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4萬(wàn)億投資計(jì)劃給土地利用提出了“開源節(jié)流”的新課題,。近期國(guó)土資源部土地利用司的十余位專家“南下北上”調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前在土地二級(jí)市場(chǎng)仍有大量閑置土地,。國(guó)土資源部法律中心專家顧問楊重光等專家認(rèn)為,，應(yīng)建立一個(gè)規(guī)范的“土地流轉(zhuǎn)二級(jí)市場(chǎng)”，盤活閑置資源,，破解4萬(wàn)億投資用地矛盾,。
二級(jí)市場(chǎng)大量閑置土地亟待盤活
“3月中旬剛結(jié)束了調(diào)研，正在匯總材料,�,！闭{(diào)研參與者、國(guó)土資源部法律中心專家顧問楊重光教授近日表示,，為摸清經(jīng)濟(jì)下行對(duì)地方用地情況帶來(lái)的實(shí)際影響,，國(guó)土資源部于3月份組織了兩路調(diào)研隊(duì)伍，分赴廣東東莞和黑龍江哈爾濱兩地進(jìn)行調(diào)研,。東莞和哈爾濱被選為此次調(diào)查的重點(diǎn),，與這兩地同屬于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)重點(diǎn)地區(qū)，一南一北分布可以反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)局勢(shì)下用地全貌的因素有關(guān),。
調(diào)研發(fā)現(xiàn),，目前在土地二級(jí)市場(chǎng)仍有大量閑置土地亟待盤活。楊重光在廣東東莞市調(diào)研期間發(fā)現(xiàn),，眾多出口加工型企業(yè)受累于全球金融危機(jī),，或倒閉或遷出，致使大量廠房及辦公用地閑置,，這不但影響到“收租型”地方經(jīng)濟(jì),，更給產(chǎn)業(yè)和用地結(jié)構(gòu)調(diào)整設(shè)置了現(xiàn)實(shí)壁壘。
“這種閑置肯定會(huì)推動(dòng)下一步政策的制定,�,！睏钪毓馔嘎叮�3月中旬就開始的這次南北調(diào)研,，主要目的在于摸清土地存量,。對(duì)東莞的調(diào)研持續(xù)了1個(gè)多星期，在3月15日前后結(jié)束,。調(diào)研組走訪了很多開發(fā)商和村鎮(zhèn)辦事處,、農(nóng)民家庭。最讓調(diào)研組感觸的是,，經(jīng)濟(jì)下行現(xiàn)實(shí)使當(dāng)?shù)睾芏鄰S房,、土地閑置，一些依靠出租廠房,、住宅為生的當(dāng)?shù)鼐用裆?jì)受到影響,。
“存在這樣的情況說(shuō)明土地資源沒有得到充分有效利用,。在‘?dāng)U內(nèi)需、保增長(zhǎng)’的背景下,，地方政府用地指標(biāo)十分緊張,，而這些廠房資源閑置，對(duì)土地利用來(lái)說(shuō)是浪費(fèi),�,！敝袊�(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副工程師鄒曉云表示，“擴(kuò)內(nèi)需”投資主要是基礎(chǔ)設(shè)施投資,，占用的土地多為城市邊界范圍外的土地,，尤其是耕地，這對(duì)地方政府的用地指標(biāo)影響比較大,。目前，地方政府有限的用地指標(biāo)只能優(yōu)先保證中央投資項(xiàng)目地方的投資項(xiàng)目,，只能尋求限制用地等資源解決,。
住宅用地二級(jí)流轉(zhuǎn)需建立統(tǒng)一規(guī)范政策
隨著4萬(wàn)億投資保增長(zhǎng)計(jì)劃的逐一落實(shí)，用地指標(biāo)日漸趨緊已是不爭(zhēng)的事實(shí),。但像東莞這樣土地一經(jīng)拍賣,，即便閑置也沒法再收回的局面，在全國(guó)各地屢見不鮮,。因而,，在楊重光等專家看來(lái)，建立一個(gè)規(guī)范的“土地流轉(zhuǎn)二級(jí)市場(chǎng)”,，將成為破解4萬(wàn)億投資用地矛盾的關(guān)鍵,。
對(duì)于住宅用地的二級(jí)流轉(zhuǎn)，楊重光認(rèn)為更有必要建立統(tǒng)一的規(guī)范政策,。中央4萬(wàn)億投資計(jì)劃里面,，有相當(dāng)部分涉及棚戶區(qū)改造，這實(shí)際上也是一種土地置換,。
