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“今后,，將通過鼓勵小戶型設計,、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購買使用成本,，引導消費者合理住房消費,，鼓勵推廣中小套型”，建設部官員日前表示：“我國目前的住宅主導戶型應該是90平方米以下,，90平方米以下的中小套型住宅要成為社會主流產(chǎn)品,。”
無疑,，在住房建設結(jié)構上,，“鼓勵推廣中小套型”十分必要、也非常緊迫,。但目前的現(xiàn)實卻是：中國40個重點城市住宅平均套型面積為113平方米,，其中16個城市超過120平方米，北京待售住宅的平均套型面積已達143.9平方米,。
那么,，如何鼓勵推廣中小套型住房？有關部門提出的“保有環(huán)節(jié)征稅,，提高大戶型購買使用成本”——讓大戶型的購買者“買得起用不起”,，當然也是一個解決辦法——使用成本高了，自然會降低大戶型的吸引力,，從而使消費者轉(zhuǎn)而選擇小戶型,。不過，仔細玩味這一主要針對消費者,、認為他們購房不夠理性,，以“加稅”、“增加使用成本”為特征的鼓勵小戶型思路,，筆者以為,，其片面之處也十分明顯。
比如,，當前大戶型所以吃香,，小戶型難以成為主流，究竟主要是由于消費者不夠理性盲目追求前者,，還是由于開發(fā)商不夠理性刻意冷落后者造成的,？關于這一點，只要我們看看各地房市上小戶型總是格外緊俏——賣得最快最好的事實,，自然不難明曉,。這種背景下，要更有效地鼓勵小戶型,，開發(fā)商無疑才是更有價值的政策實施目標,。
這也就是說,，增加開發(fā)商建設開發(fā)大戶型的成本，而不是消費者購買使用大戶型的成本,，更有利于從源頭上真正實現(xiàn)對小戶型的鼓勵,。至于具體的政策措施，當然可以有很多,，如在土地政策上,，可以限制用于大戶型建設的土地供應，確保和增加小戶型的建設用地,，而在金融政策上,，可以考慮限制乃至干脆取消大戶型開發(fā)的預售制度。
再者,，要“鼓勵推廣中小套型”,，僅僅針對大戶型，在“增”（“加稅,、提高成本”）字上做文章,，在我看來，既未必全面,，也未必是最有效的思路,。因為，如果能針對小戶型,，從“減”字上著手,，也可以同樣起到“鼓勵”的作用，而且同時不必增加社會整體上的住房消費成本,。如在稅收政策上,，對于消費者，可以考慮給予小戶型的購買者更大幅度的稅收減免（如契稅）,；對于開發(fā)商,，同樣也可以考慮稅費上的優(yōu)惠，以減低其在小戶型上的開發(fā)成本,。而在金融政策上,，小戶型的住房按揭比例不妨進一步放寬，利息也可進一步降低,。
總之,，在我看來，若想真正落實“鼓勵推廣中小套型住房”,，使“中小套型住宅成為社會主流產(chǎn)品”,，有關政策還須多管齊下——多方面、多層次,、多角度地進行政策配置,，既引導消費者也要引導開發(fā)商,，既要做增的文章，也要做減的文章,。當然,，所有這一切，都需要政府調(diào)動更大的調(diào)控管理智慧,，甚至要作出一定的利益犧牲(如稅費上的減免優(yōu)惠)。
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