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只要油價(jià)接軌 房價(jià)必定暴跌
    2008-05-12    作者:周洛華    來源:上海證券報(bào)
  有關(guān)房價(jià)何時(shí)下跌的問題現(xiàn)在已轉(zhuǎn)為了國內(nèi)油價(jià)何時(shí)放開的問題,。對國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格,,我總結(jié)成一句話:“油價(jià)接軌,房價(jià)暴跌”,。高油價(jià)擊潰了美國經(jīng)濟(jì)原有的運(yùn)行模式,引爆了次級債危機(jī),,歐盟在《京都議定書》的約束下,,提前適應(yīng)了高油價(jià)的挑戰(zhàn),因此經(jīng)濟(jì)總體保持了健康運(yùn)行,。而中國經(jīng)濟(jì)還很難適應(yīng)高油價(jià),,這就是為什么一季度以來全國鬧油荒最嚴(yán)重的廣東房價(jià)下跌最猛的原因。
  我最近準(zhǔn)備改行,,離開股市去房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。這并非因?yàn)槲铱纯展墒卸春梅康禺a(chǎn)業(yè),而是我認(rèn)為此時(shí)此刻的中國房地產(chǎn)行業(yè)比股市更需要有創(chuàng)新的金融工具來化解這些年累積起來的巨大風(fēng)險(xiǎn),。未料,,大多數(shù)人聽說了我的決定之后,首先問我:“房價(jià)什么時(shí)候會下跌,?”他們不想聽我的論證,,只是希望我把房地產(chǎn)價(jià)格走勢的預(yù)測化作一句最簡單的話,“就像你預(yù)測股市時(shí)常說的通脹無牛市那樣直截了當(dāng)”,。我理解這些朋友對于金融學(xué)的美妙框架和理論或者政府的復(fù)雜條例及政策都不太關(guān)心,。所以,我打算先回答他們最關(guān)切的問題,。
  對國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格,,我總結(jié)成一句話:“油價(jià)接軌,房價(jià)暴跌,�,!�
  近3年多來,我一直認(rèn)為:只有當(dāng)人民幣對一籃子貨幣升值才會導(dǎo)致房價(jià)下跌,,除此之外的其他任何政策都只是讓政府增加稅收,,或者讓國有商業(yè)銀行增加利息收入。自從人民幣匯率改革以來,,大家沒有看到房價(jià)下跌,,就是因?yàn)槿嗣駧旁趯γ涝3址(wěn)步升值的同時(shí),美元對各主要國家貨幣快速貶值,,致使人民幣實(shí)際有效匯率不升反貶,。新任商務(wù)部部長已明確表示:反對人民幣快速升值。由此可以判斷,,人民幣升值之后房價(jià)將下跌的預(yù)測基本前提已經(jīng)不能成立,。
  在我看來,貨幣就如同一把尺子,,用來度量房價(jià)時(shí),,如果尺子縮短了(貶值了),那么房價(jià)該就上漲;如果尺子拉長了(升值了),,那么房價(jià)就該下跌,。但是,近日有朋友指出我的這個(gè)分析存在缺陷,。美國房價(jià)在急速下跌,,而美元同時(shí)也在貶值。按照我上述的理論,,美元貶值時(shí)美國房價(jià)不是該上漲嗎,?對此,我必須做個(gè)全面的分析,,來答復(fù)這位細(xì)心的朋友,。
  從2001年起,美元進(jìn)入貶值通道,。一開始,,美國房地產(chǎn)市場確實(shí)出現(xiàn)了繁榮,一切看上去都是那么完美,、那么符合金融學(xué)的規(guī)范:當(dāng)一國貨幣貶值幅度高于其國債利率時(shí),,該國出現(xiàn)通貨膨脹的壓力。但是,,好景不長,,石油價(jià)格的上漲擊潰了美國的地產(chǎn)繁榮,導(dǎo)致了次級債危機(jī)的爆發(fā),。
  美國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行無不依賴于低油價(jià),,2002年,國際油價(jià)大約處于每桶25美元的水平,,消費(fèi)者的汽油支出在低油價(jià)時(shí)代只占其個(gè)人收入一個(gè)比較小的比例,企業(yè)得以低成本投資擴(kuò)張,。這就是說,,在低油價(jià)時(shí)代,美國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)模式得以持續(xù),,無需大規(guī)模的技術(shù)革命,。但是,對沖基金們不答應(yīng)這個(gè)模式,。他們執(zhí)行了雙做多的對沖交易策略:同時(shí)做多道瓊斯和石油,。他們的邏輯是:如果油價(jià)下跌,美國經(jīng)濟(jì)就會繁榮,,道瓊斯股票就會上漲,,其漲幅的絕對值應(yīng)該大于油價(jià)跌幅;如果油價(jià)上漲,道瓊斯代表了美國最有競爭力的,、最能夠克服高油價(jià)的生產(chǎn)模式,,其跌幅的絕對值應(yīng)該小于油價(jià)的漲幅。這應(yīng)該是個(gè)穩(wěn)賺不賠的對沖交易策略(具體的交易利潤取決于道瓊斯和石油之間的對沖比例),。