楊重光在深圳調(diào)研時(shí)還發(fā)現(xiàn),，由于2007年眾多房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)拿地，地價(jià)下降后無(wú)力入市,，目前在深圳局部地區(qū)已經(jīng)形成相對(duì)的土地閑置,。而對(duì)于這部分市場(chǎng)壓力的釋放，地方政府目前除了允許企業(yè)緩繳土地出讓金,、延期開發(fā)外,，似乎再想不到更好的辦法。在楊重光看來(lái),，鼓勵(lì)企業(yè)間“互通有無(wú)”的二級(jí)市場(chǎng)交易,，或許不失為破解之法,。
楊重光表示，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來(lái)講,，土地二級(jí)市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)將來(lái)一定要進(jìn)行很好的研究,，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。就目前來(lái)看,，要規(guī)范土地二級(jí)流轉(zhuǎn),，需要考慮的問題有很多。比如首先要摸清情況,，到底有多少二手地閑置在政府或企業(yè)手里,；其次，對(duì)于二手地的使用年限和價(jià)格參照要有清晰界定,，比如工業(yè)用地是50年使用權(quán),，如果轉(zhuǎn)讓時(shí)剩余時(shí)間不到50年了，是延長(zhǎng)時(shí)間再轉(zhuǎn)讓,，還是按照剩余年限計(jì)算價(jià)格,，這都需要政策有明確規(guī)定。
土地雙軌制是一個(gè)重要障礙
“這個(gè)市場(chǎng)不是完全由政府主導(dǎo)交易的,，而是在土地權(quán)利人之間相互轉(zhuǎn)讓,。”楊重光表示,，土地流轉(zhuǎn)二級(jí)市場(chǎng)如果能夠搞活,，將直接關(guān)系到地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整。因此他斷言：“將來(lái)這塊兒肯定要出政策,�,！�
據(jù)記者了解，目前土地交易政策更多關(guān)注的是一級(jí)市場(chǎng),，土地二級(jí)流轉(zhuǎn)還未被納入統(tǒng)一的政策視野,。這類交易大都在私下里進(jìn)行。相比于工業(yè)用地,，目前住宅,、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地二級(jí)地塊交易相對(duì)活躍，且以股權(quán)交易為主,。
“我們呼吁,、歡迎建立二級(jí)土地交易市場(chǎng)�,！币患冶本┓慨a(chǎn)公司的銷售副總經(jīng)理彭先生對(duì)記者說(shuō)：“我們這樣資金實(shí)力雄厚的企業(yè)希望,、歡迎建立完善的土地二級(jí)市場(chǎng)，這樣,，我們就多一個(gè)選擇,。而且政府出面,，企業(yè)也可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)�,！边@代表了很多大企業(yè)的心聲,，這些發(fā)展良好的房地產(chǎn)開發(fā)商們希望能多渠道拿到土地。在這些企業(yè)看來(lái),，政府出面建立的完善的二級(jí)土地交易市場(chǎng),，交易成本相對(duì)較低，風(fēng)險(xiǎn)也小得多,。而企業(yè)間進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu),，不僅手續(xù)煩瑣、要求四證齊全,，還有會(huì)計(jì),、法律等等一系列環(huán)節(jié)，這其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)都不能出問題,，交易起來(lái)非常麻煩,。
其實(shí)，從技術(shù)上來(lái)說(shuō),，建立一個(gè)二級(jí)土地交易市場(chǎng)并不難,，只要在產(chǎn)權(quán)交易中心下設(shè)一個(gè)土地交易中心即可,。但是,，建立完善的土地二級(jí)交易市場(chǎng)的困難并不只來(lái)自技術(shù)，還有很多其他因素,。
彭先生對(duì)記者說(shuō)：“目前的土地實(shí)際上是雙軌的,，去年7月全部招標(biāo)前，很多土地是協(xié)議出來(lái)的,，地價(jià)非常便宜,。但是，招標(biāo)后,，地價(jià)相對(duì)就很高,。兩種供地渠道不同，地價(jià)不同,，實(shí)際上形成了土地的雙軌制,。這需要時(shí)間來(lái)消化，事實(shí)上存在的土地雙軌制是一個(gè)重要的障礙,。這是政府方面所要考慮的,。” |