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★ 房價(jià)收入比的確是判斷房價(jià)合理與否的重要依據(jù)
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城市化基本完成和中產(chǎn)階級(jí)占據(jù)主要比重,，房價(jià)與收入之比才能達(dá)相對(duì)均衡狀態(tài)
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我國的房價(jià)和人民群眾支付能力之間存在尖銳矛盾，調(diào)控房價(jià)收入比應(yīng)當(dāng)采取積極的政策
一,、 房價(jià)收入比的確是判斷房價(jià)合理與否的重要依據(jù)
最近一些年來,，在關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的討論中，“房價(jià)收入比”的概念被引用的程度非常高,。相當(dāng)一部分觀點(diǎn)認(rèn)為,，房價(jià)收入比為3到6倍為房價(jià)合理的區(qū)間。
這個(gè)認(rèn)識(shí)有一定的合理性,，而且有比較充分的國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為依據(jù),。例如美國，在過去20年中,，美國平均每套房子的售價(jià)在20萬-30萬美元(在大多數(shù)發(fā)達(dá)國家,，房價(jià)都是按“套”，而不是按平方米等單位面積來計(jì)價(jià)的)之間,。同期美國居民家庭年收入的中位值為4.5萬到8萬美元,。以此計(jì)算，下限房價(jià)與下限收入之間的比值約為4.4,；上限房價(jià)和下限收入的比值約為6.6,；下限房價(jià)和上限收入之間比值約為2.5；上限房價(jià)和上限收入之間的比值為3.75,。
這組數(shù)據(jù)也可以用住房支出在家庭收入中所占比重來證明,。美國等發(fā)達(dá)國家通常以住房支出不超過家庭年收入30%為住房支出的合理界限。超過這個(gè)界限,，就意味著該家庭自我住房能力不足,，應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸Ｕ闲哉叩木戎蛟楹啽闫鹨�,，我們以近似中值�?5萬美元/套的房價(jià)和6萬美元的年收入來表達(dá),。年收入6萬美元的30%是1.8萬美元，購買一套25萬美元的住房,，折抵全部房價(jià)約需14年,，考慮利息因素約需25-30年。按照通常的職業(yè)收入周期和個(gè)人財(cái)富積累周期,，考慮基本生活消費(fèi)支出和一般家庭正常風(fēng)險(xiǎn)承受能力等因素,，這是一個(gè)合理的購房支付周期(由于收入水平提高和住房消費(fèi)能力對(duì)收入增長的高敏感性特點(diǎn),，在實(shí)際經(jīng)驗(yàn)中，人們并不需要這么長的周期),。
還可以用更為簡便的辦法佐證,。購買一套25萬美元的住房，假定貸款利率為7%(剔除惡性通脹和惡性通縮因素,、國際貿(mào)易過度不平衡下匯率的影響因素,，這個(gè)貸款利率是正常情況下的均值水平)；那么年息就是1.75萬美元,。這個(gè)結(jié)果與上述1.8萬美元非常接近,。換一個(gè)說法就是，假定人們“零首付”購買這套25萬美元的房子,，利息支出就基本相當(dāng)于家庭年收入的30%,。這個(gè)假定的計(jì)算方法在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上是完全合理的。因?yàn)榫褪峭耆毁J款,，也仍可按同期貸款利率計(jì)算這個(gè)購房支出的“機(jī)會(huì)成本”,。所謂機(jī)會(huì)成本，簡單說就是,，假定購房的25萬美元用于放貸本來可以獲取利息,，買了房子而放棄的利息收益可視為是一種支出或代價(jià)。
