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透視新政下的房地產(chǎn)市場（三）
一邊是調(diào)控頻頻發(fā)力；一邊是樓市高燒不退,。2010年以來,，全國70個大中城市房屋銷售價格出現(xiàn)連續(xù)上漲,，且同比漲幅呈現(xiàn)逐月上漲的態(tài)勢,，從1月份的9.5%擴大到4月份的12.8%。即使到了5月份,，樓市也是“量跌價挺”。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的多位專家認為,，隨著房價的上漲,，房地產(chǎn)的購買力成為衡量財富持有及增值能力的重要標(biāo)桿。在以“房產(chǎn)”為門檻的“財富拉力賽”中,，普通勞動者與投資者之間的收入“鴻溝”加速變寬,，加劇了“貧者愈貧,、富者愈富”的社會經(jīng)濟分層態(tài)勢,。
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5月15日，浙江杭州一對相戀已久的80后情侶從“人居展”展廳走出后顯得有些疲憊,。新華社記者 韓傳號
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奧妙 “高杠桿率”催生地產(chǎn)富豪
2000年以來,，北京、上海,、深圳,、廣州等一線城市和二線城市房價出現(xiàn)了普漲和暴漲。在高房價的帶動下,，房地產(chǎn)成為中國財富的代名詞之一,，而住房消費則成為中國貧富分化最集中、最突出的領(lǐng)域,。
《2010胡潤財富報告》指出,，中國內(nèi)地有87.5萬個千萬富豪和5.5萬個億萬元富豪。其中,，十億元富豪1900人,、百億元富豪有140人。而中國內(nèi)地富豪數(shù)量的增長主要依賴三個方面的因素,，即股指上漲,、房價上漲和GDP的快速增長。
不僅如此,，在福布斯中國富豪榜上,，這兩年新晉的富豪無一例外地都是房企老板。他們大多通過在香港H股上市一夜暴富,，碧桂園,、龍湖、恒大這些房企的老板輪番地成了中國首富,。不過,，觀察他們的財富成長路徑會發(fā)現(xiàn)，其財富的增長并不是依靠自己公司的價值創(chuàng)造,，而是在上輪和這輪房地產(chǎn)泡沫中“吸血”,。
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國最暴利的行業(yè)之一,。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，2005年至今,，有近40家上市公司由原來的主業(yè)轉(zhuǎn)行房地產(chǎn),，占到目前地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的35%。而以上市公司的毛利率表現(xiàn)來看,，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)最為突出,，自2005年以來毛利率連續(xù)五年超過30%�,！�
另據(jù)統(tǒng)計,，在國外成熟的房地產(chǎn)市場中，建筑安裝成本占比在70%,，利潤率大約在5%至8%之間,。與此形成鮮明對比的，國內(nèi)房地產(chǎn)市場建筑安裝成本占比35%,，利潤率在15%左右,。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場15%的利潤率看似不高，但開發(fā)商的真實利潤水平卻遠高于此,，其中的奧妙在于前期房地產(chǎn)開發(fā)的“高杠桿率”,。“高杠桿率”使中國的房地產(chǎn)偏離了其民生屬性,，放大了房地產(chǎn)金融投資屬性的一面,，加速了財富向地產(chǎn)商集中，并且增強了地產(chǎn)市場的投機性,。
業(yè)內(nèi)人士透露,，調(diào)控前，開發(fā)商購置土地或明或暗可以貸款,，拿到土地證后又可以名正言順地向銀行抵押貸款,，項目開工后建筑承包商墊資建設(shè)也是行業(yè)管理，而且,，雖然預(yù)售制度有很大變化,，但開發(fā)商花樣翻新地創(chuàng)造出各種變相的“賣樓花”方式，例如向意向購房者十幾萬元高價出售會籍,，獲得會籍后就可在開盤時折價購房,。通過利用制度上的不完善，許多開發(fā)商可以用5倍,、10倍的杠桿率來操盤,，這樣一來100%的利潤率也不是神話。
“房價上漲催生了一批以房地產(chǎn)開發(fā)商為代表的龐大利益群體,。過多的資金流向了房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè),，再加上開發(fā)商在獲取土地和銀行貸款上的便利,，這些導(dǎo)致了財富向房地產(chǎn)領(lǐng)域的大轉(zhuǎn)移�,！敝袊缈圃汗I(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海對《經(jīng)濟參考報》記者說,。
泡沫 “虹吸效應(yīng)”助長投機炒房
開發(fā)商們樂見房價飛速上漲，但普通老百姓卻不得不為高房價“買單”,。據(jù)易居中國測算,，1996年至2008年期間，我國的房價收入比在5.5至7.5的區(qū)間波動,，總體水平高于發(fā)達國家的平均水平,，而在北京、上海,、深圳等一線城市,，房價收入比已超過10甚至15。這意味著,，普通工薪階層不吃不喝也要100多年才能買得起一套房子。
在以“房產(chǎn)”為門檻的“財富拉力賽”中,，普通勞動者與投資者之間的收入“鴻溝”加速變寬,。在千萬富翁頻頻出現(xiàn)的同時，中國社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟藍皮書》稱,，我國85%的家庭沒有能力購房,。
