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房地產(chǎn)調(diào)控各利益相關(guān)方的角力注定緊張而漫長,，自4月中旬的調(diào)控政策出臺(tái)至今兩月余,，強(qiáng)烈觀望情緒下，部分重點(diǎn)城市成交量持續(xù)萎靡,。研究機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，重點(diǎn)城市成交量全線下降，部分新盤,、二手樓盤均曝出“零成交”,。在此壓力下，部分重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已現(xiàn)整體松動(dòng)跡象,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),，第三季度特別是八九月份的房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下跌，屆時(shí),，北京,、上海和廣州等一線城市房?jī)r(jià)的松動(dòng)將會(huì)最為明顯。
這也使越來越多的人更加堅(jiān)定地認(rèn)為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控舉措能夠達(dá)到既定目標(biāo),，專家認(rèn)為,，接下來政策持續(xù)的力度不會(huì)減弱，一系列長期性制度建設(shè)也正接力當(dāng)前的調(diào)控逐步走向深化,。
觀望加劇 成交量萎靡仍會(huì)持續(xù)
樓市買賣雙方的博弈正陷入更深的膠著狀態(tài),。就在大多數(shù)人都選擇靜觀其變的時(shí)候，成交量更是顯得越發(fā)低迷,，這在部分重點(diǎn)城市表現(xiàn)得尤為突出,。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市樓市成交面積環(huán)比全線下降,，在其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中,，成交面積幾乎全線下跌，其中南京下跌幅度最大,，達(dá)75.27%,，杭州、成都次之,，下跌幅度均超過50%,。北京(不含政策性住房)、上海,、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%,、22.9%和28.9%,。
這種成交量的萎靡與5月份一脈相承。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，一線城市5月成交量減少一半,，在其監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，成交面積幾乎全線下跌,，跌幅約44%,。其中，北京,、上海,、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平,。
不僅如此,，“零成交”的現(xiàn)象正日益凸顯且范圍有擴(kuò)大趨勢(shì)。不僅北京上海等一線城市諸多新開盤項(xiàng)目被曝“零成交”,，二手樓盤的零成交也逐漸蔓延,，鏈家地產(chǎn)最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在2010年上半年的二手房市場(chǎng)中,，總成交超過40套的450個(gè)樓盤,，均受到了宏觀調(diào)控新政的影響，自“新國十條”后,，北京大多數(shù)二手樓盤尤其成交冷清,，月均房源掛牌量超過10套的樓盤中，350多個(gè)樓盤“零成交”,。另有數(shù)據(jù)稱,，5月份全國70個(gè)大中城市中有近30個(gè)城市出現(xiàn)“零成交”，進(jìn)入6月“零成交”的城市還會(huì)增加,。
對(duì)此,，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為濃重的觀望情緒是成交量持續(xù)萎靡的主要原因�,！斑@充分表明市場(chǎng)還處于深度博弈狀態(tài),，購房者和開發(fā)商在價(jià)格上還沒有達(dá)成均衡，房?jī)r(jià)還沒有實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降之前,，購房者仍會(huì)處在觀望狀態(tài),。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示,，從成交量下滑打破原有的均衡到建立新的均衡需要一個(gè)過程,，因此在房?jī)r(jià)調(diào)整之前，成交量下滑甚至零成交的狀況還會(huì)持續(xù)。
的確,，觀望背后購房者普遍對(duì)房?jī)r(jià)回落充滿期盼,。人民銀行營業(yè)管理部近日公布的二季度北京市城鎮(zhèn)居民購房狀況問卷調(diào)查顯示，北京市認(rèn)為未來一年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下跌的居民占比為34.4%,，環(huán)比上升19.8個(gè)百分點(diǎn)，一年來首次超過預(yù)期上漲的占比,。而居民對(duì)下季度房?jī)r(jià)下跌預(yù)期更加強(qiáng)烈,，預(yù)期下季度房?jī)r(jià)將下跌的居民占比超過四成，比預(yù)期未來一年房?jī)r(jià)下跌的比例高6.5個(gè)百分點(diǎn),。
