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從各地最近掛牌及交易情況看,，土地市場“回暖”跡象日益明顯，新一輪的放量有可能即將到來,。究其原因,，既有樓市總體向好因素的推動，也和地方政府積極推地,、謹慎“護地”有關,。經(jīng)過了前年的狂熱和去年的回落之后，今年城市地價或可在持續(xù)低迷后轉(zhuǎn)趨平穩(wěn),�,！�
“回暖”跡象日益明顯
樓市走向未卜,，但已悄悄將“暖意”傳至上游的土地市場,。上海市規(guī)劃和國土資源管理局新發(fā)布的公告顯示，備受關注的第23號土地出讓公告已經(jīng)有果：14幅土地全部找到買家,，其中總面積為65.3萬平方米的八幅住宅用地均以不錯的價格成交,。在土地市場沉寂許久后，如此數(shù)量的住宅用地集中上市,，是上海今年以來的首次,。
這八幅住宅用地中，面積最大的是松江區(qū)辰花路15號B地塊,，總面積為18.65126公頃,，共有39家開發(fā)商領取掛牌文件，最后有四家開發(fā)商報名競買,。最后,，由綠地集團以9.57億元的價格競得。這是今年以來上海出讓的“最貴”的地塊,。其余住宅地塊成交價在數(shù)百萬至數(shù)億元之間,。今年第一季度，上海市規(guī)土部門發(fā)布了27個公告，出讓97幅地塊,，其中住,、商、辦等商品房地塊34幅,，占總量35.05%,，比去年同期增長17.27%。
“加快推地”是今年一季度以來國內(nèi)土地市場的關鍵詞,。3月份中原地產(chǎn)監(jiān)測的12個城市中,，北京、上海,、天津和南京土地供應面積較前12個月均值均出現(xiàn)上升,。其中上海推出76公頃居住用地，較前12個月均值增長261%,，超過2月份供應量的三倍,；深圳推出八公頃居住用地，突破五個月以來居住用地的“零供應”,。同時,，久違的競價、溢價成交現(xiàn)象重現(xiàn)市場,。金地集團以5.6億元拿下上�,！暗�23號公告”中的青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊雖有底價成交的情況出現(xiàn)，但流拍尤其是住宅用地流拍很少出現(xiàn),�,？梢姡壳巴恋厥袌龅摹盎嘏�,，是政府和開發(fā)商在市場面前不約而同達成的“默契”,。
瀏覽近期京、滬,、深等城市國土資源管理部門的網(wǎng)站,，可以發(fā)現(xiàn)土地招拍掛的信息變得密集，可以預想新一輪土地放量即將到來,。
三大因素推動土地交易放量增長
綜合分析來看,，此輪土地市場的“放量”，主要原因有三：一是樓市“暖意”傳導所致,。雖然個別城市出現(xiàn)交易量的波動,，但一季度至今樓市總體轉(zhuǎn)好明顯。向好的形勢影響了開發(fā)商對后市的預期,，增大了拿地積極性,。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，隨著住宅市場的回暖，房價由跌轉(zhuǎn)漲,，自然帶動土地市場的反彈,。
二是政府降價、“護地”意識明顯,。雖然溢價超過八成,，但拿下上海青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊的開發(fā)商還是“占了便宜”。因為,，該地塊2007年12月曾由另一家開發(fā)商以近7億元的價格摘得,，成交樓板價7032元/平方米。此次交易,，地方政府為這地塊訂下的起始樓板價僅為3000元/平方米,，已不到一年前的一半。5.6億元的成交價,，較一年前已“縮水”很多,。國土資源部公布的《2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告》顯示，第一季度全國城市地價總體水平為3189元/平方米,，環(huán)比下降了1.53%,，增幅明顯低于2008年同期水平，下降了3.07個百分點,。這是2004年以來全國地價首次出現(xiàn)季度下跌,。
三是“保增長”壓力所致。土地出讓收入在地方財政中一直占據(jù)相當高的比例,。在“保增長”的政策取向之下,，不少地方政府無疑會更加珍視“賣地”到手的黃金白銀。北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東還表示,，近一段時間來,，一些地方政府在土地交易中“謹慎”了許多，比如事先會進行詢價,，先“物色”好開發(fā)商后再掛牌等。此舉十分耐人尋味,。
城市地價有望在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)
經(jīng)歷了2007年的“地王狂熱”和2008年的“不斷流標”后,，今年的土地市場將何去何從？回答這個問題,，供需雙方因素都需考慮：
一是作為供方的地方政府,。進入2009年，已較少聽到有地方政府強調(diào)“土地緊缺”的話語,。相反,，從已公布的情況看，不少地方政府增加了今年的土地供應指標，推地熱情也明顯增強,。其中既有保障性住房和基礎設施建設的需要,，也是為樓市準備供應量的“未雨綢繆”之舉。某種程度上說,，能否及時推地并保證土地成功出讓,，關系到地方政府“保增長”的大局。不過,，經(jīng)歷了多年來競拍不斷走高的情況,，目前的土地價格已經(jīng)令人望而生畏，這考驗著地方政府的推地策略,。
二是作為需方的開發(fā)商,。從已有的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，相比于房,、地交易的“回暖”,，開發(fā)商拿地、投資的熱情相對要低,，信貸等政策面上的相關“激勵”措施也不夠明朗,。
戴德梁行對京、滬,、深,、穗等一線城市土地市場的跟蹤統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，第一季度居住用地及含居住用地的綜合性用地的成交面積同比萎縮67%,，占全部土地成交的比例也由去年同期的50%下降至20%,。該機構中國區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮表示，2009年上半年開發(fā)商整體資金狀況仍會處于較緊張的階段,，對外擴張步伐已顯著放緩,。這種態(tài)勢，將直接影響到后續(xù)拿地量,。
中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)最新公布的報告認為,，受勞動就業(yè)、土地財政,、進出口貿(mào)易,、利用外資等宏觀經(jīng)濟形勢影響，預計2009年我國土地市場需求仍將低迷,。
不過,，與房價相比，政府這只有形之手對地價的作用力更直接,；促進土地市場“理性回歸”,，政府也更有主動權,。 |