專家指出，市場經(jīng)濟條件下,，土地及資本要素具有勞動所無法比擬的“致富”能力,，房地產(chǎn)日益突出的資本屬性決定了：越過門檻的“有房者”和被擋在門外的“無房者”之間的差距將進一步拉大，前者可能在樓市的“追漲殺跌”中不斷增加資本儲備和財富積累,，而后者離一套僅作為消費品的住房所需的購買力都會越來越遠,。
曹建海告訴《經(jīng)濟參考報》記者，投機是造成住房消費兩極分化的一個重要原因,。在國內(nèi),，炒房行為不受任何限制，交易成本極其低下,，且?guī)缀鯖]有持有成本,。炒房客通過倒買倒賣即可獲得高額利潤，而穩(wěn)賺不賠,。
余先生是北京一家小公司的老板,，手里有一些積蓄，他既不想擴大公司規(guī)模,，對炒股也不感興趣,，于是他把閑錢都用在了買房子上面,。短短幾年，他手里已經(jīng)有5套房子了,，晉升千萬富翁行列,。“我這幾年炒房子掙的錢,，比開公司掙的多多了,。如果選對了房子，炒房賠錢的事基本不會發(fā)生,�,！庇嘞壬f。
在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，“虹吸效應(yīng)”已然顯現(xiàn),。作為一種經(jīng)濟現(xiàn)象，虹吸效應(yīng)指的是各種經(jīng)濟要素向條件好的地區(qū)集聚和流動,。由于炒房行為帶來的巨大收益,，越來越多的炒房客和炒房資金涌入房地產(chǎn)，在推高樓價的同時,，房屋升值的好處越來越多地被炒房者所獲取,，而普通老百姓的剛性需求則受到抑制，需要花費更多的金錢來購買房子,，財富變相縮水,，只能“望房興嘆”或因購房而成為“負翁”。
值得一提的是,，炒房者并不直接創(chuàng)造社會財富,，而是玩著“擊鼓傳花”的游戲，不斷吹起樓市泡沫,。一些炒房者與開發(fā)商合謀,，不斷推高房價，囤積大量房源,，造成社會資源的極大浪費,。
國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣提供給《經(jīng)濟參考報》記者的數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)將近50%的房地產(chǎn)銷售額是由10%最富的人貢獻的,。據(jù)透露,，中國的房地產(chǎn)需求投機比重太大，平均數(shù)超過50%,，深圳的投機性需求甚至更高,。
據(jù)廣州媒體報道，在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺前，深圳一個投資客一次拋售680套房子,。另據(jù)北京媒體報道,，國務(wù)院樓市新政出臺后，北京北三環(huán)一個項目出現(xiàn)了大單拋售,，一位浙江炒房客一次性拋出20多套房源,，總價近1.3億元，折合平均單價為近4萬/平方米,。
糾結(jié) 高房價成貧富差距“助推器”
在北京某報社廣告部上班的藍先生至今還在為一套房子糾結(jié),。“我來北京的這9年,，房價至少漲了7,、8倍了，這幾年省吃儉用攢下的錢遠遠趕不上房價上漲的速度,。由于戶口不在北京,，我連申請經(jīng)濟適用房的資格都沒有。因為沒有房子,，我結(jié)婚四年了都不敢要小孩,。”藍先生無奈地說,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，高房價必然使得中國的貧富差距更加擴大。因為同樣收入,，擁有房產(chǎn)和沒有房產(chǎn)、擁有多套房產(chǎn)和僅僅擁有一套房產(chǎn)者已然在資產(chǎn)上形成差異,，而隨著房價的不斷走高這種差異表現(xiàn)得更為明顯且不斷擴大,，高房價成了貧富差距的“助推器”。
國家信息中心發(fā)布的一份報告稱,，房價大幅增長,，特別是一些大中城市房價增長過快，意味著財富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟發(fā)達,、居住環(huán)境較好的地區(qū)集聚,，向少數(shù)高收入者，特別是投機購房者和房地產(chǎn)商手中集聚,，這在一定程度上加重了我國收入分配的不平等狀況,。
“與炒房者相比，普通收入群體要么辛辛苦苦工作卻付不起首付,，要么用幾代人的積蓄購買一套房子,，而且每個月還要還房貸，嚴(yán)重透支購買力。高房價問題不僅關(guān)系到社會財富分配,，更關(guān)系到社會公平的實現(xiàn),。”曹建海說,。
九三學(xué)社曾經(jīng)提出,，房價過高已成為影響我國經(jīng)濟健康發(fā)展和社會和諧的一個突出問題，不但抬高了城市商務(wù)成本,，降低了競爭力,，而且擴大和加劇了社會貧富差距，成了社會矛盾最集中和最易激化的導(dǎo)火線,。
國家發(fā)改委社會發(fā)展研究所所長楊宜勇在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，房地產(chǎn)不僅具有市場屬性，也具有民生屬性,。作為一種生活必需品,，富人占有了太多的房屋，為此,，政府必須適當(dāng)調(diào)整利益分配,，向窮人傾斜，加大保障性住房供應(yīng),。
國際上,，廉租房一般要覆蓋15%至20%的人口，發(fā)達國家則覆蓋30%至40%的人口,。而在中國,，經(jīng)濟適用房僅占總住房面積的6%，廉租房的覆蓋人口不及5%,，歷年完成的保障性住房不及各地政府承諾的一半,，如2009年承諾60多萬畝保障性住房用地，而實際上只完成了30萬畝,。
有關(guān)專家建議,，防止房價快速上漲而導(dǎo)致的貧富差距的加劇和社會矛盾的擴大，必須通過制度的完善來解決,。如加大對房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為和腐敗的打擊力度,，保證房地產(chǎn)企業(yè)資本金到位，實現(xiàn)土地拍賣出讓陽光化,；盡快開征物業(yè)稅,，抑制個人和外資的房地產(chǎn)投機行為；建立和完善社會保障性住房制度,，向市場提供更多廉價的土地和廉租,、廉價房；完善社會公眾對政府官員的監(jiān)督機制，等等,。 |