在發(fā)達(dá)國家,，房價(jià)收入比為3到6倍和住房支出應(yīng)低于家庭年收入30%兩個(gè)指標(biāo),，不僅在判斷房價(jià)是否合理上具有重要意義，而且是對(duì)判斷投資住房的回報(bào)率具有重要意義,。從理論上說,，如果房價(jià)收入比過高，按照利息計(jì)算,，購房的機(jī)會(huì)成本就會(huì)提高,，那么租金就要提高,；租金高過家庭年收入的30%,，就會(huì)有一部分人租不起房子，那么租賃市場的需求萎縮就會(huì)迫使租金下降,，購房投資的回報(bào)就會(huì)低于貸款利息,，因而變得不劃算。
當(dāng)然,，上述分析忽略了兩個(gè)因素,。一是人們投資住房時(shí)，其回報(bào)不僅有房租,，還可有房價(jià)上漲的收益,；二是在實(shí)際社會(huì)生活中,，人們購房的機(jī)會(huì)成本通常是按照存款利率而不是貸款利率來計(jì)算的。這兩個(gè)因素造成,，即或房價(jià)收入比高于合理范圍,，只要人們對(duì)房價(jià)有上漲預(yù)期，或房租高于存款利率,，投資性需求也還是會(huì)產(chǎn)生,。
二、 房價(jià)與收入之比須經(jīng)長期發(fā)展才能達(dá)相對(duì)均衡狀態(tài)
房價(jià)收入比達(dá)于3到6倍時(shí),，房價(jià)和收入之間的比值關(guān)系就趨于相對(duì)穩(wěn)定,。在這樣一個(gè)房價(jià)收入比下，社會(huì)才能實(shí)現(xiàn)為人們所說的“大多數(shù)人買得起房”的狀態(tài),。但同樣根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),，房價(jià)收入比要達(dá)到社會(huì)普遍的穩(wěn)定均衡狀態(tài)，需要兩個(gè)不可或缺的前提條件,。這兩個(gè)條件,，一是城市化基本完成；二是中產(chǎn)階級(jí)占據(jù)社會(huì)人口的主要比重,。
顯然,，要具備這樣兩個(gè)條件，社會(huì)需要經(jīng)過一個(gè)長期的發(fā)展過程,。
已經(jīng)完成工業(yè)化階段發(fā)展任務(wù)的發(fā)達(dá)國家,，人口在城和鄉(xiāng)之間的分布結(jié)構(gòu)已經(jīng)基本穩(wěn)定。以城鎮(zhèn)人口超過總?cè)丝诘囊话霝闃?biāo)志,，英國在“工業(yè)革命”100年后的19世紀(jì)中后期基本完成了這一過程,，美國在20世紀(jì)30-40年代基本完成了這一過程，日本在20世紀(jì)70-80年代基本完成了這一過程,。目前這些發(fā)達(dá)國家的城市人口在總?cè)丝谥兴急戎鼐�(wěn)定在80%左右,。
城市化并非僅僅是人口向城市的聚集和遷徙，更重要的是城市自身的建設(shè)和城市綜合承載力的提高,。在城市化進(jìn)程中,，容納大規(guī)模資本投入、形成集約化生產(chǎn)條件和提供大量人口集中生活所必需的基礎(chǔ)設(shè)施,、交通條件,、住房容量、公共建筑等都需要一個(gè)較長的建設(shè)周期,。這個(gè)過程通常并不是與城市人口所占比重同步提高的,。
西方有句諺語，“羅馬不是一天建成的”,。人們很容易理解,，形成對(duì)人口,、資本、普遍分工,、巨型工廠,、物流以及市場交易條件等擁有足夠綜合承載力的城市，一定需要一個(gè)相對(duì)長期的積累,、建設(shè),、改造、完善的過程,。在這個(gè)過程中,，城市建設(shè)滯后于人口聚集是發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家城市化過程中普遍出現(xiàn)過的狀況。當(dāng)然,，這其中有生產(chǎn)力發(fā)展水平,、社會(huì)固定資產(chǎn)形成規(guī)律等自然屬性的因素，也有社會(huì)制度,、人口素質(zhì)等社會(huì)屬性的因素,。19世紀(jì)50年代前后，英國的城市人口達(dá)于50%左右時(shí),，20世紀(jì)30年代美國的城市人口達(dá)于50%左右時(shí),，英國和美國都曾面臨過嚴(yán)重的住房危機(jī)。