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從各地最近掛牌及交易情況看，土地市場“回暖”跡象日益明顯,，新一輪的放量有可能即將到來,。究其原因，既有樓市總體向好因素的推動(dòng),，也和地方政府積極推地,、謹(jǐn)慎“護(hù)地”有關(guān)。經(jīng)過了前年的狂熱和去年的回落之后,，今年城市地價(jià)或可在持續(xù)低迷后轉(zhuǎn)趨平穩(wěn),。
“回暖”跡象日益明顯
樓市走向未卜,，但已悄悄將“暖意”傳至上游的土地市場,。上海市規(guī)劃和國土資源管理局新發(fā)布的公告顯示，備受關(guān)注的第23號(hào)土地出讓公告已經(jīng)有果：14幅土地全部找到買家,，其中總面積為65.3萬平方米的八幅住宅用地均以不錯(cuò)的價(jià)格成交,。在土地市場沉寂許久后，如此數(shù)量的住宅用地集中上市,，是上海今年以來的首次,。
這八幅住宅用地中,，面積最大的是松江區(qū)辰花路15號(hào)B地塊，總面積為18.65126公頃,，共有39家開發(fā)商領(lǐng)取掛牌文件,，最后有四家開發(fā)商報(bào)名競買。最后,，由綠地集團(tuán)以9.57億元的價(jià)格競得,。這是今年以來上海出讓的“最貴”的地塊,。其余住宅地塊成交價(jià)在數(shù)百萬至數(shù)億元之間,。今年第一季度，上海市規(guī)土部門發(fā)布了27個(gè)公告,，出讓97幅地塊,，其中住、商,、辦等商品房地塊34幅,，占總量35.05%，比去年同期增長17.27%,。
“加快推地”是今年一季度以來國內(nèi)土地市場的關(guān)鍵詞,。3月份中原地產(chǎn)監(jiān)測的12個(gè)城市中，北京,、上海,、天津和南京土地供應(yīng)面積較前12個(gè)月均值均出現(xiàn)上升。其中上海推出76公頃居住用地,，較前12個(gè)月均值增長261%,，超過2月份供應(yīng)量的三倍；深圳推出八公頃居住用地,，突破五個(gè)月以來居住用地的“零供應(yīng)”,。同時(shí)，久違的競價(jià),、溢價(jià)成交現(xiàn)象重現(xiàn)市場,。金地集團(tuán)以5.6億元拿下上海“第23號(hào)公告”中的青浦徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊雖有底價(jià)成交的情況出現(xiàn),，但流拍尤其是住宅用地流拍很少出現(xiàn),。可見,，目前土地市場的“回暖”,，是政府和開發(fā)商在市場面前不約而同達(dá)成的“默契”。
瀏覽近期京,、滬,、深等城市國土資源管理部門的網(wǎng)站,，可以發(fā)現(xiàn)土地招拍掛的信息變得密集，可以預(yù)想新一輪土地放量即將到來,。
三大因素推動(dòng)土地交易放量增長
綜合分析來看,，此輪土地市場的“放量”，主要原因有三：一是樓市“暖意”傳導(dǎo)所致,。雖然個(gè)別城市出現(xiàn)交易量的波動(dòng),，但一季度至今樓市總體轉(zhuǎn)好明顯。向好的形勢影響了開發(fā)商對后市的預(yù)期,，增大了拿地積極性,。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，隨著住宅市場的回暖,，房價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲,，自然帶動(dòng)土地市場的反彈。
二是政府降價(jià),、“護(hù)地”意識(shí)明顯,。雖然溢價(jià)超過八成，但拿下上海青浦徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊的開發(fā)商還是“占了便宜”,。因?yàn)�,，該地塊2007年12月曾由另一家開發(fā)商以近7億元的價(jià)格摘得，成交樓板價(jià)7032元/平方米,。此次交易,，地方政府為這地塊訂下的起始樓板價(jià)僅為3000元/平方米，已不到一年前的一半,。5.6億元的成交價(jià),，較一年前已“縮水”很多。國土資源部公布的《2009年第一季度全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》顯示,，第一季度全國城市地價(jià)總體水平為3189元/平方米,，環(huán)比下降了1.53%，增幅明顯低于2008年同期水平,，下降了3.07個(gè)百分點(diǎn),。這是2004年以來全國地價(jià)首次出現(xiàn)季度下跌。
三是“保增長”壓力所致,。土地出讓收入在地方財(cái)政中一直占據(jù)相當(dāng)高的比例,。在“保增長”的政策取向之下，不少地方政府無疑會(huì)更加珍視“賣地”到手的黃金白銀,。北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東還表示,，近一段時(shí)間來，一些地方政府在土地交易中“謹(jǐn)慎”了許多，比如事先會(huì)進(jìn)行詢價(jià),，先“物色”好開發(fā)商后再掛牌等,。此舉十分耐人尋味。
城市地價(jià)有望在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)
經(jīng)歷了2007年的“地王狂熱”和2008年的“不斷流標(biāo)”后,，今年的土地市場將何去何從,？回答這個(gè)問題，供需雙方因素都需考慮：
一是作為供方的地方政府,。進(jìn)入2009年,，已較少聽到有地方政府強(qiáng)調(diào)“土地緊缺”的話語。相反,，從已公布的情況看,，不少地方政府增加了今年的土地供應(yīng)指標(biāo)，推地?zé)崆橐裁黠@增強(qiáng),。其中既有保障性住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要,，也是為樓市準(zhǔn)備供應(yīng)量的“未雨綢繆”之舉,。某種程度上說,，能否及時(shí)推地并保證土地成功出讓，關(guān)系到地方政府“保增長”的大局,。不過,，經(jīng)歷了多年來競拍不斷走高的情況，目前的土地價(jià)格已經(jīng)令人望而生畏,，這考驗(yàn)著地方政府的推地策略,。
二是作為需方的開發(fā)商。從已有的各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,，相比于房,、地交易的“回暖”，開發(fā)商拿地,、投資的熱情相對要低,，信貸等政策面上的相關(guān)“激勵(lì)”措施也不夠明朗。
戴德梁行對京,、滬,、深、穗等一線城市土地市場的跟蹤統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),，第一季度居住用地及含居住用地的綜合性用地的成交面積同比萎縮67%,，占全部土地成交的比例也由去年同期的50%下降至20%。該機(jī)構(gòu)中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示,，2009年上半年開發(fā)商整體資金狀況仍會(huì)處于較緊張的階段,，對外擴(kuò)張步伐已顯著放緩。這種態(tài)勢,，將直接影響到后續(xù)拿地量,。
中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)最新公布的報(bào)告認(rèn)為,，受勞動(dòng)就業(yè)、土地財(cái)政,、進(jìn)出口貿(mào)易,、利用外資等宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響，預(yù)計(jì)2009年我國土地市場需求仍將低迷,。
不過,，與房價(jià)相比，政府這只有形之手對地價(jià)的作用力更直接,；促進(jìn)土地市場“理性回歸”,，政府也更有主動(dòng)權(quán)。 |