  因此,,道瓊斯雖然有小幅度下跌,而石油卻從每桶不到30美元漲過了每桶120美元,。高油價(jià)擊潰了美國經(jīng)濟(jì)原有的運(yùn)行模式,,美國其他經(jīng)濟(jì)單位無法通過提高勞動生產(chǎn)率來克服高油價(jià),其投資回報(bào)率下降,,資本開支減少,。在這兩者相互作用下,房價(jià)下跌,,次級債危機(jī)爆發(fā),。我可能是國內(nèi)最早提出油價(jià)上漲與供求關(guān)系無關(guān),與中東局勢無關(guān)的人,。2004年初我接受一家周刊的采訪時(shí)就說:石油背后的黑手是對沖基金,。
  為什么歐洲沒有受到高油價(jià)的沖擊呢?歐盟自動實(shí)施減排二氧化碳義務(wù)將近10年之久,,這使得這個(gè)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以降低排放和減少能源消耗為重點(diǎn)不斷在調(diào)整,,歐盟經(jīng)濟(jì)因此在《京都議定書》的約束下,提前適應(yīng)了高油價(jià)的挑戰(zhàn),,經(jīng)濟(jì)總體保持了健康的運(yùn)行,。所以,在油價(jià)上漲的階段,,歐元能連續(xù)上行,。
  回過頭來看我國,在漸進(jìn)性匯改的原則下,,人民幣未來在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)仍將保持對美元升值而對其他貨幣貶值的趨勢,。所以,如果要觸發(fā)房價(jià)下跌,,就要看國家發(fā)改委什么時(shí)候放開成品油價(jià),,使之與國際水平接軌。我相信,,今天的中國經(jīng)濟(jì)也依賴于低油價(jià),。低油價(jià)將促進(jìn)國內(nèi)的汽車生產(chǎn)和消費(fèi),將保持國內(nèi)的物流成本占總銷售額的低比例,。弄清這一點(diǎn),,我們就可以理解為什么一季度以來,,比較明顯的房價(jià)下跌的區(qū)域恰恰是全國鬧油荒最嚴(yán)重的廣東。用傳統(tǒng)的供求關(guān)系和資金成本等經(jīng)濟(jì)學(xué)理論都無法解釋這個(gè)現(xiàn)象,。
  有人說,,我們現(xiàn)在不能放開油價(jià),因?yàn)橛蛢r(jià)已經(jīng)太高了,。但是,,海外對沖基金可不這樣想,他們不會滿足于現(xiàn)有的戰(zhàn)利品,。記得油價(jià)在每桶26美元時(shí),,曾有實(shí)施燃油稅改革的提議,結(jié)果被否決,,理由是油價(jià)太高,,難道現(xiàn)在我們反而能夠?qū)嵤┝藛幔窟@些年在我們等待和觀察油價(jià)下跌的時(shí)候,,對沖基金已經(jīng)把油價(jià)炒上120美元了,。我猜想,多頭石油的對沖基金已經(jīng)打垮了美國,,可能正在尋找下一個(gè)目標(biāo),。國際上那些對沖基金不會輕易放掉石油的多頭,讓我們手里的上萬億美元買到更多的石油,。他們也許會一直把油價(jià)做高,,直到中國放開油價(jià)為止。
  這樣,,房價(jià)何時(shí)下跌的問題就轉(zhuǎn)為了國內(nèi)油價(jià)何時(shí)放開的問題,。如果我們的油價(jià)和國際接軌,其結(jié)果就是國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌,。因?yàn)榛诂F(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率而得出的高房價(jià)基礎(chǔ)將完全喪失,。我們不可能看到另外一幅由國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家們描述的情景:油價(jià)上漲帶動房價(jià)繼續(xù)上漲,因?yàn)樵牧蟽r(jià)格上漲是普遍的通貨膨脹,,而通貨膨脹壓力將促進(jìn)房價(jià)上漲,。如果那樣,依據(jù)相同的邏輯就可以得出通貨膨脹時(shí)期股價(jià)該暴漲的結(jié)論了,。而有關(guān)通脹無牛市的論證,我已在本欄連續(xù)發(fā)表了7篇文章,,不再贅述,。
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