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2007年8月13日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》,，明確表示,，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn),、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系,。該項(xiàng)政策的出臺(tái)，為高房?jī)r(jià)壓力下的老百姓帶來(lái)一絲曙光,。但是,，市場(chǎng)上商品房?jī)r(jià)格較高、廉租房租金較低,，這是否會(huì)形成一個(gè)新的“套利空間”,？如何避免轉(zhuǎn)租獲利等情況出現(xiàn)呢？
廉租房政策,，是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍推行的一項(xiàng)社會(huì)住房政策,。它是指政府對(duì)最低收入家庭（及其他需要保障的特殊家庭）提供租金補(bǔ)貼，或以低廉租金配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅,，保證其住房達(dá)到社會(huì)最低生活標(biāo)準(zhǔn)的一項(xiàng)政策,。國(guó)務(wù)院新近出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）中強(qiáng)調(diào)，要加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn),、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系,。但是，如果這一政策執(zhí)行不好的話,，是有可能存在“套利空間”的,。例如，前幾年推行經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)程中,，就曾出現(xiàn)“炒房”,、“倒號(hào)”和高收入家庭擠占等“鉆空子”的套利行為。
首先,，應(yīng)了解一下“套利”的涵義,。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，套利是一個(gè)中性詞,。套利經(jīng)常被理解為這樣一種投資策略,，即保證在某些偶然情況下獲取好處卻不要付出的可能性。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活中,，套利一詞的地位是歷史性的,。大家常說(shuō)的“倒買倒賣”，實(shí)際上就是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的套利,。在今天,，這是一件合法的行為。但是,，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,，“倒買倒賣”被作為“投機(jī)倒把”而被法律所禁止，一旦發(fā)現(xiàn),，將會(huì)受到嚴(yán)厲懲處,。
在當(dāng)前住房領(lǐng)域中，“炒房”是百姓熱議的話題,。這也屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的套利行為,。其是否合法，則需要依據(jù)房屋的類型而作出區(qū)分,。
在商品房交易領(lǐng)域,，由于交易是一種自由選擇，在市場(chǎng)上無(wú)論是作為賣方的開(kāi)發(fā)商,，還是作為買方的個(gè)人,，都是追求利益最大化的市場(chǎng)主體。法律并不能禁止人們買幾套房,，也不能對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行限制,。因此，當(dāng)市場(chǎng)上商品房供不應(yīng)求時(shí),，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲,。如果人們預(yù)期價(jià)格仍將進(jìn)一步上漲,，尤其漲幅很快時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生套利的空間,，炒房行為也會(huì)因此產(chǎn)生,。治理炒房，只能從解決供求矛盾入手,，通過(guò)平衡供求關(guān)系,，使套利空間逐漸消失。但是,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在泡沫的時(shí)候,，預(yù)期可能會(huì)起主要的作用：人們預(yù)期房?jī)r(jià)上漲時(shí)，將會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià),，從而產(chǎn)生套利空間,；人們預(yù)期泡沫破裂時(shí)，則會(huì)使房?jī)r(jià)迅速下降甚至下跌,，從而使套利空間消失,，有關(guān)套利者也可能因此蒙受損失。所以,，在當(dāng)前的房地產(chǎn)領(lǐng)域,，盡管炒房者經(jīng)常受到道義與輿論的譴責(zé)，但它卻是合法的交易行為,。
而在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房領(lǐng)域的套利行為,，則是違規(guī)違法行為，應(yīng)受到嚴(yán)厲禁止,。因?yàn)閺纳鐣?huì)住房政策角度來(lái)講,，廉租房政策，是保護(hù)城市低收入家庭基本住房權(quán)不受侵犯的一項(xiàng)社會(huì)政策,，也是一項(xiàng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的公共政策,。如果不符合保障條件的個(gè)人或家庭，通過(guò)不法手段享受政策保障,，就會(huì)擠占本應(yīng)受到保障的群體的利益,，形成更大的不公平。就目前體制來(lái)看,，發(fā)生在廉租房領(lǐng)域的“套利空間”,，主要存在以下兩種情形：
一是欺瞞。即不符合廉租房保障條件的家庭,，通過(guò)隱瞞家庭真實(shí)收入信息而騙取政策享受待遇,。由于目前我國(guó)居民家庭收入所處的各個(gè)行業(yè)工資構(gòu)成差異較大，工資外收入來(lái)源復(fù)雜且不透明,，以及目前我國(guó)尚未建立起全面有效的信息化統(tǒng)計(jì)體系,，因此,，單靠家庭來(lái)申報(bào)以及靠書面審核之后的公示，還是不足以從根本上消除居民家庭套利空間的,。
二是權(quán)力尋租,。權(quán)力尋租，是源于經(jīng)濟(jì)學(xué)中一個(gè)解釋特定腐敗現(xiàn)象的尋租理論,。這里,，租金指一切稀缺的生產(chǎn)要素所帶來(lái)的超額收入�,，F(xiàn)代研究發(fā)現(xiàn),，政府的政策干預(yù)和行政管制，可以造成人為的稀缺,，因此也會(huì)形成超額收入,。這種要進(jìn)行尋求干預(yù)和管制從而獲取租金的活動(dòng)，被簡(jiǎn)稱為尋租,。權(quán)力尋租,，是發(fā)生在政府和私人之間以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域的，旨在獲取權(quán)力租的腐敗行為,。結(jié)合廉租房來(lái)看,，當(dāng)廉租房管理制度尚未建立或未健全時(shí)，就存在廉租房權(quán)力尋租行為的空間,。而通過(guò)“走后門”得到廉租房資格的人,，就有可能私下出租房屋，從而獲取收益,。
上述兩種情形,，都是違反政策與法律的行為。但是,，只要制度有漏洞,，就會(huì)有套利行為發(fā)生的空間。因此,，防止廉租房中出現(xiàn)套利空間,，也必須主要從制度上加以“補(bǔ)漏”：
首先，針對(duì)居民個(gè)體家庭的欺瞞行為,。一方面,，要加快建立城市家庭收入征信體系，使居民家庭收入更加透明,，且可核對(duì),、可查驗(yàn)，從而從源頭上做到防止瞞報(bào)收入,。另一方面,，要加大事前震懾和事后懲罰的力度,，讓人們?cè)跈C(jī)會(huì)主義面前畏懼。各地政府在出臺(tái)廉租房保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定與管理辦法中,，也可進(jìn)一步細(xì)化對(duì)欺瞞行為的懲罰措施,，并且使其具有可操作性。
其次,，針對(duì)權(quán)力尋租的腐敗行為,。這也要從兩手抓起。一手抓加大懲治腐敗力度,；一手抓權(quán)力下放,。《意見(jiàn)》提出,，要將解決城市低收入家庭的住房困難,，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。因此,，政府在制定廉租房管理細(xì)則時(shí),，在具體執(zhí)行《意見(jiàn)》的過(guò)程中，也應(yīng)多一些,、再多一些責(zé)任感和服務(wù)意識(shí),。
再次，通過(guò)完善住房租賃市場(chǎng)制度,。例如,，加強(qiáng)租賃登記管理和住房合同管理，實(shí)行強(qiáng)制性的租賃登記制度,，增強(qiáng)租賃信息的透明度等,，從而杜絕廉租房轉(zhuǎn)租行為。
(作者系北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任,、副教授)
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