這從恩格斯著名的調(diào)研報(bào)告《英國工人階級(jí)狀況》和藝術(shù)大師卓別林不朽的電影杰作《雨中情》等中都可以得到證明,。日本曾在城市化過程中盡力避免城市建設(shè)的滯后性,，在20世紀(jì)60年代后期城市人口比重接近50%左右時(shí)建成了時(shí)速超過每小時(shí)200公里的“新干線”和基本完成了東京、大阪兩個(gè)“都市圈”的建設(shè),，但也因人口,、資源過度集中于特大城市而形成了“過密化”與“過疏化”并存的弊端。20世紀(jì)70年代以后東南亞和南美一些發(fā)展中國家,，以及進(jìn)入90年代以后的印度,、南非等新興經(jīng)濟(jì)體，則在自己的城市化進(jìn)程中長期未能走出城市建設(shè)滯后于人口迅速聚集的階段,，形成了城市向特大化發(fā)展與“貧民窟”并存的不良狀態(tài),，留下了頗多教訓(xùn)。
我國正處于城市化加速的過程中,。一方面,，我們?nèi)〉玫某煽兪欠浅＞薮蟮�,。�?978年到2007年,，我國城市人口所占比重已經(jīng)從17.92%提高到了44.94%，近30年間,，城市人口凈增長達(dá)3.2億人,；1990年到2007年,，我國城市建成區(qū)面積從1.29萬平方公里擴(kuò)張到了3.55萬平方公里，十余年間擴(kuò)張了175%,，同期我國城鎮(zhèn)實(shí)有住宅建筑面積從20.0億平方米增長到了119億平方米,。但另一方面，我國的城市化尚有很長的路要走,。目前我城市人口比重與發(fā)達(dá)國家80%左右的比重相比仍有很大差距,；到2020年，粗略估計(jì)城鎮(zhèn)人口將達(dá)8.5億人以上,，屆時(shí)總?cè)丝谥兴急戎貙⒔咏?5%,，但也只是與世界平均水平基本持平。與此同時(shí),，一方面以成功舉辦的北京奧運(yùn)會(huì)和即將舉辦的上�,！笆啦⿻�(huì)”等為標(biāo)志，我國的城市面貌可以用“日新月異”來形容,。但另一方面,，我國城市的綜合承載力還遠(yuǎn)不充分。城市地鐵,、輕軌為標(biāo)志的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正方興未艾,；城鎮(zhèn)住房保障體系中最基本的“廉租房”建設(shè)尚處于完善期；中小城市發(fā)展遠(yuǎn)滯后于沿海大城市,。也就是說,，我國的城市化進(jìn)程尚只處于初、中期,。
“中產(chǎn)階級(jí)占據(jù)社會(huì)人口的主要比重”之所以成為房價(jià)收入比趨于穩(wěn)定的另一前提,，道理很簡單。從本質(zhì)上說,，購房不過是把貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為實(shí)物資產(chǎn),，即不動(dòng)產(chǎn)的過程，因而是一種私人資產(chǎn)的累積形式,。當(dāng)大多數(shù)人的收入僅能滿足溫飽需求,、基本沒有“購房置業(yè)”余地時(shí)，社會(huì)是不可能實(shí)現(xiàn)為“大多數(shù)人買得起房子”的目標(biāo)的,。只有當(dāng)大多數(shù)人收入在“吃穿有余”,，并且滿足日常生活的基本需求之后，具備了私人資產(chǎn)的累積能力時(shí),，購房才能逐步成為社會(huì)大多數(shù)人的經(jīng)濟(jì)行為,。
占社會(huì)主要比重的人群具備私人財(cái)富累積能力，這個(gè)過程實(shí)際上就是中產(chǎn)階級(jí)形成和占據(jù)社會(huì)主要比重的過程。由于房價(jià)中總是包含有建筑成本,、土地成本等剛性構(gòu)成,，從本質(zhì)上說，“房價(jià)收入比”實(shí)際并非是房價(jià)和收入之間的比值關(guān)系,，而是和私人財(cái)富累積能力之間的比值關(guān)系,。這是因?yàn)橘彿坎粌H要以收入在日常支出后有“余錢”為前提，而且還要以這個(gè)“余錢”的規(guī)模在收入中達(dá)到一定比重為前提,。