進(jìn)程 房?jī)r(jià)現(xiàn)整體松動(dòng)跡象 三季度或“陡然”下降
隨著成交量的持續(xù)低迷,，“堅(jiān)挺”的房?jī)r(jià)終于有些扛不住了，開始逐漸進(jìn)入下降通道,。業(yè)內(nèi)人士指出,，如果沒有成交，房?jī)r(jià)就很難堅(jiān)挺得住,，從龍頭企業(yè)到整個(gè)行業(yè),，從一線城市到二三線城市，從郊區(qū)到市區(qū),，房?jī)r(jià)下降的傳導(dǎo)效應(yīng)正在顯現(xiàn),。廣州某房地產(chǎn)企業(yè)的一位工作人員告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，廣州郊區(qū)的房?jī)r(jià)松動(dòng)明顯,，少數(shù)樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了大幅度打折,，但市中心和二三線城市還沒有什么松動(dòng)，開發(fā)商和買房者仍處于觀望和博弈之中,。雖然不同城市不同樓盤的房?jī)r(jià)變動(dòng)有所差異,，但降價(jià)確實(shí)已經(jīng)不再是新政剛出時(shí)個(gè)別企業(yè)的“小打小鬧”。就連一向“唱漲”房?jī)r(jià)的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)也改口了,，他最近在博客文章里稱,，在強(qiáng)制的政策壓力之下，降房?jī)r(jià)已成為了主色調(diào),，降已成為了一種必然,。
從恒大到萬科、綠地,，越來越多的開發(fā)商加入了降價(jià)的行列,。中原地產(chǎn)研究中心的新房周報(bào)中指出，5月在部分城市出現(xiàn)降價(jià)促銷的恒大,、萬科等房企,，上個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)明顯優(yōu)于同行，顯示出市場(chǎng)低迷之際,，快速做出調(diào)價(jià)決策,，搶占市場(chǎng)先機(jī)是可行之策,。
特別是一些全國龍頭企業(yè)的價(jià)格調(diào)整，產(chǎn)生了帶頭示范的效果,。上述行業(yè)分析師表示,，這些企業(yè)的降價(jià)更能代表整個(gè)行業(yè)的走勢(shì)，未來將會(huì)有更多的開發(fā)商通過降價(jià)來出售樓盤,。
“現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降傳導(dǎo)擴(kuò)散的現(xiàn)象,，即由一線城市傳導(dǎo)到二三線城市，由郊區(qū)傳導(dǎo)到市區(qū),，降價(jià)應(yīng)該是一種趨勢(shì),。”一家證券公司的房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者,。
中原地產(chǎn)研究中心的新房市場(chǎng)周報(bào)指出,，二線城市成交量對(duì)新政的反應(yīng)滯后于一線城市，新政前期成交量影響較小,，進(jìn)入6月起開始大幅下挫,。
房?jī)r(jià)整體性松動(dòng)什么時(shí)候能由跡象變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)呢？記者采訪到的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，今年第三季度特別是八九月份將會(huì)是一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn),，因?yàn)榈綍r(shí)候新盤將相對(duì)集中地入市，市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)放大很多,。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，房?jī)r(jià)將是階梯式的走勢(shì)，先是很長時(shí)間的拉鋸,，然后到了一個(gè)時(shí)點(diǎn)后就會(huì)“陡然地下降”,。“現(xiàn)在還處于第一個(gè)階段,，而到了第三季度房?jī)r(jià)將會(huì)有進(jìn)一步的下跌,，其中全國性的大開發(fā)商比較集中的北京、上海和廣州的房?jī)r(jià)松動(dòng)將會(huì)最為明顯,�,！�
陳國強(qiáng)表示，不同區(qū)域不同項(xiàng)目的調(diào)價(jià)幅度會(huì)有差別,，在價(jià)格泡沫明顯,、虛高情況嚴(yán)重，特別是投資性需求占比高的區(qū)域,，價(jià)格調(diào)整的力度和空間就會(huì)大一些,。
