|
“讓居者有其房”，這是一個響亮的口號,，也是一個理想的境界,。為了實現(xiàn)這樣的理想，我們應(yīng)該遵循什么樣的準則來配置住房資源,？政府應(yīng)該在住房市場中發(fā)揮什么樣的作用,？—我們需要經(jīng)濟適用房嗎？
要判斷政府是否應(yīng)該提供經(jīng)濟適用房,，首先需要判別住房的屬性,，即住房到底是一種私人物品，還是一種公共物品,。從理論上來說,，我們可以從排他性和競爭性的角度對物品進行明確的區(qū)分，不過,，現(xiàn)實中任何一件物品都包含公共性和私人性的部分,。這種復雜性,，使得只有當公共性特別大時，我們才能夠?qū)⑺凑展参锲返倪壿嬤\作,。
每個人都應(yīng)該擁有居住權(quán),，這是人作為人的基本尊嚴的體現(xiàn)，這也是羅爾斯意義上的正義論的基本權(quán)利,。不過,，每個人都擁有居住權(quán)，并不意味著每個人都需要擁有住房的財產(chǎn)權(quán),。如果說每個人都應(yīng)該擁有居住權(quán)屬于公共物品的話,，那么每個人都擁有住房的財產(chǎn)權(quán)則屬于私人物品。一旦一個人擁有了住房的財產(chǎn)權(quán),，那么它可以通過市場的方式交易和出售,，獲得使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和收益權(quán),。
從這個意義上來說,，政府提供經(jīng)濟適用房顯然是為一部分人提供財產(chǎn)權(quán)，這已經(jīng)超越了政府的作用范圍,。市場上應(yīng)該有各種不同類型和層次的住房,，這應(yīng)該是市場細分的結(jié)果，而不是政府強制運作的結(jié)果,。如果住房屬于私人物品,，那么就應(yīng)該遵循市場邏輯,。如果遵循市場邏輯,，那么就請將所有住房都按照市場邏輯來配置，不能夠使得有一些住房的出售是市場邏輯,，而另一些住房的出售是再分配的邏輯,。在我們呼吁取消價格雙軌制的今天，我們卻在住房市場上重新制造價格雙軌制度,。
事實上,，政府提供的政策應(yīng)該具有普遍性，即政府應(yīng)該向所有納稅人提供同樣的物品和服務(wù),，而不應(yīng)該采取一些特殊性的政策,。經(jīng)濟適用房就是一種成本由所有納稅人負擔，而收益由一部分人獲得的政策,。
一旦政府采用的政策成本和收益不對稱,，就會出現(xiàn)尋租現(xiàn)象，即一部分利益群體組織成利益集團通過權(quán)力尋租的方式來獲取特殊利益,，讓整個社會來承擔福利損失,。早在30多年前,，圖洛克就對偷竊、壟斷和關(guān)稅的福利損失進行了分析,，這也適合對于經(jīng)濟適用房的邏輯分析,。
由此可見，住房市場也要尊重廣義的輔助性原則,。對沒有住房住的,，需要考慮救濟。不能夠在競爭性領(lǐng)域搞些再分配,，把市場和非市場攪在一起,，不利于市場的發(fā)育和繁榮。如果政府在繁華地段控制土地出讓價,，并要求在這些地段建造低價的經(jīng)濟適用房,，其結(jié)果是特權(quán)制或者配給制。如果是特權(quán)制,，誰買了它,，誰就是獲得了特權(quán)，省了20萬元,，等于掙了20萬元,。如果是配給制，就會出現(xiàn)排隊制,。誰排在前面,，誰省20萬元，等于掙了20萬元,，配給制下往往也是特權(quán)者近水樓臺先得月,。
在這種特權(quán)制或者配給制下，即使政府禁止經(jīng)濟適用房朝著非低收入戶流轉(zhuǎn),，也很難朝著其他低收入戶內(nèi)部循環(huán)似的流轉(zhuǎn),，反而會造成這些住房以黑戶方式流轉(zhuǎn)。因為出手者找到的往往是介于競爭性市場價和經(jīng)濟適用房正式“二手市場”價之間的價格接受者,。之所以出讓價低于競爭性市場價,，是因為這種住房將注定流動性差一些，價格也要差一些,。
這一分析說明,，經(jīng)濟適用房的提供也需要遵循市場原則。即土地的購置應(yīng)該是市場價,，房地產(chǎn)的價格也是市場價,。只不過它面積小，地段差,，價格才總體便宜罷了,。要不然結(jié)果就是政策失靈,，政府失靈。如果政府想降低房價,，那么就請統(tǒng)一市場,，遵循需求定律，從供給著手,，擴大供給,，而不是降低需求；如果政府想降低房價,，那么就請完善市場入手,，從提高競爭力入手，從加大競爭性著手,，而不是直接限定結(jié)果,。
（作者為中國人民大學公共管理學院博士） |