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 在短短一個多月的時間里,，國家針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不斷出臺,，同時，在多個不同場合不斷地對調(diào)控基調(diào)和措施進(jìn)行多次重申,。
1月13日,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在國新辦新聞發(fā)布會上再次表示，在鼓勵和支持居民合理住房消費(fèi)同時,，抑制投資投機(jī)性購房,，將通過增加普通商品住房和保障性住房有效供給，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度等措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
記者了解到,，頻頻出臺的樓市新政正在為樓市降溫。中原地產(chǎn),、亞豪機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，北京、深圳等多個城市一,、二手商品房成交量都出現(xiàn)了不同程度的下跌,。僅最近一周，多個城市新房成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比下降七成以上的情況,。與之形成鮮明對比的是,，部分城市房價仍在繼續(xù)上漲,。
專家認(rèn)為，隨著中央各部委和地方政府配套細(xì)則的陸續(xù)出臺,，全國商品住宅市場成交量將有所回落,，二手房的降幅會更大。同時,，房價過快上漲的趨勢將受到明顯抑制,，北京、上海等一線城市房價下跌的可能性加大,。
聚焦 1 政策降溫樓市多個城市成交量下跌
政策降溫樓市的威力,，正在成交量上顯現(xiàn)出來。據(jù)中原監(jiān)測系統(tǒng)顯示,，2010年第一周(1月4日至1月10日),，各地新房市場成交狀況繼續(xù)延續(xù)上周頹勢，京,、滬,、廣、深四大一線城市成交總量環(huán)比下跌20%,，其余五個重點(diǎn)城市成交總量下跌44%,。其中，杭州,、廣州,、成都三城市環(huán)比下降七成以上，而成都跌幅最大,，達(dá)到97%之多,。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，截止1月12日,，2010年北京樓市期房商品住宅累計成交2795套，成交面積29.9萬平方米,，其中扣除政策房,，實(shí)際成交純商品住房2459套、27.2萬平方米,。環(huán)比2009年12月同期,，期房商品住宅成交套數(shù)下降了63.6%，成交面積下降了60.4%,，實(shí)際成交的商品住房套數(shù),、面積分別下降了44.0%和45.7%，樓市成交量出現(xiàn)重挫,。
和北京的情況相似,，深圳成交也出現(xiàn)了較大幅度的下滑,。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，1月1日深圳全市新房共成交93套,，1月2日成交99套,，1月3日成交96套，1月4日成交134套,。元旦三天假期成交量均不超過百套,，這與2009年深圳樓市火熱期日成交兩三百套形成鮮明對比。另據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示,，1月4日到10日的一周內(nèi),，深圳一手房共成交819套，環(huán)比下降20.9%,。
不僅僅是一手商品房,，二手商品房成交也出現(xiàn)了較大幅度的下滑。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,，2009年12月全國京,、滬、穗,、深,、津五大城市二手房住宅市場成交量正在全線潰退，深圳下跌幅度最大,，達(dá)到21.55%,，北京次之，為21.38%,。北京,、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超過20%，上海和廣州下滑幅度相對較小,。
進(jìn)入2010年后這種成交下滑勢頭依然未減,。北京中原三級市場研究部統(tǒng)計顯示，1月1日至7日,，北京存量住宅網(wǎng)簽成交量為1761套,，與去年12月同期的8642套相比，下浮79.62%,，與12月最后七天的6594套相比,，也明顯下浮了73.29%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時分析說,，多個城市成交量出現(xiàn)下滑主要受兩方面因素影響,，一方面是，歲末年初,，決策層頻頻發(fā)出調(diào)控信號,，從營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止到“國四條”,，至近期出臺的“國十一條”、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,，政策調(diào)控力度逐漸趨緊,、調(diào)控手段愈加豐富全面，在包括收縮金融信貸,、加大供給,、加強(qiáng)市場監(jiān)管、收緊稅收優(yōu)惠等方面的綜合調(diào)控作用下,，政策導(dǎo)向?qū)鞘械挠绊懥σ苍谥鸩皆鰪?qiáng),。受此影響，購房人難以對樓市走向作出明確判斷,，導(dǎo)致了短期觀望情緒的加重,，使得樓市成交出現(xiàn)下滑。
另一方面,，樓市在經(jīng)歷了去年一年的飆升,，房價已攀升至歷史同期的最高水平，而樓市購買力的增長速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價的上漲幅度,，承受能力的不足導(dǎo)致部分購房人被迫擱置購房意愿,，從而引發(fā)成交量回落。
聚焦 2 部分城市房價仍在繼續(xù)上漲