上述廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，真正的松動(dòng)可能得到年底上市公司“沖業(yè)績(jī)”的時(shí)候，沒有辦法必須得以降價(jià)提高銷售量,。
效果初顯 長期制度建設(shè)正接力調(diào)控
在成交量持續(xù)低迷和房?jī)r(jià)已現(xiàn)整體性調(diào)整跡象的背景下,，相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)出臺(tái)更加嚴(yán)厲調(diào)控措施的可能性較少,。
“樓市調(diào)控新政剛出來的時(shí)候,，5月份基本沒有樓盤降價(jià)，甚至有的還在上漲,，那時(shí)存在政策進(jìn)一步加強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn),。但隨著6月份有越來越多的樓盤在降價(jià)，政策調(diào)控的效果逐漸顯現(xiàn),，而且已經(jīng)出臺(tái)的政策是非常嚴(yán)厲的。所以從目前的情況來看,，政策風(fēng)險(xiǎn)并不大,，短期內(nèi)出臺(tái)強(qiáng)化政策的可能性比較小�,！鄙鲜龇康禺a(chǎn)行業(yè)分析師說,。
另一方面，受訪專家也一致認(rèn)為,，在實(shí)現(xiàn)“價(jià)格回歸到合理區(qū)間”這一調(diào)控目標(biāo)之前,，政策力度不會(huì)減弱，并且保障性住房建設(shè)等一系列長期性制度建設(shè)正承接當(dāng)前調(diào)控逐步走向深化,。
“從短期到中長期的內(nèi)在邏輯來看,，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政應(yīng)該會(huì)引導(dǎo)制度建設(shè)�,！必�(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康26日在中國房地產(chǎn)50人論壇年會(huì)上表示,。在他看來，制度建設(shè)的框架必然要涉及到能否在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)相匹配的稅制,。
雖然盛傳的稅收新政尚未落地,，但作為一種制度建設(shè)，開征物業(yè)稅或擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍可以通過加大投資者持有房產(chǎn)的成本,，起到抑制需求和市場(chǎng)過度投機(jī)的作用,，并能在短期內(nèi)可以影響人們的心理預(yù)期，有利于擠出房地產(chǎn)泡沫,。從長期來看,，則不僅有利于保證地方政府穩(wěn)定財(cái)源而且也是完善財(cái)產(chǎn)稅制的重要步驟。
“調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)的可能性很小,，況且價(jià)格回歸到比較合理的區(qū)間不是調(diào)控的唯一目標(biāo),，加大保障性住房建設(shè)等也都是調(diào)控的基本內(nèi)容和目標(biāo)。”陳國強(qiáng)表示,，住房保障政策作為未來住房制度當(dāng)中的一個(gè)基本制度安排,，需要長期持續(xù)地落實(shí)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國家發(fā)改委,、國土資源部等六部委于近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》，部署2010年至2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作,。
規(guī)劃編制是重點(diǎn)是,，著力解決低收入家庭住房困難問題，力爭(zhēng)到2012年末,，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題,，力爭(zhēng)到“十二五”期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障,；努力解決中等偏下收入家庭住房困難,，要加快建設(shè)公共租賃住房、限價(jià)商品住房,，著力解決新就業(yè)職工,、進(jìn)城務(wù)工人員等中等偏下收入家庭的住房困難；積極推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)綜合整治,。
此外,，改變住房供應(yīng)的模式，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序,，土地市場(chǎng)的規(guī)范管理等方面也都是調(diào)控的基本內(nèi)容和目標(biāo),，陳國強(qiáng)預(yù)測(cè)下一步會(huì)在完成上述調(diào)控目標(biāo)方面做更多的努力。 |