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| 2007-02-01 瓏銘 來源:上海證券報(bào) |
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《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》1月30日播出的節(jié)目《房產(chǎn)》，為我們披露了目前北京,、上海等地房貸違約案快速上升的情況,。2004年，上海的中資銀行房貸的平均不良率只有千分之一左右,，但到2006年9月末,，上海中資銀行個(gè)人房貸的平均不良率已經(jīng)上升到了千分之八點(diǎn)六，也就是說,，兩年多的時(shí)間,，上海房貸的不良率上升了7倍多。另外一個(gè)數(shù)據(jù)同樣令人擔(dān)憂,。2006年下半年,，上海個(gè)人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢(shì)明顯，連續(xù)三個(gè)月以上違約的房貸客戶已經(jīng)超過一萬多人,，個(gè)人住房貸款違約金額接近2億元,，房貸違約量一下子增加了五成。
房貸違約率上升,，透露出來的一個(gè)最直接的信號(hào)是,，居民已不堪承受高房?jī)r(jià)之重。需要強(qiáng)調(diào)的是,，這種現(xiàn)象并非個(gè)別,。中央人民銀行去年6月1日發(fā)布的報(bào)告顯示，全國(guó)十大城市2005年10月末的平均債務(wù)率為38％,，其中滬,、京,、津三市接近55％的銀監(jiān)會(huì)警戒線。許多人據(jù)此認(rèn)為,，一些買房者由于不夠理性,，盲目“放大”了自己的實(shí)際需求和承受力，最終成了“房奴”,，導(dǎo)致違約率上升,。
但是，這種說法只看到了問題的一面,，而忽略了另外一面,。由于這些年來我國(guó)房?jī)r(jià)處于上升通道中，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮,，使房貸成了一塊誘人的蛋糕,，許多銀行通過各種方式分享房市中的利益，其中最常用的就是降低房貸門檻,。比如,，上海某銀行推出了分期首付售樓模式，即把首付款也分期,，“一套150萬的房子只需第一次付10萬就可簽訂預(yù)售合同,，其余首付款可在半年內(nèi)分期付清”。而農(nóng)行上海分行啟動(dòng)的個(gè)人住房接力貸款業(yè)務(wù),，在校大學(xué)生也可參與貸款買房,。
購(gòu)房者和銀行的雙重不理性最終埋下了隱患。從世界范圍來看,，與其它貸款種類相比,，住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)被公認(rèn)是比較低的。即使在失業(yè)率很高,、房產(chǎn)價(jià)格大跌的情況下,，按揭貸款的壞賬率和損失率也普遍較低。我國(guó)在房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的過程中卻出現(xiàn)了貸款違約金成倍上升的情況,，這種情況尤其值得警惕,。從報(bào)道中來看，違約者大都是購(gòu)房自住的人而非投機(jī)者,，這說明一些人對(duì)房?jī)r(jià)過高帶來的按揭負(fù)擔(dān)已經(jīng)難以承受,，倘若房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，違約率無疑將繼續(xù)提高,。
房貸違約率提高,，首當(dāng)其沖的受害者是銀行。目前,，銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中90％以上是抵押貸款,。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》,，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以查封，但不得拍賣,、變賣或者抵債”,。這意味著，倘若違約者僅有一套住房且是“生活所必需的居住房屋”,，銀行行使抵押權(quán)就變得非常麻煩,。
因而，房貸違約案快速增加同時(shí)在兩個(gè)方面為我們敲響了警鐘,。一是對(duì)于超出大多數(shù)人購(gòu)買能力的高房?jī)r(jià)必須堅(jiān)決進(jìn)行調(diào)控，促使房?jī)r(jià)理性回歸,，否則,，所造成的將不僅僅是房貸違約率上升的問題，還容易危害社會(huì)和諧與穩(wěn)定,。二是必須促使銀行認(rèn)識(shí)到房貸的風(fēng)險(xiǎn),，加強(qiáng)對(duì)貸款人還款能力的認(rèn)真核實(shí)，控制風(fēng)險(xiǎn),，防止違約率快速上升帶來不良后果,。 |
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