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從2月1日起,，全國各地區(qū)將對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進(jìn)行全面清算，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅,。業(yè)內(nèi)人士表示,，這一政策將進(jìn)一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間,，但對于房價不會有直接影響,。(《東方早報》1月17日)
聞此消息，仍有不少人認(rèn)為會“羊毛出在羊身上”,，房產(chǎn)商們會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買房者頭上,，致使本來已經(jīng)壓得老百姓透不過氣來的房價繼續(xù)攀升。這只是人們對清算土地增值稅產(chǎn)生的一種“直覺”,，只有深入了解土地增值稅的政策法規(guī)和征管情況,，才能正確認(rèn)識和理解清算土地增值稅對房價究竟會產(chǎn)生什么樣的影響。
早在1993年底,，國務(wù)院就頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,。該《條例》明確規(guī)定土地增值稅的納稅人為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,，實行四級超率累進(jìn)稅率征收。但由于種種原因在執(zhí)行上被一度擱置,，后來制定的《實施細(xì)則》規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因,，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅,。因此,，目前各地土地增值稅征收大都采用了“預(yù)征收制”，即按銷售金額確定一定的比例征收,。
從土地增值稅的計稅依據(jù)和稅率設(shè)計來看,，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高,，應(yīng)繳納的稅額就越多,。如果地價在開發(fā)期限內(nèi)飆漲，也就會導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增,�,？梢姡�(dāng)高價土地收稅后所獲利潤比低價土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時,，房產(chǎn)商就會不再哄抬房價,，致使房價回歸供需平衡的市場規(guī)律。
由于此前稅務(wù)部門已經(jīng)對土地增值稅的納稅人預(yù)征了稅款,，有些納稅人已經(jīng)為土地增值稅的清算提取了“準(zhǔn)備金”,，精明的房產(chǎn)商們不會不將其計入土地開發(fā)成本之中�,，F(xiàn)在對土地增值稅實行清算清繳，原來預(yù)征的稅款與結(jié)算結(jié)果相抵,，如果是少征,，則應(yīng)補稅，如果是多征,，則應(yīng)該退稅,。對于因少征而要補稅者來說，如果沒有提取足夠的納稅“準(zhǔn)備金”,，其成本就有可能上升,，如果提取了足夠的“準(zhǔn)備金”，就不會引起成本的上升,；對于因多征而要退稅者來說,，其納稅“準(zhǔn)備金”一般也會多于原來預(yù)征的稅款，其土地開發(fā)成本不僅不會上升,，反而會因此而下降,。
現(xiàn)在的問題是，在實際操作過程中,，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)備的“準(zhǔn)備金”明顯過少,。在此前的征收過程中，地方政府出于自身利益考慮,，對這一部分稅額也只是象征性預(yù)征,，比例僅有1%~2%。如果比例提升到30%~60%,，“準(zhǔn)備金”額度大增,。比如，以萬科為例,，其提留準(zhǔn)備金,，將從此前的4000萬元，直升至3億元,。如此突增的成本如何消化,？這將是決定房價升降的關(guān)鍵。
另外,，對于房地產(chǎn)商借機炒作,，哄抬房價也不得不防。對房價上漲的心理性恐慌,，會激起房產(chǎn)漲價的漣漪,，也正中房產(chǎn)商們的下懷，為其“炒作”推波助瀾,。最終,，上當(dāng)吃虧的還是急著購房的普通百姓,。 |