在房價真拐還是假摔未見分曉的當口,，有關兩大一線城市經(jīng)濟適用房的消息格外吸引眼球,。在上海，市房屋土地資源管理局官員日前透露，上海首批160萬平方米經(jīng)濟適用房已經(jīng)開始著手前期準備工作,，將在二季度內(nèi)開工建設；在廣州,，停售了幾年的經(jīng)濟適用房將在今年5月開始陸續(xù)推出銷售,，首批約2000套。這會對房價產(chǎn)生怎樣的影響呢,？
此外,，在近日博鰲論壇上，業(yè)內(nèi)人士潘石屹、任志強和一些學者,、官員也都在熱議房價,。那么，今年的房價走勢到底會怎樣,？
首先來看,，經(jīng)濟適用房的推出是否會成為壓垮高房價的最后一根稻草？筆者對此并不樂觀,。嚴格說來,，經(jīng)濟適用房并不屬于針對高房價的宏觀調(diào)控范疇，而是針對高房價下市場機制解決不了的社會保障問題,。
經(jīng)濟適用房對抑制高房價意義不大,，不是因為投放規(guī)模不夠大。按照有關部門的計劃,，今年上海將新建400萬平方米的經(jīng)濟適用房,，廣州將推出161萬平方米，按照60平方米的基本套型面積,，滬穗兩市今年分別新建和推出的經(jīng)濟適用房房源為6.7萬套和2.7萬套,。這個規(guī)模并不算太小。
問題在于經(jīng)濟適用房的定位決定了經(jīng)濟適用房并不是商品房,，經(jīng)濟適用房的價格并不是市場均衡價格,，因而，經(jīng)濟適用房的低價格和市場上的高房價無關,。建立經(jīng)濟適用房出發(fā)點是好的,，定位也較為明確，即滿足超出廉租住房保障對象認定標準,、自身又無力從市場購買商品住房的中低收入家庭的居住困難,。其核心特征就是，價格以保本微利為原則,，按照開發(fā)建設綜合成本加微利確定,；為限制投機，只給予有限產(chǎn)權(quán),。
在這些限制下,，經(jīng)濟適用房的價格沒有反映市場供求，也就是說,，除非取消商品房市場,，所有人的住房均由經(jīng)濟適用房提供，否則經(jīng)濟適用房的比重越高,，可能房價也就越高,。新加坡和香港就是這樣的例子。在新加坡，政府提供了八成的住房供給,，但是這并不影響其他兩成的商品房房價高居天價水平,。這里不是說新加坡模式不好，新加坡解決了大部分人的住房問題,；問題是,，國情決定我國政府無法像新加坡政府那樣主導整個房地產(chǎn)市場。中國不僅地域廣闊,，而且地區(qū)差別巨大,，人口流動規(guī)模龐大。因而,，必須通過種種嚴格條件限制經(jīng)濟適用房的享受人群,。
經(jīng)濟適用房對家庭的住房情況、收入狀況,、落戶時間,、家庭結(jié)構(gòu)打分排隊發(fā)售，主流房型面積也較小,，筆者相信,，房價不是滿足這些條件的家庭推升上去的；同樣,，解決了這部分人的住房需求,，房價也不會有明顯下降。政府推行經(jīng)濟適用房的初衷在于解決社會保障問題,。這里是市場和政府兩個層面的問題,。
其次,，今年房價還會出現(xiàn)普遍性的大漲嗎,？筆者認為可能性不大。
在博鰲論壇上,，就連房地產(chǎn)市場上的“死多頭”任志強先生,，也在房價今年大漲前面加上了一個基本條件：即只要宏觀經(jīng)濟還保持11.9%的GDP增速。
然而,，任先生關于房價大漲的前提假設今年很可能得不到滿足,。高盛等投行對2008年經(jīng)濟增長的預期是10％左右，2009年經(jīng)濟增長率的預期進一步下降為9.5％,。這意味著,，中國經(jīng)濟增長的此輪峰值或許已經(jīng)過去。
就宏觀調(diào)控政策而言,，影響房價的主要因素是貨幣政策的緊縮,，而不是經(jīng)濟適用房的推出。央行最近表示，緊縮調(diào)控的效力已經(jīng)初步顯現(xiàn),，并仍未有放松的必要,。與此同時，筆者認為,，緊縮政策對房地產(chǎn)市場的影響效力也已初步顯現(xiàn),。有數(shù)據(jù)顯示，排名前13家的開發(fā)商,，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額只有2家為正,，11家為負。
對準備近兩年購房的大多數(shù)人而言,，這些信號是比經(jīng)濟適用房推出更值得期待的利好,。 |
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