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隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，房地產(chǎn)企業(yè)的資金渴求癥愈發(fā)瘋狂。日前某上市公司披露,，公司擬通過(guò)銀行委托貸款方式向某房地產(chǎn)企業(yè)放貸1億元,，而利率則令人咋舌地高到18％,。這種利率對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)可能難以理解,，但對(duì)于習(xí)慣“空手套白狼”的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),，銀根緊縮背景下18％的利率卻能坦然接受,。
這種坦然接受的“硬氣”來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊運(yùn)作模式,。在中國(guó),，房地產(chǎn)成為富豪的制造基地，其奧秘就在于強(qiáng)大的杠桿效應(yīng),。從拿地開(kāi)始,，開(kāi)發(fā)商就可以通過(guò)以地抵押的方式從銀行獲取貸款，而后在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié),，開(kāi)發(fā)商又可以通過(guò)開(kāi)發(fā)貸款和建筑商墊資施工的方式獲得融資,，其后在銷售環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商利用期房銷售和銀行的個(gè)人房貸提前回籠資金,。在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作環(huán)節(jié),，開(kāi)發(fā)商自身投入資金很少，大量依靠的是銀行和其他渠道的融資,，資產(chǎn)負(fù)債率常常超越警戒線,，因此被分析師稱為“類金融行業(yè)”。
這種特殊的運(yùn)作模式使得融資能力成為房地產(chǎn)企業(yè)的命門(mén)所在,。對(duì)資金的過(guò)度渴求使得房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)其他企業(yè)而言,，更容易接受高利率的融資，尤其是在當(dāng)前中央嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)貸款的背景下,。因?yàn)槿绻Y金沒(méi)有跟上,，一旦項(xiàng)目被迫擱淺，隨之而來(lái)的會(huì)是整個(gè)金融鏈條的斷裂,，后果是災(zāi)難性的,。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，18％的利率對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,，不算太高,。
房地產(chǎn)企業(yè)敢于接受高息貸款的另一個(gè)底氣則來(lái)自于行業(yè)的高利潤(rùn)率。在房?jī)r(jià)暴漲和杠桿效應(yīng)的雙重作用下,，開(kāi)發(fā)商投入的資金往往能獲得幾倍甚至幾十倍的回報(bào),，即便按整個(gè)項(xiàng)目融資后的成本計(jì)算，利潤(rùn)率也往往能達(dá)到30％以上,，相比之下,，18％甚至更高的利率并非不可以接受。而另一個(gè)隱秘的渠道則是,，開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)關(guān)聯(lián)交易等手段提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本,，從而逃避?chē)?guó)家稅收,，高利率貸款可以起到同樣的效果，盡管這并非開(kāi)發(fā)商所愿,。
高息貸款的出現(xiàn),，客觀上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，但在房地產(chǎn)行業(yè)欲振乏力的當(dāng)前,，這種緩解只是將風(fēng)險(xiǎn)推遲爆發(fā)。需要警惕的是,，這種推遲容易造成風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集聚,，一旦在某一時(shí)點(diǎn)集中爆發(fā)，會(huì)造成難以想象的后果,。因?yàn)�,，作為杠桿效應(yīng)已經(jīng)過(guò)度放大的“類金融行業(yè)”，高利率的借款對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言,，只會(huì)進(jìn)一步放大杠桿的比例,，使得資金鏈未來(lái)繃得更緊，也更加脆弱,，風(fēng)險(xiǎn)自然進(jìn)一步加大,。
事實(shí)上，任何一個(gè)行業(yè)的興衰,，都取決于最終消費(fèi)的力度,。而經(jīng)歷了火暴8年牛市的房地產(chǎn)業(yè)，目前正面臨著最終消費(fèi)群疲軟的困境,，這恰恰讓房地產(chǎn)企業(yè)在高息貸款時(shí)變得底氣不足,。在高企的房?jī)r(jià)和銀根緊縮的背景下，消費(fèi)者的有效需求正在減弱,，這也導(dǎo)致今年前4個(gè)月成交量出現(xiàn)大幅下滑,。而在沒(méi)有解決最終消費(fèi)的困境之前，房地產(chǎn)企業(yè)的每一筆高息貸款都存在著化為壞賬的風(fēng)險(xiǎn),，這值得那些高息放貸者警惕,。 |