|
從2月1日起,，全國各地區(qū)將對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算,，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅。業(yè)內(nèi)人士表示,，這一政策將進(jìn)一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間,，但對于房價(jià)不會有直接影響。(《東方早報(bào)》1月17日)
聞此消息,，仍有不少人認(rèn)為會“羊毛出在羊身上”,，房產(chǎn)商們會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買房者頭上，致使本來已經(jīng)壓得老百姓透不過氣來的房價(jià)繼續(xù)攀升,。這只是人們對清算土地增值稅產(chǎn)生的一種“直覺”，只有深入了解土地增值稅的政策法規(guī)和征管情況,，才能正確認(rèn)識和理解清算土地增值稅對房價(jià)究竟會產(chǎn)生什么樣的影響,。
早在1993年底，國務(wù)院就頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,。該《條例》明確規(guī)定土地增值稅的納稅人為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率征收,。但由于種種原因在執(zhí)行上被一度擱置，后來制定的《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因,，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,，可以預(yù)征土地增值稅。因此,，目前各地土地增值稅征收大都采用了“預(yù)征收制”,，即按銷售金額確定一定的比例征收。
從土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)來看,，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大,，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多,。如果地價(jià)在開發(fā)期限內(nèi)飆漲,，也就會導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增�,？梢�,，當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤比低價(jià)土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時(shí)，房產(chǎn)商就會不再哄抬房價(jià),，致使房價(jià)回歸供需平衡的市場規(guī)律,。
由于此前稅務(wù)部門已經(jīng)對土地增值稅的納稅人預(yù)征了稅款,，有些納稅人已經(jīng)為土地增值稅的清算提取了“準(zhǔn)備金”，精明的房產(chǎn)商們不會不將其計(jì)入土地開發(fā)成本之中�,，F(xiàn)在對土地增值稅實(shí)行清算清繳,，原來預(yù)征的稅款與結(jié)算結(jié)果相抵，如果是少征,，則應(yīng)補(bǔ)稅,，如果是多征，則應(yīng)該退稅,。對于因少征而要補(bǔ)稅者來說,，如果沒有提取足夠的納稅“準(zhǔn)備金”，其成本就有可能上升,，如果提取了足夠的“準(zhǔn)備金”,，就不會引起成本的上升；對于因多征而要退稅者來說,，其納稅“準(zhǔn)備金”一般也會多于原來預(yù)征的稅款,，其土地開發(fā)成本不僅不會上升，反而會因此而下降,。
現(xiàn)在的問題是,，在實(shí)際操作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)備的“準(zhǔn)備金”明顯過少,。在此前的征收過程中,，地方政府出于自身利益考慮，對這一部分稅額也只是象征性預(yù)征,，比例僅有1%~2%,。如果比例提升到30%~60%，“準(zhǔn)備金”額度大增,。比如,，以萬科為例，其提留準(zhǔn)備金,，將從此前的4000萬元,，直升至3億元。如此突增的成本如何消化,？這將是決定房價(jià)升降的關(guān)鍵,。
另外，對于房地產(chǎn)商借機(jī)炒作,，哄抬房價(jià)也不得不防,。對房價(jià)上漲的心理性恐慌，會激起房產(chǎn)漲價(jià)的漣漪,，也正中房產(chǎn)商們的下懷,，為其“炒作”推波助瀾,。最終，上當(dāng)吃虧的還是急著購房的普通百姓,。 |