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| 西子湖畔的婚慶儀式,，成為杭州冬日里一道浪漫的風景,。新華社記者 譚進
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| 觀眾在欣賞版畫作品《浙江學界群像》,。新華社發(fā)(程瑞鑫
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| 在杭州著名的仿古步行街河坊街上,，具有濃郁中國民間風味的手工藝品受到了各地游客的熱捧,。新華社記者 黃深鋼
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房價會不會跌,，房價會跌多久,？
面對嚴重的經(jīng)濟危機,，很多城市的房地產(chǎn)感受到巨大壓力,，房價漲跌成為不少人頗感困擾的問題,。
城市有多大的“價值”，其“價值”是不是在良性的軌道上,，穩(wěn)步,、有序地增長？這是影響房地產(chǎn)發(fā)展前景的重要因素,。
按照發(fā)展的基本規(guī)律,，科學經(jīng)營，積極建設(shè),，使城市持續(xù)“升值”,，房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個經(jīng)濟大局,，就能不斷增強抵御波動、穩(wěn)定市場的“定力”,，獲得全面,、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的健康發(fā)展,。
城市不能沒有靈魂
2008年以來,，各地不斷出現(xiàn)房地產(chǎn)降價的消息，有的地方甚至發(fā)出了“斷供”,、“崩盤”的驚呼,。有人為之歡呼，有人憂心忡忡,。
地價和房價的變化，除了實際成本之外,，還受到城鎮(zhèn)化進程,、供需關(guān)系、政策調(diào)控,、地域差異等多種不確定因素的影響,。所以盡管學術(shù)界、地方政府,、企業(yè)界,、媒體等各方人士眾說紛紜，房價問題卻越討論越說不清楚,，呈現(xiàn)“亂花迷人眼”的莫衷一是態(tài)勢,。
在這個瞬息萬變的時代，與其在“漲還是跌”的猜測中浪費時間,，還不如抓住城市發(fā)展的基本規(guī)律這個大方向,，踏踏實實埋頭搞建設(shè)，努力增加城市的“含金量”,�,！叭螤枛|西南北風，咬定青山不放松”,。即使一段時期價格漲跌起落,，總的發(fā)展方向都不會錯。短時間內(nèi)價格可能出現(xiàn)泡沫,，但終歸會通過價值的不斷增長,，把泡沫擠出去。如果把握不住價值規(guī)律,，只是帶著“投機”的心態(tài),，在波動中試圖高拋低吸,，終究會因小失大，喪失戰(zhàn)略發(fā)展前途,。
怎樣的城市才是值錢的,？城市是人類文明的集中體現(xiàn)。城市的價值,，不在于其社會財富有多巨大,，權(quán)力有多集中，而在于其“宜人”或“宜居”的程度,，在于城市對每一個普通人的關(guān)懷,。
在中國的特殊國情中，城市決策層思路之高下,，決定了城市建設(shè)的境界高低,。可惜的是,，在過去的20多年中,，我國很多城市經(jīng)歷了沒有必要的大拆大建。無數(shù)承載歷史文化的傳統(tǒng)建筑被視為“破爛”而拆毀,，建造起一批被當時的決策者認為“美觀”“洋氣”的高樓大廈,。近年來，越來越多的人意識到,，這是對城市“含金量”的破壞而不是增加,。
建設(shè)部中國城市規(guī)劃設(shè)計院院長李曉江指出，尊重歷史文化是提升城市競爭力和吸引力的重要途徑,，人文精神及物質(zhì)載體是城市的靈魂,。中國美院建筑藝術(shù)學院院長王澍教授說，城市失去了記憶,，與白癡何異,？
經(jīng)歷了多年的“付學費”，很多城市慢慢了解到究竟什么才是值錢的,，開始在城市發(fā)展戰(zhàn)略上作出根本性調(diào)整,。和很多城市相比，杭州是資源小市,，缺地礦資源,、缺港口資源、缺政策資源,，沒有大規(guī)模發(fā)展重化工業(yè)的條件和優(yōu)勢,。但是杭州有環(huán)境資源的優(yōu)勢。杭州市優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu),，關(guān)鍵就在于培養(yǎng)“環(huán)境優(yōu)勢”,這是杭州不可替代的比較優(yōu)勢,。幾年前,，杭州市就確立了“環(huán)境立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，把建設(shè)“宜居城市”作為政府的首要任務(wù),，大力宣揚“環(huán)境比GDP更重要”的理念,，致力于人與自然、文化與經(jīng)濟社會的和諧發(fā)展,。在此基礎(chǔ)上,，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，依托優(yōu)美的自然環(huán)境大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),，打造全國的產(chǎn)業(yè)中心,。由此和“做地”形成良性循環(huán)。如今,，在杭州的運河,、西溪濕地、白馬湖等風景優(yōu)美的區(qū)域,，出現(xiàn)了十大創(chuàng)意園區(qū),，良辰美景激發(fā)無數(shù)才子靈思泉涌。周邊地塊因為這些“概念”紛紛身價倍增,。
