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從2月1日起，全國(guó)各地區(qū)將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算，正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅,。業(yè)內(nèi)人士表示,，這一政策將進(jìn)一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間，但對(duì)于房?jī)r(jià)不會(huì)有直接影響,。(《東方早報(bào)》1月17日)
聞此消息,，仍有不少人認(rèn)為會(huì)“羊毛出在羊身上”，房產(chǎn)商們會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房者頭上,，致使本來(lái)已經(jīng)壓得老百姓透不過(guò)氣來(lái)的房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升,。這只是人們對(duì)清算土地增值稅產(chǎn)生的一種“直覺(jué)”，只有深入了解土地增值稅的政策法規(guī)和征管情況,，才能正確認(rèn)識(shí)和理解清算土地增值稅對(duì)房?jī)r(jià)究竟會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響,。
早在1993年底，國(guó)務(wù)院就頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》,。該《條例》明確規(guī)定土地增值稅的納稅人為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收,。但由于種種原因在執(zhí)行上被一度擱置，后來(lái)制定的《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因,，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,，可以預(yù)征土地增值稅。因此,，目前各地土地增值稅征收大都采用了“預(yù)征收制”,，即按銷(xiāo)售金額確定一定的比例征收。
從土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)來(lái)看,，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大,，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多,。如果地價(jià)在開(kāi)發(fā)期限內(nèi)飆漲,，也就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商囤地和開(kāi)發(fā)成本大增�,？梢�(jiàn),，當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)比低價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)要少或相差不大時(shí)，房產(chǎn)商就會(huì)不再哄抬房?jī)r(jià),，致使房?jī)r(jià)回歸供需平衡的市場(chǎng)規(guī)律,。
由于此前稅務(wù)部門(mén)已經(jīng)對(duì)土地增值稅的納稅人預(yù)征了稅款,，有些納稅人已經(jīng)為土地增值稅的清算提取了“準(zhǔn)備金”，精明的房產(chǎn)商們不會(huì)不將其計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本之中�,，F(xiàn)在對(duì)土地增值稅實(shí)行清算清繳,，原來(lái)預(yù)征的稅款與結(jié)算結(jié)果相抵，如果是少征,，則應(yīng)補(bǔ)稅,，如果是多征，則應(yīng)該退稅,。對(duì)于因少征而要補(bǔ)稅者來(lái)說(shuō),，如果沒(méi)有提取足夠的納稅“準(zhǔn)備金”，其成本就有可能上升,，如果提取了足夠的“準(zhǔn)備金”,，就不會(huì)引起成本的上升；對(duì)于因多征而要退稅者來(lái)說(shuō),，其納稅“準(zhǔn)備金”一般也會(huì)多于原來(lái)預(yù)征的稅款,，其土地開(kāi)發(fā)成本不僅不會(huì)上升，反而會(huì)因此而下降,。
現(xiàn)在的問(wèn)題是,，在實(shí)際操作過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)備的“準(zhǔn)備金”明顯過(guò)少,。在此前的征收過(guò)程中,，地方政府出于自身利益考慮，對(duì)這一部分稅額也只是象征性預(yù)征,，比例僅有1%~2%,。如果比例提升到30%~60%，“準(zhǔn)備金”額度大增,。比如,，以萬(wàn)科為例，其提留準(zhǔn)備金,，將從此前的4000萬(wàn)元,，直升至3億元。如此突增的成本如何消化,？這將是決定房?jī)r(jià)升降的關(guān)鍵,。
另外，對(duì)于房地產(chǎn)商借機(jī)炒作,，哄抬房?jī)r(jià)也不得不防,。對(duì)房?jī)r(jià)上漲的心理性恐慌，會(huì)激起房產(chǎn)漲價(jià)的漣漪,，也正中房產(chǎn)商們的下懷,，為其“炒作”推波助瀾。最終,，上當(dāng)吃虧的還是急著購(gòu)房的普通百姓,。 |