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一場(chǎng)天崩地裂的大地震,，不僅使無(wú)數(shù)生靈被吞噬,，使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)受到毀滅性打擊，也使許多個(gè)人的財(cái)產(chǎn)化為烏有,。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),，四川省成都,、德陽(yáng)、綿陽(yáng),、廣元,、雅安和其他15個(gè)市州倒塌及損壞房屋約440多萬(wàn)間，部分城鎮(zhèn)幾乎被夷為平地,；甘肅省倒塌裂損房屋45萬(wàn)多間,；陜西省倒塌裂損房屋30萬(wàn)多間。
這些倒塌的房屋中,，有自建的,，也有購(gòu)買的商品房。在購(gòu)買的商品房中,，有一次付清或貸款已經(jīng)還清的,，也有貸款尚未還清的；有個(gè)人自住的,，也有個(gè)人投資的,。可以說(shuō),，無(wú)論哪種方式,，由于大地震導(dǎo)致房屋倒塌，對(duì)災(zāi)區(qū)居民財(cái)產(chǎn)所造成的損失是巨大的,。特別是許多通過(guò)銀行按揭貸款的購(gòu)房者,，不僅要承受失去親人和家園的痛苦,，而且還可能背負(fù)沉重的房貸。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，此次地震涉及的個(gè)人房屋按揭貸款損失約10．5億元,，其他貸款損失應(yīng)在100億元以上。
針對(duì)這一情況,，5月19日,，央行和銀監(jiān)會(huì)緊急下發(fā)《關(guān)于全力做好地震災(zāi)區(qū)金融服務(wù)工作的緊急通知》，要求各銀行充分考慮到受災(zāi)地區(qū)群眾和企業(yè)的實(shí)際困難,，對(duì)災(zāi)區(qū)不能按時(shí)償還各類貸款的單位和個(gè)人,，不催收催繳、不罰息,，不作不良記錄,。《通知》的適用范圍包括四川,、甘肅,、陜西、重慶,、云南等重災(zāi)省市,，即日起開始執(zhí)行。
5月23日,，銀監(jiān)會(huì)又下發(fā)了《關(guān)于做好四川汶川地震造成的銀行業(yè)呆賬貸款核銷工作的緊急通知》,，要求對(duì)于借款人因這次地震造成巨大損失且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，或者以保險(xiǎn)賠償,、擔(dān)保追償后仍不能償還的債務(wù),，應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷；核銷的依據(jù)是《金融企業(yè)呆賬核銷管理辦法2008年修訂版》的規(guī)定,。
可以說(shuō),，監(jiān)管層希望通過(guò)這兩個(gè)《通知》來(lái)減少災(zāi)區(qū)民眾的負(fù)擔(dān)，應(yīng)該值得肯定,。但是,，在現(xiàn)場(chǎng)救災(zāi)尚未結(jié)束，災(zāi)區(qū)重建剛剛開始,，災(zāi)區(qū)居民基本生活秩序還沒有確立的情況下,，就匆忙出臺(tái)這些政策，更多的還是表現(xiàn)了政治上的傾向性,。當(dāng)前,，要想真正幫助災(zāi)區(qū)，還有一個(gè)時(shí)間的問題,。在基本生活秩序沒有恢復(fù),、次生災(zāi)害不斷的情況下,，災(zāi)區(qū)居民還沒有時(shí)間來(lái)考慮個(gè)人債權(quán)與債務(wù)問題。如果銀行監(jiān)管部門先針對(duì)當(dāng)前災(zāi)區(qū)住房損失的情況,，得到十分清楚詳細(xì)的信息,，待現(xiàn)場(chǎng)救災(zāi)結(jié)束，再根據(jù)這些詳細(xì)的信息制定相應(yīng)的政策,，可能會(huì)更加恰如其分。相關(guān)政策也會(huì)更具有針對(duì)性,，更能體現(xiàn)人道原則,、商業(yè)原則、公平原則,。因?yàn)�,，�?zāi)后住房按揭貸款的減免，并非僅是一種經(jīng)濟(jì)行為,，其背后存在復(fù)雜的利益關(guān)系,。
