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在回款周期拉長(zhǎng)、信貸收緊、負(fù)債率高企等因素下,，今年年底房企將面臨巨大資金壓力,，一些房企將會(huì)出局
編者按：今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高燒”,，瘋狂的房?jī)r(jià)成為社會(huì)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了防止地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,，尤其是“新國(guó)十條”公布后各城市將陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則；同時(shí),，有關(guān)房產(chǎn)稅等方面政策出臺(tái)的預(yù)期日益升溫,。樓市也開(kāi)始出現(xiàn)了一些積極的變化，部分城市更是出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”,。
在這種背景下,，開(kāi)發(fā)商的資金鏈到底能扛多久、房地產(chǎn)價(jià)格的下跌會(huì)否造成中國(guó)經(jīng)濟(jì)“崩盤”,、調(diào)控過(guò)后房?jī)r(jià)會(huì)否出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,。本報(bào)從今天起辟專欄“透視新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)”解答這些熱點(diǎn)問(wèn)題。
繼恒大之后,，萬(wàn)科16日開(kāi)始執(zhí)行降價(jià)策略,。雖然此前恒大地產(chǎn)的降價(jià)曾被指作秀，但不可否認(rèn),，隨著政策的持續(xù)收緊,，房地產(chǎn)商的資金來(lái)源再一次萎縮。根據(jù)WIND的數(shù)據(jù),，分析房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)資金構(gòu)成,，1至4月份有4，552.32億元資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)信貸,，同比增長(zhǎng)39.90%,，這一數(shù)據(jù)明顯低于1至3月份的44.30%和1至2月份的46.10%。一些機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),，下半年房地產(chǎn)業(yè)資金將出現(xiàn)一定程度的緊張局面,。
房地產(chǎn)業(yè)資金緊張的局面在上市公司的一季報(bào)中也反映明顯,。據(jù)WIND的統(tǒng)計(jì)顯示，一季度末,，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率67.13%,。而且，雖然房地產(chǎn)行業(yè)去年有一波大行情,，但在這一年中上市房企的債務(wù)水平卻在不斷提高,，2009年底資產(chǎn)負(fù)債率65.74%，2009年三季度末資產(chǎn)負(fù)債率65.09%,，2009年年中資產(chǎn)負(fù)債率64.53%,，2009年一季度末資產(chǎn)負(fù)債率64.10%。而且,，一季度,，上市房企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為-391.28億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/負(fù)債為-0.06,。
在資金面不斷收緊的情況下,，個(gè)別企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)促銷。5月6日,，恒大地產(chǎn)率先宣布在全國(guó)實(shí)行8.5折促銷,，打破了絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商集體觀望的僵局，似乎也進(jìn)一步印證了此輪調(diào)控之下房企資金鏈漸趨緊張的傳聞,。不過(guò),，恒大地產(chǎn)最近發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告卻顯示，今年前4月該集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額121.3億元,，同比增長(zhǎng)120.3%,，合約面積189.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60.4%,；截至今年4月底,，其現(xiàn)金余額達(dá)港幣209.9億元�,！�
“雖然恒大地產(chǎn)現(xiàn)金余額數(shù)據(jù)還行,，但據(jù)我所知它在國(guó)內(nèi)的資金鏈已經(jīng)很緊，前段時(shí)間還曾經(jīng)高息借款,，再賣不動(dòng)房的話，就必須采取降價(jià)來(lái)快速周轉(zhuǎn),。這也可能和恒大在香港募集的資金短期內(nèi)難以匯回國(guó)內(nèi)有關(guān),，外匯局對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的態(tài)度很謹(jǐn)慎�,！蹦成鲜蟹科蟮呢�(cái)務(wù)經(jīng)理說(shuō),，他甚至預(yù)測(cè)：“如果降價(jià)不能達(dá)到預(yù)期的話,，恒大地產(chǎn)的資金鏈有可能斷裂�,！�
其實(shí),，不只是恒大地產(chǎn)，金地,、保利等知名房地產(chǎn)企業(yè)也不見(jiàn)得“高枕無(wú)憂”,。一季報(bào)顯示，金地集團(tuán)“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”為-34.05億元,，保利地產(chǎn)為“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”為-150.16億元,，萬(wàn)科“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”為-68億元。業(yè)內(nèi)人士指出,，雖然這并不意味著資金鏈有問(wèn)題,，但要良性發(fā)展，就需要銷售回款和融資的支撐,。
此外,，數(shù)據(jù)還顯示，2009年86家上市房企中,，有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)60%,，46家在70%以上�,！柏�(fù)債高就需要高速周轉(zhuǎn)帶來(lái)毛利,。一旦周轉(zhuǎn)率降下來(lái)，危險(xiǎn)性無(wú)疑會(huì)大大增加,�,！鄙鲜鲐�(cái)務(wù)經(jīng)理說(shuō)。目前開(kāi)發(fā)商可能還不差錢,，但隨著時(shí)間的推移,，尤其是延續(xù)目前成交量持續(xù)下滑局面的話，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流則必然會(huì)受到影響,。絕大多數(shù)上市房企今年年底都將面臨巨大的資金壓力,，而那些實(shí)力稍遜一籌的小規(guī)模民營(yíng)企業(yè)的處境將更加艱難。