根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),，當(dāng)大多數(shù)人的吃穿用等日常生活的必要支出下降到收入的50%以下時(shí)，人們才可能真正跨過“買得起房”的臨界點(diǎn),。這是因?yàn)�,，購房支出需要在一個(gè)較長的年限內(nèi)逐步累積，日常支出低于收入的50%,，人們才能具有在一個(gè)長周期內(nèi)較充分地抵抗自然屬性(例如疾病,、災(zāi)害、意外事故)和社會(huì)屬性(例如失業(yè),、收入變化,、利率變化)等風(fēng)險(xiǎn)的能力，住房支出不超過家庭收入30%才具備可能性,。
一個(gè)有趣的歷史現(xiàn)象是,，房價(jià)收入比的穩(wěn)定和“周五天工作制”的形成有一定的內(nèi)在聯(lián)系。1933年,，美國成為世界上第一個(gè)實(shí)行“周五天工作制”的國家,。正是在這個(gè)時(shí)期，美國城市人口所占比重趨于50%,，一個(gè)成規(guī)模人群有能力把自己利益訴求從主要追求收入增長轉(zhuǎn)變到了追求減少勞動(dòng)時(shí)間,。也就是說，越來越多的“無產(chǎn)者”開始跨入到擁有私人財(cái)富累積能力的中產(chǎn)階級(jí)行列,。日本由于戰(zhàn)后重建過程的拖拽,，1989年才開始實(shí)行“周五天工作制”；1991年,，宮澤喜一內(nèi)閣正式提出了“確保國民能用5年的家庭年收入購買一套住房”的《生活大國五年計(jì)劃》,。我國在1995年5月開始實(shí)行“周五天工作制”。當(dāng)時(shí)有關(guān)部門所作的社會(huì)調(diào)查顯示,，在“增加一天工資”和“不增加工資,，增加一天休息”兩者的選擇中，80%以上的人選擇了后者,。由于在1995年時(shí),，我國“停止福利分房”的城鎮(zhèn)住房制度改革尚未實(shí)施，一方面大多數(shù)人的收入已經(jīng)在滿足日常生活需要之后開始有了剩余，另一方面人們尚未把購房列入支出構(gòu)成的必要部分,。這是特定歷史條件下的一個(gè)特例,。
顯然,，上述兩個(gè)條件在我國尚遠(yuǎn)不充分,。客觀判斷,，我國城鎮(zhèn)的房價(jià)收入比要實(shí)現(xiàn)發(fā)達(dá)國家那樣相對(duì)穩(wěn)定,、均衡狀態(tài)，樂觀估計(jì)也還需要20到30年的持續(xù)發(fā)展,。
三,、 調(diào)控我國的房價(jià)收入比應(yīng)當(dāng)采取積極的政策
從國際經(jīng)驗(yàn)看，發(fā)達(dá)國家特大型城市的房價(jià)收入比普遍較高,，如洛杉磯,、紐約、倫敦,、東京以及我國的香港等,。這些城市的房價(jià)收入比均值都在10倍左右。盡管這些大城市的家庭收入水平通常要明顯高于社會(huì)平均水平,，但由于土地的有限性,，核心市區(qū)的房價(jià)在級(jí)差地租的推動(dòng)下會(huì)更大程度地高于一般城市。由此導(dǎo)致一個(gè)明顯現(xiàn)象是,，這些城市的中產(chǎn)階級(jí)居住區(qū),，大都要分布在距離核心市區(qū)30至50公里半徑的區(qū)域內(nèi)。因此,，在這些特大城市中,，造成房價(jià)收入比偏高的主導(dǎo)性因素是房價(jià)而不是收入。
另一個(gè)普遍性規(guī)律是,，發(fā)展中國家的房價(jià)收入比普遍較高,。根據(jù)1998年世界銀行對(duì)96個(gè)國家房價(jià)收入比的統(tǒng)計(jì)，家庭收入在4000美元以下的國家,，房價(jià)收入比基本上高于9,，家庭收入在4000美元以上的國家房價(jià)收入比基本在6倍以下。發(fā)展中國家的房價(jià)收入比倚高的主導(dǎo)性因素是社會(huì)收入水平偏低,。這些國家的特點(diǎn)是,，大多數(shù)家庭收入中用于日常生活開支的部分所占比重仍高于“購房置業(yè)”的臨界點(diǎn)，低收入群體仍占據(jù)較大比重,。