從人道的角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)災(zāi)區(qū)民眾面對(duì)著不可抗拒的特大自然災(zāi)害,、心靈受到創(chuàng)傷,、財(cái)產(chǎn)被摧毀、生活無(wú)著時(shí),，如果還要他們來(lái)承擔(dān)被毀住房的債務(wù),，是不應(yīng)該的。整個(gè)社會(huì)都應(yīng)該伸出援助之手,，來(lái)幫助他們渡過(guò)難關(guān),。同時(shí)，首先要搞清楚這些按揭貸款是不是災(zāi)區(qū)民眾與商業(yè)銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,。如果是,，就由商業(yè)銀行與貸款者來(lái)協(xié)商減免。如果不是,，那么這些按揭貸款的減免由政府來(lái)承擔(dān),，就存在一個(gè)是否公平的問題。
因?yàn)�,，�?duì)災(zāi)害所損毀的住房來(lái)說(shuō),，有的房主購(gòu)買住房時(shí)借了商業(yè)銀行的錢，有的則沒有借,，也有的可能借的是親戚朋友的錢,，等等，情況各不相同,。如果所損毀的住房中,，僅僅是商業(yè)銀行按揭貸款可以由政府來(lái)減免,，而其他方式或條件下的債務(wù)關(guān)系不可減免，那么也是不公平的,。特別是災(zāi)區(qū)廣大農(nóng)民的住房基本上是自建的,。他們的住房政府又通過(guò)什么樣的方式來(lái)補(bǔ)償？
即使是商業(yè)銀行與居民個(gè)人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，這其中所面臨的利益同樣十分復(fù)雜,。僅僅以上述兩個(gè)《通知》所給出的原則性指導(dǎo)，是不夠的,。因?yàn)�,，在一個(gè)保險(xiǎn)市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)的住房市場(chǎng)，如果發(fā)生汶川大地震這樣的災(zāi)害,，它可以通過(guò)巨災(zāi)險(xiǎn)來(lái)減少居民財(cái)產(chǎn)的損失,。在中國(guó)，由于這個(gè)險(xiǎn)種收費(fèi)昂貴,，基本沒有地震災(zāi)害險(xiǎn),。災(zāi)區(qū)居民財(cái)產(chǎn)受到毀滅性重創(chuàng)時(shí)，無(wú)法通過(guò)巨災(zāi)險(xiǎn)減少其財(cái)產(chǎn)損失,。因此,，為了保護(hù)國(guó)內(nèi)居民的財(cái)產(chǎn)，如何設(shè)計(jì)一個(gè)廣大居民樂意接受的巨災(zāi)險(xiǎn)產(chǎn)品,，是保險(xiǎn)管理層必須面對(duì)的重大問題,。
那么，在沒有巨災(zāi)險(xiǎn)的情況下,，如何既讓災(zāi)區(qū)居民的住房損失降低到最小程度,，又能體現(xiàn)現(xiàn)代文明社會(huì)的公平性？臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)值得我們參考,。臺(tái)灣“9·21”大地震,，對(duì)災(zāi)區(qū)居民的住房同樣是一種毀滅性摧毀。在地震發(fā)生后,，臺(tái)灣相關(guān)部門在第一時(shí)間宣布,，對(duì)災(zāi)區(qū)居民原有房屋已辦理?yè)?dān)保借款的部分，提供“本金展延5年,，利率按原貸款利率減4碼,，利息展延6個(gè)月”的措施(此次央行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于全力做好地震災(zāi)區(qū)金融服務(wù)工作的緊急通知》所給出的規(guī)定，與這些措施精神是一樣的),。
