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本報訊 記者近日在采訪中獲悉,，當前一些開發(fā)商利用地方招商引資的各種優(yōu)惠，以及房地產項目跨度長、環(huán)節(jié)多,、成本計算復雜的特點，千方百計偷稅漏稅,。有關專家建議加大房地產企業(yè)稅收征繳力度,，打破房地產行業(yè)的暴利屬性，不僅能挽回稅收損失,，也能促進行業(yè)健康理性發(fā)展,。
囤土地抬房價 成本低利潤高
內蒙古包頭市一名房地產開發(fā)商告訴記者，房地產行業(yè)近年來吸引了大量社會資本進入,，與房地產項目暴利有很大關系,。通過囤積土地、哄抬房價,、漏稅避稅,，房地產業(yè)利潤遠遠高于其他行業(yè)，可謂獨一無二,。
“2002年以前我從事物流行業(yè),，一年賺300萬至400萬元就不錯了，利潤只有7%左右,。后來轉行加工業(yè),，利潤達到20%。現在搞房地產,，3年前一個項目投了2億元,，3年后除去成本凈掙2個億。搞了房地產,，就不想再搞其他行業(yè)了,。”這位開發(fā)商說,。
“房地產企業(yè)利潤來源有三個方面,，一是囤積土地，二是抬高房價,，三是避稅,。其中稅收規(guī)避方式較多，所以地價和房價上漲部分幾乎都成為企業(yè)利潤,�,！边@位開發(fā)商透露,，“按規(guī)定，一個項目從拿地到建成房子用3年時間,，需繳納近2%的土地增值稅,，但通過與稅收部門協調，土地增值稅一般可以免征,。國內一些大房地產公司往往囤積幾千畝土地,，過幾年后轉手賣給小開發(fā)商，一畝地掙七八十萬元差價,，這部分利潤幾乎都能避稅,。”
“從抬高房價來說,，房價上漲越猛,，開發(fā)商利潤就越高，而稅收征繳方面卻很乏力,。比如,，現在房屋銷售環(huán)節(jié)征收16.5%的所得稅,，2009年各地房價幾乎都上漲了50%,，城市中心房價基本都翻了番。以前單價賣1萬元的房子,，交所得稅1650元,，毛利潤為8350元；現在房價漲到2萬元,，交所得稅3300元,，毛利潤為16700元。房價上漲后雖然稅收翻了番,，但利潤增長的更多,。這就是開發(fā)商大量囤地捂盤的原因�,！�
這名開發(fā)商說,，“從囤地捂盤的成本看，項目開發(fā)的時間越長成本越大,，但是房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都可以外包,，房地產公司平時根本不需要養(yǎng)多少人。現在即便是西部很小的開發(fā)商,，手頭也有上億元的流動資金,，囤地捂盤帶來的成本不算什么�,！�
做高成本延期結算 避稅漏稅花樣多
華泰證券高級研究員張馳飛介紹,，2009年,，房地產上市公司平均毛利潤為29%，凈利潤不到20%,，從利潤情況看,，并沒有比其他行業(yè)高出許多。但通過多種手段避稅漏稅后,，利潤提升空間巨大,。
據了解，江蘇地稅局2009年查處的房地產企業(yè)涉稅案件中,，列前十位的企業(yè)涉稅金額高達1.1億元,，最多的一家企業(yè)偷漏稅2500多萬元。
中國財政學會理事,、南京審計學院財政稅務研究所所長蔣大鳴教授說,，房地產行業(yè)稅收漏洞多是事實，據某地稅務部門統(tǒng)計,，有九成開發(fā)商存在稅收問題,，有的地方實際征繳額與應征繳額之間存在很大差距。他介紹,，房地產項目納稅主要有兩大塊：一是5.5%的營業(yè)稅;二是33%的企業(yè)所得稅,。而開發(fā)商可通過多種手法避稅漏稅：
一、利用房屋預售收入定義不準確避稅,。預售收入關系到營業(yè)稅多少,，我國稅收在測算預售收入環(huán)節(jié)，中央與地方的規(guī)定存在脫節(jié),。開發(fā)商在匯總預售收入時,，只計算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外,，這樣企業(yè)預售收入縮小,。有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去后，迅速將購房者支付的房款用于銀行還貸,。而相關稅法規(guī)定,，銀行貸款不能算進銷售收入，因此不用納稅,。開發(fā)商在“一貸一還”間,，逃避了營業(yè)稅。
二,、應納稅所得額計算方式存在缺陷,。所得稅是房地產項目需要繳納的最大稅款，也是避稅的最大黑洞,。不少地方的地稅部門規(guī)定,，“經過有關部門驗收合格”,，項目才算完工。因此,，房地產企業(yè)的項目決算要等到整個工程項目通過驗收后才能進行,。因為一個項目需要建委、人防,、消防,、交管、技監(jiān),、供水供電等10多個部門出具驗收報告后才算完工,，漫長的驗收過程為開發(fā)商提供了偷稅便利，有些發(fā)商利用滾動開發(fā)項目,，有意無意地將項目決算期推后,。
在滾動開發(fā)中，開發(fā)商又會把前一項目中賺來的錢投入下一個項目,，使其成本無法清算,，最終形成企業(yè)所得稅應納稅部分難以確定。有的開發(fā)商在住宅項目接近尾聲時,，再投資建設商業(yè)項目,，把住宅部分所賺利潤全部投入商業(yè)項目，避免交納巨額所得稅,。
三,、對項目銷售環(huán)節(jié)交納的所得稅,，不少開發(fā)商采取“拖”的辦法,。最常見的操作手法是在一個項目內留下幾套房子不銷售，項目因此無法結算,。一些開發(fā)商在交納預收企業(yè)所得稅后,，一拖就是好幾年，造成稅收黑洞,。這種手法也同樣被用于土地增值稅的清算中,。
四、稅務部門和國土,、規(guī)劃部門缺乏有效配合,。目前對房地產企業(yè)征收的土地增值稅在實際征管中的有效辦法，應當按“規(guī)定預征率”預征,，項目完工決算應進行土地增值稅清算,，但現實操作中，能清算的房地產企業(yè)很少,。
地方招商引資“方便”房企漏稅
有關專家認為,，開發(fā)商漏稅現象普遍存在,，與地方稅源之爭有密切關系。一些大開發(fā)商往往是地方招商引資項目,，通常享受稅收優(yōu)惠政策,。稅務部門一方面要完成稅收任務，另一方面害怕與投資者產生不快,。因此,，開發(fā)商要求的一些條件，地方政府和稅務部門能操作的往往都會給予方便,。針對房地產稅收政策中的漏洞,，有關專家建議：
一是有關政府部門加快建立房地產稅收控管體系，對現行政策不明確的地方,，盡快執(zhí)行統(tǒng)一政策,。同時加強稅務、工商,、國土,、規(guī)劃、建設,、金融等部門的信息交換與共享,，最大限度掌握有關涉稅信息，做到應收盡收,。
二是打破房地產暴利行業(yè)屬性,，可考慮對房價上漲過快地區(qū)設置新的稅種。
三是在房地產開發(fā)領域,，規(guī)范和遏制地方政府“稅源之爭”“財政返還”“財政補稅”等方式,，將其視為“應收不收”，加大對房地產偷漏稅行為的打擊力度,。 |