這兩個(gè)因素在我國前期房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中都存在,。例如2004到2007年間，上海、北京和“珠三角”地區(qū)的房價(jià)收入比變化中,，房價(jià)是主導(dǎo)性因素,。這些城市或地區(qū)是我國收入水平最高的。但房價(jià)與全國一般水平的差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的差距,。又如在我國的二,、三線城市中，相當(dāng)多地方房價(jià)明顯低于全國平均房價(jià),。但由于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)收入偏低,，房價(jià)收入比仍然偏高。
我國作為一個(gè)發(fā)展中國家,，特別是作為一個(gè)城市化歷史短,、基礎(chǔ)薄弱、發(fā)展嚴(yán)重不平衡的國家,，房價(jià)收入比在一個(gè)比較長的時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)為高于發(fā)達(dá)國家的狀況,，這是不可避免的一個(gè)歷史過程。2007年我國城市人均可支配收入為13768元,，平均每人全部年收入為14908元,；平均每人消費(fèi)性支出為9997元(其中包含水、電,、物業(yè)等公用設(shè)施繳費(fèi)和租房支出等居住支出982元),；依此推算，按人均可支配收入計(jì)算消費(fèi)支出要占到72.6%,，按全部年收入計(jì)算也要占到67.1%,。這意味著，我國房價(jià)收入比高于發(fā)達(dá)國家正常區(qū)間的主導(dǎo)性因素仍是社會(huì)收入水平仍偏低,，是發(fā)展不足,。2007年，我國商品住宅平均銷售價(jià)格為3645元,，家庭人口數(shù)為2.91人,，按照套均面積90平方米和人均全部年收入14908元計(jì)算，全國總體的房價(jià)收入比為7.56倍,。應(yīng)當(dāng)說,，這個(gè)水平是與我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化水平基本相當(dāng)?shù)摹?BR> 特別需要強(qiáng)調(diào)的是,，總體水平,、平均水平等基本合理并不等于說我國的房價(jià)和人民群眾支付能力之間不存在尖銳矛盾。
一段時(shí)期來,，我國房價(jià)和收入之間的矛盾主要集中于五個(gè)方面,。一是為“賣”而“買”的投機(jī)性需求,、土地價(jià)格過度攀升、開發(fā)商惡意炒作抬價(jià)等因素,，推動(dòng)部分大城市房價(jià)在短期內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)和社會(huì)購買力增長相脫節(jié)的暴漲,；二是一部分住房困難的中、低收入群體在市場價(jià)格上漲面前越來越改善無望,；三是工作年限較短,、積累能力不足，但又迫切需要住房的年輕人群體成為房價(jià)上漲的最大受害,、受損群體,；四是改善性自住需求者被迫承受了過度的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),、負(fù)債風(fēng)險(xiǎn),；五是過度的商業(yè)利益驅(qū)使下征地、拆遷規(guī)模無序擴(kuò)張,，迫使一部分中低收入者被動(dòng)地進(jìn)入市場,。
在房價(jià)收入比指標(biāo)中，“房價(jià)”和“收入”盡管相互聯(lián)系,，但它們的變化經(jīng)常是并非同步的,。通常社會(huì)收入水平總是隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定、均衡地提高的,，但因種種原因,，在一些年度內(nèi)，房價(jià)收入比在一個(gè)城市,、一個(gè)地區(qū)房價(jià)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)較大幅度的上下波動(dòng),。這種情況是符合規(guī)律的，是必然會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象,。但必然會(huì)出現(xiàn),，不等于說這種變化就是合理的和不需要人的主動(dòng)干預(yù)的。這個(gè)道理,，就像人生病不可避免,，但不等于說，因?yàn)槿吮厝粫?huì)生病就不需要預(yù)防和治療一樣,。
