在房?jī)r(jià)真拐還是假摔未見(jiàn)分曉的當(dāng)口，有關(guān)兩大一線城市經(jīng)濟(jì)適用房的消息格外吸引眼球,。在上海,，市房屋土地資源管理局官員日前透露，上海首批160萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)開(kāi)始著手前期準(zhǔn)備工作,，將在二季度內(nèi)開(kāi)工建設(shè),；在廣州，停售了幾年的經(jīng)濟(jì)適用房將在今年5月開(kāi)始陸續(xù)推出銷(xiāo)售,，首批約2000套,。這會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響呢？
此外,，在近日博鰲論壇上,，業(yè)內(nèi)人士潘石屹、任志強(qiáng)和一些學(xué)者,、官員也都在熱議房?jī)r(jià),。那么，今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)到底會(huì)怎樣,？
首先來(lái)看,，經(jīng)濟(jì)適用房的推出是否會(huì)成為壓垮高房?jī)r(jià)的最后一根稻草？筆者對(duì)此并不樂(lè)觀,。嚴(yán)格說(shuō)來(lái),，經(jīng)濟(jì)適用房并不屬于針對(duì)高房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控范疇，而是針對(duì)高房?jī)r(jià)下市場(chǎng)機(jī)制解決不了的社會(huì)保障問(wèn)題,。
經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)抑制高房?jī)r(jià)意義不大,，不是因?yàn)橥斗乓?guī)模不夠大。按照有關(guān)部門(mén)的計(jì)劃,，今年上海將新建400萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房,，廣州將推出161萬(wàn)平方米，按照60平方米的基本套型面積,，滬穗兩市今年分別新建和推出的經(jīng)濟(jì)適用房房源為6.7萬(wàn)套和2.7萬(wàn)套,。這個(gè)規(guī)模并不算太小。
問(wèn)題在于經(jīng)濟(jì)適用房的定位決定了經(jīng)濟(jì)適用房并不是商品房,，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格并不是市場(chǎng)均衡價(jià)格,，因而,，經(jīng)濟(jì)適用房的低價(jià)格和市場(chǎng)上的高房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)。建立經(jīng)濟(jì)適用房出發(fā)點(diǎn)是好的,，定位也較為明確,，即滿足超出廉租住房保障對(duì)象認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、自身又無(wú)力從市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品住房的中低收入家庭的居住困難,。其核心特征就是,，價(jià)格以保本微利為原則，按照開(kāi)發(fā)建設(shè)綜合成本加微利確定,；為限制投機(jī),，只給予有限產(chǎn)權(quán)。
在這些限制下,，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格沒(méi)有反映市場(chǎng)供求,，也就是說(shuō)，除非取消商品房市場(chǎng),，所有人的住房均由經(jīng)濟(jì)適用房提供,，否則經(jīng)濟(jì)適用房的比重越高，可能房?jī)r(jià)也就越高,。新加坡和香港就是這樣的例子,。在新加坡，政府提供了八成的住房供給,，但是這并不影響其他兩成的商品房房?jī)r(jià)高居天價(jià)水平,。這里不是說(shuō)新加坡模式不好，新加坡解決了大部分人的住房問(wèn)題,；問(wèn)題是,，國(guó)情決定我國(guó)政府無(wú)法像新加坡政府那樣主導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)不僅地域廣闊,，而且地區(qū)差別巨大,，人口流動(dòng)規(guī)模龐大。因而,，必須通過(guò)種種嚴(yán)格條件限制經(jīng)濟(jì)適用房的享受人群,。
經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)家庭的住房情況、收入狀況,、落戶時(shí)間,、家庭結(jié)構(gòu)打分排隊(duì)發(fā)售，主流房型面積也較小,，筆者相信,，房?jī)r(jià)不是滿足這些條件的家庭推升上去的；同樣,，解決了這部分人的住房需求,，房?jī)r(jià)也不會(huì)有明顯下降,。政府推行經(jīng)濟(jì)適用房的初衷在于解決社會(huì)保障問(wèn)題。這里是市場(chǎng)和政府兩個(gè)層面的問(wèn)題,。
其次,，今年房?jī)r(jià)還會(huì)出現(xiàn)普遍性的大漲嗎？筆者認(rèn)為可能性不大,。
在博鰲論壇上,，就連房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“死多頭”任志強(qiáng)先生，也在房?jī)r(jià)今年大漲前面加上了一個(gè)基本條件：即只要宏觀經(jīng)濟(jì)還保持11.9%的GDP增速,。
然而，任先生關(guān)于房?jī)r(jià)大漲的前提假設(shè)今年很可能得不到滿足,。高盛等投行對(duì)2008年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期是10％左右,，2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的預(yù)期進(jìn)一步下降為9.5％。這意味著,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的此輪峰值或許已經(jīng)過(guò)去,。
就宏觀調(diào)控政策而言，影響房?jī)r(jià)的主要因素是貨幣政策的緊縮,，而不是經(jīng)濟(jì)適用房的推出,。央行最近表示，緊縮調(diào)控的效力已經(jīng)初步顯現(xiàn),，并仍未有放松的必要,。與此同時(shí)，筆者認(rèn)為,，緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效力也已初步顯現(xiàn),。有數(shù)據(jù)顯示，排名前13家的開(kāi)發(fā)商,，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額只有2家為正,，11家為負(fù)。
對(duì)準(zhǔn)備近兩年購(gòu)房的大多數(shù)人而言,，這些信號(hào)是比經(jīng)濟(jì)適用房推出更值得期待的利好,。 |
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