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| 2007-09-04 作者：王受之 來源:新民晚報 |
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上海文匯新民聯(lián)合報業(yè)——新民晚報：開發(fā)商為何不愛做小戶型,？
新華社報道說,目前房地產(chǎn)市場存在的問題：一是90平方米以下的中小戶型住房需占總面積的70%以上的調(diào)整目標(biāo)沒有實現(xiàn),；二是中小戶型供應(yīng)量僅有二三成,。為什么開發(fā)商都做大戶型，不喜歡做小戶型,？我想原因之一是大戶型利潤肯定比小戶型高。這就跟造汽車一樣,，在美國,，做小車，1.5升以下的,，每賣一輛,，大概收入2000美元利潤；做大的SUV,，每一輛的純利潤就達7000美元,；碰到一些品牌車?yán)麧櫢歉哌_上萬美元。做住宅也是如此,。
做房子第一成本就是地,，然后是營造成本、建材成本,，規(guī)劃和設(shè)計這些其實相對便宜得很,。這個算術(shù)很容易做：把地價、設(shè)計費用,、營造費用,、營銷費用全部加起來，按照面積攤到住宅的每平方米里面去就是住宅的基本單價,。其中,，營造成本提高得有限，何況現(xiàn)在建材價格越來越透明,。設(shè)計費用,，除了找超級大師來操刀,，也有限。因此,，造成樓盤價格上升的幾個因素中,，土地價格、開發(fā)商索取的利潤比例是最大的兩個因素,。
土地價格越來越高,，是控制土地的政府部門在土地越來越稀缺的前提下提的。除非政府本身建造的項目(比如水庫,、公路,、機場之類)要動遷，政府會批出廉價土地建造搬遷住宅之外,，土地價格基本沒有下跌的可能,。
那么剩下來影響到房地產(chǎn)價格的要素，就是開發(fā)商的利潤空間了,。利潤率有多高,？沒有一個標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)。上�,！皽家黄贰辟u到10萬元/平方米,，利潤泡沫化嚴(yán)重。不過,，現(xiàn)在開發(fā)的過程越來越透明,，客戶也越來越清楚樓盤的合理價格是多少，所以開發(fā)商需要用做“豪宅”等一些方法來提高利潤的空間,。
如果70%的住宅產(chǎn)品都在90平方米以下,，第一沒有辦法用“大戶型”的面積賣出價格；第二是因為戶型偏小,，設(shè)計投入太大不值得,，因此設(shè)計往往趨向?qū)嵱眯詾橹鳎坏谌强紤]到土地成本,，這類樓盤往往不會在位置非常好,、價格非常昂貴的地方開發(fā)，地點上一般都在比較不是那么理想的位置,。如果地方政府要求必須在所有盤里達到這個指標(biāo),，就算是不得已，方法就往往是把這類小戶型做成高層,，把容積率在高層化解,，留出地來做戶型比較大的聯(lián)排別墅、洋房，把利潤從那里賺回來,。而做法則往往先做后面這些貴的,，利用貴的刺激高層、小戶型的價格,，再圖利潤,。
其實，這種情況在西方國家近十多年來已經(jīng)屢見不鮮了,，原因倒不是西方也有這樣的政策,，而是他們認為戶型單一的社區(qū)缺乏生命力，沒有社區(qū)氛圍,，因此提倡“新都市主義”,。具體來說，就是在同一個盤里面,，有大,、中、小不同的戶型,，有高層、中層,、底層,、洋房結(jié)合。這樣,，一個住宅區(qū)就如同一個小社會,，各種人都有。
因此,，我們開發(fā)商中一些用來對付90/70的方法,，是歪打正著地對了國際開發(fā)的時尚了。 |
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