在社會(huì)群體中,，誰對(duì)房價(jià)與收入之間的比值關(guān)系最敏感？是中低收入群體和迫切需要改善住房條件的群體,。觀察房價(jià)收入比,，需要說明我國與發(fā)達(dá)國家相比的一個(gè)重要區(qū)別。發(fā)達(dá)國家盡管大多數(shù)居民都買得起房,，但事實(shí)上是大多數(shù)居民都已經(jīng)不需要買房,。而我國的情況正相反,，大多數(shù)居民仍處在脫困期，或者從脫困期向改善期轉(zhuǎn)變的過程中,。因此在我國,，即或在整體、長期,、特定發(fā)展階段看仍屬合理區(qū)間的房價(jià)收入比下,，仍會(huì)存在著短期、局部房價(jià)收入比不合理地過度波動(dòng)和結(jié)構(gòu)性人群利益受到嚴(yán)重影響的狀況,。正是由于這一國情的存在,，當(dāng)房價(jià)收入比在局部城市出現(xiàn)向上的異常波動(dòng)時(shí)，在我國,，采取比發(fā)達(dá)國家更為積極的市場干預(yù)措施就是必要的,。
事實(shí)上，從2004年以來,，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直是呈現(xiàn)為逐步遞進(jìn)的主動(dòng)干預(yù)姿態(tài)的,。其措施主要有三個(gè)方面。一是調(diào)結(jié)構(gòu),。例如“90/70政策”,，促進(jìn)資源配置向迫切需要改善居住條件的中低收入群體傾斜。二是抑投機(jī),。例如對(duì)短期持有的住房在交易過程中加征營業(yè)稅,，抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)性炒作。三是促保障,。例如擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍并要做到“應(yīng)保盡�,！薄�
從2008年下半年以來,，“保增長”成為我國宏觀調(diào)控政策的首要目標(biāo),。在這樣的形勢下，是否仍應(yīng)堅(jiān)持對(duì)過高的房價(jià)收入比進(jìn)行調(diào)控,？仍應(yīng)調(diào)控,。而且仍應(yīng)是積極的調(diào)控。
首先,，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組的政策性融資規(guī)模,，拓寬不良企業(yè)的退出通道。前期房地產(chǎn)企業(yè)一大批抗風(fēng)險(xiǎn)能力低,、技術(shù)操作能力差,、規(guī)模小、效益差的企業(yè)盲目進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域,，高價(jià)拿地,、高成本融資,。這些不良企業(yè)在銷售低迷、資金鏈斷裂的情況下已經(jīng)難以為繼,。通過對(duì)資產(chǎn)收購,、兼并的融資支持，加快市場整合,，把被不良企業(yè)占用的資源充分釋放出來,，是當(dāng)前擴(kuò)大供給、降低產(chǎn)業(yè)整體成本的必經(jīng)之路,。
第二,，加大對(duì)二手房市場、租賃市場的扶持力度,，促進(jìn)存量資源的市場交易,，分流自住性需求，進(jìn)一步改善市場供求關(guān)系,。
第三,，大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新,，發(fā)展直接融資,，降低需求方的交易、持有風(fēng)險(xiǎn),。
第四,，在現(xiàn)有住房保障體系的基礎(chǔ)上，更廣泛地運(yùn)用貼息,、貼租等手段,，更有針對(duì)性地提高需求方的住房支付能力。
(作者為中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長,，本文僅為學(xué)者個(gè)人觀點(diǎn)) |