|
如果政府補貼的保障型住房只租不售，將使政府用于住房解困上的財政資金陷入無法循環(huán)的境地,。允許和鼓勵符合條件的低收入居民購買經(jīng)適房,，對于個人、政府,、社會,、市場來說都有利。
在解決低收入家庭住房困難問題上,，有的專家學者提出保障型住房只租不售的意見,，這個意見在抑制炒樓、保證靈活解決經(jīng)濟困難戶住房需要方面,，有其合理性,。但綜合考慮,，筆者以為不宜一概而論，還是根據(jù)實際情況宜租者則租,，宜售者則售,，以租售兩種方式同時進行為好。
出租廉租房是解決經(jīng)濟困難群體住房問題的重要途徑,。向住房困難和經(jīng)濟困難戶提供合適的住房,，當承租戶的經(jīng)濟收入超過享受廉租房條件時，可以收回出租住房,，規(guī)定一定時限讓其另覓住所搬離，暫時不能遷移者相應提高租金,。政府收回廉租房讓其他困難戶入住,，充分運用廉租房公用資源，有作為周轉(zhuǎn)房之用等靈活操作的好處,。
當然,，廉租房也存在“不好”的地方，一是廉租房管理成本較高,，房屋日常管理和維護成本不低,，如果收取物業(yè)管理費僅此一項可能高出廉租房租金水平。另外,，保證廉租房入住者符合標準,，必須進行準入審查和常規(guī)年審，分期訂立租賃合同,，發(fā)現(xiàn)超過限定標準的住戶要催辦加收租金手續(xù),，或讓其搬出廉租住房還需要支付大量人力物力。而且,，廉租房通常是一平方米住房只收一元象征性租金,，這個租金水平僅市場上商品住房租金的十幾分之一或二十分之一。過于大量的廉租房將使政府難以持久維持,。有人甚至提出這類政府大量補貼的住房要占住房總供應量的70%,，如是，則恐怕要回到房改前那種公房實物分配,，政府,、企業(yè)包袱越來越重，而全社會住房供應日益萎縮的景況,。如果政府補貼的保障型住房只租不售,，將使政府用于住房解困上的財政資金陷入無法循環(huán)的境地，對許多急需過渡性住房的新參加工作的年輕人和新調(diào)入本市工作的人才,，政府難以提供及時幫助,。從海外例子看,，一些廉租房通過一段時間還是向承租戶出售，既滿足住戶需要,，也減輕政府負擔,，部分廉租房最終走上低價出售途徑來解套，是解決社會的“沉沒資本”和政府的財政“負累”的重要途徑,。
出售政府保障型住房即經(jīng)濟適用房,，有其符合經(jīng)濟規(guī)律、容易管理的好處,。首先,，經(jīng)濟適用房售價主要是依據(jù)建筑造價加低利潤（一般是3%）而定的保本原則，出售經(jīng)適房可以及時回收大部分房屋建造成本,，投入下一輪住房建設(shè),，形成良性循環(huán)。其次,，經(jīng)適房是政府補貼地價和部分稅費的,，可以視為向低收入群體的福利性資助，不會構(gòu)成社會的沉重負擔,。政府土地收入本來就應是取之于民用之于民,，人們擔心出售保障型住房會引起炒樓、變賣盈利的行為,，其實大可不必,。因為物業(yè)重要的是依法登記才能取得合法產(chǎn)權(quán)，受到法律保護,，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時可以依法征收政府當初的補貼部分,，并征收增值稅，讓轉(zhuǎn)移房產(chǎn)者基本無利可圖,。對出租或長期空置經(jīng)適房者,，可以采取政府回購或加稅的辦法控制。
住房是人們主要或者是最大的家庭財產(chǎn),，古賢有云,，無恒產(chǎn)者無恒心。對于未參加過任何形式房改,、未買過集資房等的住房困難低收入家庭,，允許他們購買經(jīng)適房也是政府保障住房的一種合理補償，是一種人性化措施,。何況,，經(jīng)適房售價雖然比時下商品房價格低一半左右，但比當年房改房的價格要高得多，可能達到十倍左右,，也不是可以輕易買下來的,，可以鼓勵低收入家庭不斷努力取得自有產(chǎn)權(quán)的住房。經(jīng)適房成本要依照建筑及配套成本來計價,，并非實物分房,，也不是福利分房。因此,，允許和鼓勵符合條件的低收入居民購買經(jīng)適房,，對于個人、政府,、社會,、市場來說都有利。
（廣州市社科院研究員） |