分析人士指出,，銷售量下跌將是影響房企資金量的主要原因之一,。4月中旬，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,，隨后,，青島、北京、深圳等地紛紛公布落實(shí)樓市調(diào)控新政的細(xì)則,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，4月北京開(kāi)盤項(xiàng)目整體銷售率為22.8%，環(huán)比3月,，整體銷售率下降了18.6個(gè)百分點(diǎn),。其中銷售率大于50%的項(xiàng)目?jī)H7個(gè)，相比3月份下降了53.3%,。
“成交量的大幅下滑必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款周期拉長(zhǎng),，如果這種成交形勢(shì)一直持續(xù)，像我們這樣的公司8,、9月份就可能挺不住了,。”杭州一民營(yíng)房企財(cái)務(wù)人員表示,。
從整個(gè)行業(yè)看,，信貸收緊更是導(dǎo)致資金鏈緊張的因素之一。5月10日,，央行在今年第三次提高存款準(zhǔn)備金率,。此前為遏制房地產(chǎn)價(jià)格飆升，部分地方還推出了一些緊縮第二套房按揭的政策,，包括提高最低首付和使用差別化信貸利率等措施,。而且，最近又有消息稱,，監(jiān)管部門已明確要求商業(yè)銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn),，部分股份制銀行已要求開(kāi)發(fā)貸上浮20%，針對(duì)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的貸款利率也要上浮10%左右,。
“銀行收縮信貸,，便會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)，加上銷售情況的急轉(zhuǎn)直下,，中小型房企下半年會(huì)很難受的,。”另一位中型房企的財(cái)務(wù)經(jīng)理說(shuō),，現(xiàn)在基本上是拿不到開(kāi)發(fā)貸了,，要求土地質(zhì)押不算，公司必須還要有50%的自有資金,，只能靠現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的資金回籠支撐,。
考慮到銀行借貸無(wú)門，許多房企又重新考慮借道信托融資,。但是,，信托融資的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行，在2008年房地產(chǎn)信托貸款大發(fā)展的一年，房企借道信托的融資成本普遍達(dá)到年利20%,，甚至有家大型信托公司的一個(gè)房地產(chǎn)信托貸款項(xiàng)目的融資成本創(chuàng)紀(jì)錄地到了30%。而且,，今年房地產(chǎn)信托的情形和2008年上半年完全大變樣,，融資門檻越來(lái)越高，同樣硬性要求土地4折質(zhì)押,，50%自有資本,。近期還不時(shí)傳出監(jiān)管部門要加強(qiáng)信托貸款監(jiān)管的消息。
在信貸融資渠道收緊的同時(shí),，國(guó)土部和證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)類上市公司的再融資計(jì)劃也顯得極為謹(jǐn)慎,，至今未通過(guò)任何再融資計(jì)劃。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì),，目前申請(qǐng)?jiān)偃谫Y的上市地產(chǎn)公司共44家,，其中包括萬(wàn)科高達(dá)112億元的股權(quán)融資計(jì)劃、保利96億擴(kuò)股融資,、金地48億元的定向增發(fā),，44家上市房企擬募集資金合計(jì)超過(guò)千億元。房地產(chǎn)界知名人士財(cái)經(jīng)評(píng)論者杜猛認(rèn)為,，在目前較為敏感的時(shí)期,，相關(guān)部門可能會(huì)更加審慎地考慮上市房企股權(quán)再融資計(jì)劃，短期內(nèi)不太可能大規(guī)模批復(fù),。
招商地產(chǎn)不久前亦發(fā)布公告,，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化影響，公司股價(jià)大幅下調(diào)跌破增發(fā)價(jià)格,，公司董事會(huì)擬同意撤銷非公開(kāi)發(fā)行股票方案,。事實(shí)上，受政策調(diào)控的影響,，包括保利地產(chǎn)在內(nèi)的多家房地產(chǎn)上市公司股價(jià)已跌破增發(fā)價(jià)格,。
在借貸無(wú)門、增發(fā)無(wú)路的困境中,，一些開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始琢磨海外發(fā)債,。碧桂園、恒大地產(chǎn),、佳兆業(yè),、恒盛地產(chǎn)、雅居樂(lè)等多家H股上市的民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)先后宣布海外發(fā)債,，籌資金額總計(jì)約20億美元,。但此舉代價(jià)高昂，從各家地產(chǎn)商發(fā)債的利率來(lái)看，碧桂園債券利率11.25%,，恒大地產(chǎn)13%,，雅居樂(lè)利率指導(dǎo)區(qū)間定在8.875%-9%，佳兆業(yè)最高,，達(dá)到13.5%,。
在如此肅殺的調(diào)控和萎靡的成交量之下，普遍認(rèn)為,，分化不可避免,，一批房企將不可避免地面臨出局�,！斑@必然是一個(gè)重新洗牌的過(guò)程,，資金鏈一旦出現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)就需要對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行整合,，隨之更多的并購(gòu)將應(yīng)運(yùn)而生,。”某四大注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所一位合伙人說(shuō),。
其實(shí),，并購(gòu)已呈逐漸增多的態(tài)勢(shì)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,，新政發(fā)布后,，僅從4月14日至5月7日的半個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，A股市場(chǎng)上市公司涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的并購(gòu)事件已達(dá)69個(gè),，其中已經(jīng)完成交易和正在進(jìn)行中的披露金額高達(dá)108億元人民幣,。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓預(yù)測(cè)，從第三季度開(kāi)始,，洗牌將進(jìn)一步加劇,，整個(gè)行業(yè)也將發(fā)生更激烈的震蕩�,！皩脮r(shí),，這些實(shí)力較弱的民營(yíng)房企手中的土地資源、房產(chǎn)資源必然會(huì)向?qū)嵙^強(qiáng)的企業(yè)集中,，而最大的贏家很可能是資金相對(duì)雄厚的國(guó)企,。”上述合伙人說(shuō),。 |