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隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫,，房地產(chǎn)企業(yè)的資金渴求癥愈發(fā)瘋狂。日前某上市公司披露,，公司擬通過銀行委托貸款方式向某房地產(chǎn)企業(yè)放貸1億元,，而利率則令人咋舌地高到18％。這種利率對(duì)于普通百姓來說可能難以理解,，但對(duì)于習(xí)慣“空手套白狼”的房地產(chǎn)企業(yè)來說,，銀根緊縮背景下18％的利率卻能坦然接受。
這種坦然接受的“硬氣”來自于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊運(yùn)作模式,。在中國,，房地產(chǎn)成為富豪的制造基地，其奧秘就在于強(qiáng)大的杠桿效應(yīng),。從拿地開始,，開發(fā)商就可以通過以地抵押的方式從銀行獲取貸款，而后在開發(fā)環(huán)節(jié),，開發(fā)商又可以通過開發(fā)貸款和建筑商墊資施工的方式獲得融資,，其后在銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商利用期房銷售和銀行的個(gè)人房貸提前回籠資金,。在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作環(huán)節(jié),，開發(fā)商自身投入資金很少,，大量依靠的是銀行和其他渠道的融資，資產(chǎn)負(fù)債率常常超越警戒線,，因此被分析師稱為“類金融行業(yè)”,。
這種特殊的運(yùn)作模式使得融資能力成為房地產(chǎn)企業(yè)的命門所在。對(duì)資金的過度渴求使得房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)其他企業(yè)而言,，更容易接受高利率的融資,，尤其是在當(dāng)前中央嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)貸款的背景下。因?yàn)槿绻Y金沒有跟上,，一旦項(xiàng)目被迫擱淺,，隨之而來的會(huì)是整個(gè)金融鏈條的斷裂，后果是災(zāi)難性的,。從這個(gè)角度來說,，18％的利率對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不算太高,。
房地產(chǎn)企業(yè)敢于接受高息貸款的另一個(gè)底氣則來自于行業(yè)的高利潤率,。在房價(jià)暴漲和杠桿效應(yīng)的雙重作用下，開發(fā)商投入的資金往往能獲得幾倍甚至幾十倍的回報(bào),，即便按整個(gè)項(xiàng)目融資后的成本計(jì)算,，利潤率也往往能達(dá)到30％以上，相比之下,，18％甚至更高的利率并非不可以接受,。而另一個(gè)隱秘的渠道則是，開發(fā)商往往通過關(guān)聯(lián)交易等手段提高項(xiàng)目的開發(fā)成本,，從而逃避國家稅收,，高利率貸款可以起到同樣的效果，盡管這并非開發(fā)商所愿,。
高息貸款的出現(xiàn),，客觀上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，但在房地產(chǎn)行業(yè)欲振乏力的當(dāng)前,，這種緩解只是將風(fēng)險(xiǎn)推遲爆發(fā),。需要警惕的是，這種推遲容易造成風(fēng)險(xiǎn)過度集聚,，一旦在某一時(shí)點(diǎn)集中爆發(fā),，會(huì)造成難以想象的后果。因?yàn)�,，作為杠桿效應(yīng)已經(jīng)過度放大的“類金融行業(yè)”,，高利率的借款對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，只會(huì)進(jìn)一步放大杠桿的比例,，使得資金鏈未來繃得更緊,，也更加脆弱,，風(fēng)險(xiǎn)自然進(jìn)一步加大,。
事實(shí)上,，任何一個(gè)行業(yè)的興衰，都取決于最終消費(fèi)的力度,。而經(jīng)歷了火暴8年牛市的房地產(chǎn)業(yè),，目前正面臨著最終消費(fèi)群疲軟的困境，這恰恰讓房地產(chǎn)企業(yè)在高息貸款時(shí)變得底氣不足,。在高企的房價(jià)和銀根緊縮的背景下,，消費(fèi)者的有效需求正在減弱，這也導(dǎo)致今年前4個(gè)月成交量出現(xiàn)大幅下滑,。而在沒有解決最終消費(fèi)的困境之前,，房地產(chǎn)企業(yè)的每一筆高息貸款都存在著化為壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，這值得那些高息放貸者警惕,。 |