2007年之間深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者比例在35%左右,。而投資者的比重過高,，只要房?jī)r(jià)下跌過快，就會(huì)讓這些投資者面臨著斷供的危險(xiǎn),。
在這里有幾個(gè)概念得分析清楚,，一是從2005年7月到2007年7月，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲多少,，而近一年來深圳的房?jī)r(jià)又下跌了多少,。而近一年來下跌幅度往往低于前兩年上漲幅度時(shí)，那么房地產(chǎn)投資者斷供的愿意就不會(huì)太大,，因此,，房?jī)r(jià)下跌根本就沒有到這些投資者止損點(diǎn)。只不過,，對(duì)于2007年上半年進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者來說,，其房?jī)r(jià)炒得過高，泡沫成分過大,，因此,，其面臨的斷供的風(fēng)險(xiǎn)也就較大。但無論是從時(shí)段來分,，還是從比重來分,，這個(gè)時(shí)期進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者比重不會(huì)太大。因此,，即使這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)投資者都選擇斷供,，也不至于形成斷供潮，因?yàn)槠淙藬?shù)十分有限。而且即使是這個(gè)階段進(jìn)入市場(chǎng)投資者,，也并不是每一個(gè)人都會(huì)選擇斷供的,。這就是為什么即使出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，但深圳的銀行體系仍然把住房按揭貸款看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，其不良率不足1%,。所以，所謂深圳出現(xiàn)斷供潮只是虛張聲勢(shì),，而不是什么大不了的事情,。因?yàn)椋鳛橐粋�(gè)孤案,，商業(yè)銀行早就有所準(zhǔn)備,。因此，銀行這些非預(yù)期的損失早就用銀行資本覆蓋了,。這也就是為什么有人稱將出現(xiàn)斷供潮商業(yè)銀行能夠處世不驚,。
在這里，市場(chǎng)上流行一種錯(cuò)誤觀念要得以糾正,。在不少人看來,，如果出現(xiàn)斷供潮，其風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行要承擔(dān),，投資者也可承擔(dān),，但這對(duì)自住性購(gòu)房者不公平。其實(shí),，風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)稱性,，對(duì)自住性購(gòu)房者來說也是一樣的。但是,，對(duì)于自住性購(gòu)房者來說,，即使房?jī)r(jià)下跌，由于其收入水平?jīng)]有改變,，其斷供的可能性不會(huì)太大,；假定所謂自住性購(gòu)房者要選擇惡性斷供，認(rèn)為這樣是有利可圖,，那么這種自住性購(gòu)房者已經(jīng)轉(zhuǎn)換為投資者,，其角色選擇不同，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣,。
還有,，假定深圳真的出現(xiàn)所謂的斷供潮會(huì)不會(huì)向全國(guó)蔓延而影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)及金融體系。其實(shí),，這種擔(dān)心是沒有必要的,。因?yàn)椋捎诜康禺a(chǎn)是不產(chǎn)動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)都是一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng),。因?yàn)�,，在這些不同的市場(chǎng)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度是根本不同的,。比如,，就目前許多二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格而言,，由于這些城市房?jī)r(jià)上漲幅度不大,，因此，其調(diào)整要到商業(yè)銀行承受風(fēng)險(xiǎn)的程度還有很大空間,。也就是說,，要讓全國(guó)房?jī)r(jià)普跌到商業(yè)銀行承受風(fēng)險(xiǎn)的程度還有很大距離或大量負(fù)資產(chǎn)業(yè)主出現(xiàn)。因此,，近期國(guó)內(nèi)出現(xiàn)全國(guó)性斷供潮幾乎不可能,。
總之,，深圳所謂的斷供潮不可能發(fā)生,，即使發(fā)生了也不過是幾個(gè)孤案，不值大驚小怪,，也不要用這種斷供潮來要挾政府來改變目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策,，讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新成為一個(gè)炒作投機(jī)的市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)開發(fā)商大獲暴利,。 |