但這并不能解決根本問題,。因此，在一些民間機(jī)構(gòu)的推動(dòng)下,，又對(duì)災(zāi)區(qū)居民所面臨的按揭貸款問題設(shè)計(jì)出了更為切實(shí)的解決方案,，即由相關(guān)部門給予每戶最高350萬(wàn)元新臺(tái)幣的貸款額度,，如果受災(zāi)戶重建或重購(gòu)住宅花費(fèi)200萬(wàn)元新臺(tái)幣，則剩余150萬(wàn)元新臺(tái)幣的額度即可用于原貸款的償還,，并適用優(yōu)惠利率,。這意味著，350萬(wàn)元新臺(tái)幣的新貸款,，是以受災(zāi)戶重建或重購(gòu)的新房和土地,，以及原有住房的土地作為新的抵押擔(dān)保品。此外,，如果原貸款剩余的額度較低,，受災(zāi)戶可與銀行協(xié)商，以原土地及住房清償所余債務(wù),，相關(guān)部門將給予銀行一定的利息補(bǔ)貼。這樣,，受災(zāi)戶,、政府部門及銀行一起來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，一起來(lái)渡過(guò)難關(guān),。
其實(shí),，即使是商業(yè)銀行與居民個(gè)人的按揭貸款，也并非僅是這兩者的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,。一般來(lái)說(shuō),，購(gòu)房者在向商業(yè)銀行申請(qǐng)按揭貸款購(gòu)房時(shí)，除了要與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》外,，還要與商業(yè)銀行簽訂《個(gè)人購(gòu)房抵押(保證)借款合同》,。對(duì)于銀行的債權(quán)而言，除了開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者借款購(gòu)房的階段性擔(dān)保外,，購(gòu)房者還必須同意將所購(gòu)房屋作為抵押物抵押給商業(yè)銀行,。也就是說(shuō)，根據(jù)這些合同關(guān)系,，即使是抵押物消滅了,，但兩者的債權(quán)與債務(wù)關(guān)系仍然存在。這就是現(xiàn)代金融市場(chǎng)的商業(yè)原則,。因此,，在這種商業(yè)運(yùn)作過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與不確定性，不是政府行政部門一紙文件就能一了百了的,，而是要通過(guò)當(dāng)事人協(xié)商談判來(lái)解決,。
還有，由于住房既可是消費(fèi)品,，也可以是投資品,。如果作為消費(fèi)品,，那么就具有明顯的公共性特征，即政府有責(zé)任來(lái)保證每一個(gè)居民基本的居住條件,，無(wú)論是否遭遇到重大災(zāi)害,，都是如此。如果購(gòu)房者的目標(biāo)是投資獲利,，那么就難免會(huì)面臨投資風(fēng)險(xiǎn),，無(wú)論是可抗拒或不可抗拒的。如果投資風(fēng)險(xiǎn)由政府或他人來(lái)承擔(dān),，而獲得收益時(shí)則歸個(gè)人所有,，就顯得不盡合理。所以,，即便此次地震中所損毀的住房按揭貸款由商業(yè)銀行或政府來(lái)承擔(dān),，也應(yīng)該對(duì)投資與消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。在不同的情況下,，采取不同的解決辦法,。
此外，住房按揭貸款還有一個(gè)期房與住房入住的問題,。對(duì)于已經(jīng)入住的住房,，那么這種債務(wù)關(guān)系主要發(fā)生在商業(yè)銀行與購(gòu)房者之間。對(duì)于期房來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)開發(fā)商就要涉及其中,。商業(yè)銀行、購(gòu)房者及房地產(chǎn)開發(fā)商三者的責(zé)任如何來(lái)分擔(dān),，也需要一些比較清楚的規(guī)則,。否則，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)商,，還是購(gòu)房者,，都可以用不可抗拒風(fēng)險(xiǎn)作為理由，而且拒絕與商業(yè)銀行談判,。
總之,，對(duì)于在地震中損毀房屋的按揭貸款，政府要本著人道原則,、公平原則及商業(yè)原則來(lái)辦事,，僅僅以政治化的方式給出幾條指導(dǎo)性意見是不夠的。特別是有人提出要以快速處理的方式來(lái)解決,，這樣所帶來(lái)的問題會(huì)很多,。 |