盡管樓市成交出現(xiàn)大幅下挫,，但部分城市房價仍在繼續(xù)上漲,。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示：2009年12月全國京、滬,、穗,、深、津五大城市二手住宅市場價格指數(shù)延續(xù)全年樓市的慣性繼續(xù)上揚(yáng),，環(huán)比漲幅均超過2%以上,。其中上海漲幅最高，環(huán)比漲幅達(dá)到3.88%,；廣州位居第二,，為3.23%；其他均在3.00%以下,。
另據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，截止到1月12日,，北京共有11個項(xiàng)目推出新盤,，其中9個項(xiàng)目為老項(xiàng)目后期繼續(xù)加推，這9個老項(xiàng)目的開盤價格與前一期推盤價格相比,，均有所上調(diào),，平均漲幅為16.8%,，漲幅最高的項(xiàng)目是位于通州區(qū)梨園的“K2海棠灣”，相比11月的開盤價格上調(diào)了三成左右,，目前銷售單價已躍升至2萬元每平方米上下,。
樓市成交價格也出現(xiàn)了與新盤開盤價格類似的上漲軌跡，同樣來自亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示,，1月1日至12日,，北京住宅/公寓類型項(xiàng)目的成交均價達(dá)到了19205元每平方米，環(huán)比12月同期上漲了16.1%,，別墅類型項(xiàng)目的價格漲幅更是超過了七成,，拉出了驚人的上漲曲線。
為了解市場動態(tài),，記者還走訪了深圳市福田區(qū)的部分樓盤,。深港一號樓盤項(xiàng)目去年開盤時均價是2.5萬元/平方米，而到今年1月已經(jīng)漲到了2.6萬元/平方米,；靠近福田口岸的福民佳園二手房,，一套78平方米的房子去年12月叫價140萬元，現(xiàn)在則叫價150萬元,�,！吧钲谥行膮^(qū)的房子都沒有跌過價，現(xiàn)在仍在緩慢上漲,�,！敝薪楣ぷ魅藛T說。
據(jù)統(tǒng)計,，去年12月,，深圳新房均價高達(dá)22304元/平方米，較上年同期上漲103%,。今年1月以來,，深圳新房成交均價也都在每平方米2萬元上方運(yùn)行，并沒有遭到有力的狙擊,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，盡管樓市短期銷量出現(xiàn)回調(diào)，個別項(xiàng)目成交周期延長,，銷售回款速度減慢,，但在房價上漲的慣性作用下，短期內(nèi)仍將處于上升通道內(nèi),。特別是2009年大型房企紛紛加重了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的權(quán)重,，包括中化集團(tuán)、中海地產(chǎn),、中電集團(tuán),、保利地產(chǎn)等在北京,、上海等一線大都市不斷制造著地王的神話，這些大型國企,、地產(chǎn)上市公司資金寬裕,，同時看好樓市發(fā)展前景，在短期內(nèi)對房價形成了支撐,。
聚焦 3 配套及細(xì)化政策將出 樓市面臨調(diào)整
對于未來的走勢,，專家認(rèn)為，中央各部委和地方政府配套細(xì)則將陸續(xù)出臺,，在一系列政策的作用下,，全國商品住宅市場成交量將有所回落，二手房的降幅會更大,。同時,，房價過快上漲的趨勢將受到明顯抑制，北京,、上海等一線城市房價下跌的可能性加大,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說，政策變化是市場變化前奏,，隨著中央各部委和地方政府配套細(xì)則的陸續(xù)出臺,，將使各方對于房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的預(yù)期發(fā)生改變，比如目前出現(xiàn)的觀望情緒就是一個例證,。但政策效果的全面顯現(xiàn)還需要一定的時間,，存在一定的滯后。
陳國強(qiáng)告訴記者,，中央控制房價上漲過快的目的非常明確,，部分城市房價上漲過快的問題已經(jīng)成為當(dāng)前管理層調(diào)控的首要問題。他預(yù)計,，2010年房價將不可能再現(xiàn)2009年瘋漲的局面,。總體上看,，房價漲幅將明顯趨緩,，另外，不排除部分地區(qū)房價出現(xiàn)回調(diào),、下跌的可能,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也表示，2010年樓市面臨調(diào)整已成定局,。全國住宅市場的成交量將有所回落,，從全國來看，一手商品房可能會有10%至15%的降幅，二手房方面則面臨更大幅度的調(diào)整,。他解釋說，由于去年全年二手房成交量出現(xiàn)了超預(yù)期的“井噴”,，在一定程度上透支了今年的購房需求,。
楊紅旭認(rèn)為，今年房價將呈現(xiàn)盤整的走勢,，同比可能仍有一定幅度的上漲,，但漲幅會逐步收窄。進(jìn)入二季度,，全國70個大中城市房價可能會出現(xiàn)環(huán)比下跌的情況,，某些月份甚至可能會出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長的情況。而對于北京,、上海等一線城市來說,，房價下跌的可能性越來越大。
不過也有業(yè)內(nèi)人士持相對樂觀態(tài)度,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，目前開發(fā)商資金充裕，“沒有降價賣房”的動力,，因此2010年樓市并沒有下調(diào)的可能,。從近期一些開發(fā)企業(yè)拿地的狀態(tài)來看，也可以看出他們對市場的樂觀,。
深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁判斷,，由于宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于回暖期，調(diào)控力度不可能超過2007年,。宋丁認(rèn)為,，“至少在今年一季度，樓市將處于僵持狀況,，此后的走勢則取決于調(diào)控力度,，但房價大跌的可能性不大”。 |