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隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫,，房地產(chǎn)企業(yè)的資金渴求癥愈發(fā)瘋狂,。日前某上市公司披露，公司擬通過(guò)銀行委托貸款方式向某房地產(chǎn)企業(yè)放貸1億元,，而利率則令人咋舌地高到18％,。這種利率對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)可能難以理解，但對(duì)于習(xí)慣“空手套白狼”的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),，銀根緊縮背景下18％的利率卻能坦然接受,。
這種坦然接受的“硬氣”來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊運(yùn)作模式。在中國(guó),，房地產(chǎn)成為富豪的制造基地,，其奧秘就在于強(qiáng)大的杠桿效應(yīng)。從拿地開(kāi)始,，開(kāi)發(fā)商就可以通過(guò)以地抵押的方式從銀行獲取貸款,，而后在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商又可以通過(guò)開(kāi)發(fā)貸款和建筑商墊資施工的方式獲得融資,，其后在銷(xiāo)售環(huán)節(jié),，開(kāi)發(fā)商利用期房銷(xiāo)售和銀行的個(gè)人房貸提前回籠資金。在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商自身投入資金很少,，大量依靠的是銀行和其他渠道的融資,，資產(chǎn)負(fù)債率常常超越警戒線，因此被分析師稱(chēng)為“類(lèi)金融行業(yè)”,。
這種特殊的運(yùn)作模式使得融資能力成為房地產(chǎn)企業(yè)的命門(mén)所在,。對(duì)資金的過(guò)度渴求使得房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)其他企業(yè)而言，更容易接受高利率的融資,，尤其是在當(dāng)前中央嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)貸款的背景下,。因?yàn)槿绻Y金沒(méi)有跟上，一旦項(xiàng)目被迫擱淺,，隨之而來(lái)的會(huì)是整個(gè)金融鏈條的斷裂,，后果是災(zāi)難性的。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),，18％的利率對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,，不算太高。
房地產(chǎn)企業(yè)敢于接受高息貸款的另一個(gè)底氣則來(lái)自于行業(yè)的高利潤(rùn)率,。在房?jī)r(jià)暴漲和杠桿效應(yīng)的雙重作用下,，開(kāi)發(fā)商投入的資金往往能獲得幾倍甚至幾十倍的回報(bào)，即便按整個(gè)項(xiàng)目融資后的成本計(jì)算,，利潤(rùn)率也往往能達(dá)到30％以上,，相比之下，18％甚至更高的利率并非不可以接受,。而另一個(gè)隱秘的渠道則是,，開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)關(guān)聯(lián)交易等手段提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，從而逃避?chē)?guó)家稅收,，高利率貸款可以起到同樣的效果,，盡管這并非開(kāi)發(fā)商所愿。
高息貸款的出現(xiàn),，客觀上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的危險(xiǎn),，但在房地產(chǎn)行業(yè)欲振乏力的當(dāng)前，這種緩解只是將風(fēng)險(xiǎn)推遲爆發(fā),。需要警惕的是,，這種推遲容易造成風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集聚，一旦在某一時(shí)點(diǎn)集中爆發(fā),，會(huì)造成難以想象的后果。因?yàn)�,，作為杠桿效應(yīng)已經(jīng)過(guò)度放大的“類(lèi)金融行業(yè)”,，高利率的借款對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，只會(huì)進(jìn)一步放大杠桿的比例，使得資金鏈未來(lái)繃得更緊,，也更加脆弱,，風(fēng)險(xiǎn)自然進(jìn)一步加大。
事實(shí)上,，任何一個(gè)行業(yè)的興衰,，都取決于最終消費(fèi)的力度。而經(jīng)歷了火暴8年牛市的房地產(chǎn)業(yè),，目前正面臨著最終消費(fèi)群疲軟的困境,，這恰恰讓房地產(chǎn)企業(yè)在高息貸款時(shí)變得底氣不足。在高企的房?jī)r(jià)和銀根緊縮的背景下,，消費(fèi)者的有效需求正在減弱,，這也導(dǎo)致今年前4個(gè)月成交量出現(xiàn)大幅下滑。而在沒(méi)有解決最終消費(fèi)的困境之前,，房地產(chǎn)企業(yè)的每一筆高息貸款都存在著化為壞賬的風(fēng)險(xiǎn),，這值得那些高息放貸者警惕。 |