西溪濕地的建設(shè)是這種“經(jīng)營城市”思路的典型案例。杭州因此而擁有了全國第一個國家濕地公園,，這張“金名片”使整個城市的品位大大提升,，整個杭州市都將因此而“增值”，這種“增值”將惠及子孫后代,。事實證明,，在西溪濕地公園一期建成后的短短幾年間，這個原本處于城西的荒郊野外,，已經(jīng)成為杭州最具歷史人文內(nèi)涵的旅游勝地,，其周邊也被認為是最適宜人居的地方，“真金白銀”的地價屢創(chuàng)新高,�,！拔飨鍓K”已經(jīng)成為“住在杭州”的重要概念。最近,，杭州市又規(guī)劃要在西溪濕地周邊建設(shè)集聚眾多國際頂級建筑設(shè)計大師作品的“西溪天堂”城市綜合體,，使之成為世界級的旅游產(chǎn)品。杭州近年對京杭大運河的保護,、開發(fā)也秉承了同樣的思路,，運河兩岸從過去水臭、房破,、污水四溢的破爛景象,，一變成為楊柳依依,、水清風軟的宜居之地。這些都是城市經(jīng)營者的高明之舉,。杭州運河綜合保護委員會主任陳述說,，運河綜保總投資將超過200億元,，其中財政只投了5億元啟動資金,，其余全部來自環(huán)境戰(zhàn)略帶來的“經(jīng)營城市”收益。
哪個城市尊重歷史文化傳統(tǒng),，保護人文資源,，哪個城市就能打破當下中國城市“千城一面”的弊病。哪個城市真正實現(xiàn)人與自然的和諧,，實現(xiàn)現(xiàn)代與歷史文脈的薪火相傳,，哪個城市就具有天人合一的最高境界。這是城市競爭力的關(guān)鍵,。
政治文明是“做地”的制高點
2006年的一天,，一位來自浙江省某個偏遠地區(qū)的小企業(yè)主對記者說，他打算到杭州買房,，搬到杭州來住,。為什么？他回答：“因為在杭州,，有事更能叫得應(yīng),。”
這位小企業(yè)主說的是他在杭州生活或工作中遇到什么麻煩事情,，總是能找到相關(guān)單位去“討個說法”,。而且令他頗為驚訝的是，有不少時候,，在杭州他這個“草民”可以做到不用怕政府,，倒是一些政府的人沒啥架子，為他服務(wù)得很到位,。他曾親身經(jīng)歷,，有啥事情，打電話給報紙,、電視臺,，記者馬上就來了，官府馬上就蔫了,，晚上電視還真播出來了,，事情馬上就“透明化”了。問題解決得如何很難說，但相對而言,，那種“有地方說理”的感覺在老家可是一件并不容易的事,。
這個實例說明，在各地為吸聚資金和人氣,，紛紛“搞概念”,、“搶傳說”、“辦節(jié)辦會”的時候,，那種從故紙堆中淘野史傳聞,，從全球的旮旯里挖所謂的“國際名牌”，甚至不惜炮制“謠言”的“做地”手段,，已經(jīng)被務(wù)實的城市經(jīng)營者所淘汰,。今后的競爭，必定是實打?qū)嵉妮^量,，是細節(jié)決定成敗的對決,。尤其對“宜居”指標來說，人居住于城市中的任何一點細致入微的體會,、感覺,，都將影響到城市的吸引力和凝聚力，影響到居民對城市的忠誠度,。一個城市要想成為人才和資金的洼地,，在努力打造物質(zhì)層面環(huán)境的同時，一定要營造優(yōu)秀的政治生活品質(zhì),，這將是當下和下一階段城市競爭的焦點,，是具有較高技術(shù)含量又最具說服力的城市素質(zhì)。
在這樣的城市中,，官員們看起來不夠威嚴，但是他們失去的只是所謂的“面子”,，而城市贏得了實打?qū)嵉摹袄镒印�,。實際上，杭州等地需要進一步努力的地方還有很多,，但是已經(jīng)做出的努力和嘗試正在說明一個問題——關(guān)于“宜居”的競爭沒有最好,，只有更好。在各地紛紛認識到“青山綠水”也是“金山銀山”的時候,，哪個城市能在“經(jīng)營城市”的思路上搶占制高點,，喝到頭口水，就能在“做地”中贏得暫時的先機,，保持城市“升值”的速度,。
杭州市委市政府的領(lǐng)導認為，當提出以“生活品質(zhì)之城”為城市品牌的時候，杭州已經(jīng)走出了經(jīng)營城市就是經(jīng)營土地,、經(jīng)營固定資產(chǎn)的舊模式,，邁向了更高的境界——要把經(jīng)營城市變成“經(jīng)營城市品牌”。
他們說,，經(jīng)營土地等有形資產(chǎn),，總量是有限的，其帶動力也是有限的,；但經(jīng)營“城市品牌”這一無形資產(chǎn),，其潛力和作用是無限的。這就好比做企業(yè),，二流企業(yè)做產(chǎn)品,，一流企業(yè)就要做品牌。圍繞著城市品牌,，杭州的黨委政府把城市像一個企業(yè)一樣來經(jīng)營,，向全球征集城市標志設(shè)計，征集城市雕塑,。還把“生活品質(zhì)之城”這一城市品牌向國家工商總局申請注冊,。
必須強調(diào)指出的是，形象標識都是次要的,，在一個優(yōu)秀的品牌面前,，官僚主義顯然是致命的毀牌行為，顯然,，“辦事難”,、沒有服務(wù)意識是不行的，顯然醫(yī)療,、教育,、公交等各種公共服務(wù)的改善，是品牌建設(shè)必須要加快完成的內(nèi)容,。不然,，名牌就會貶值，甚至最終被摘牌,。
高效的政府服務(wù)勝于西湖美景
很多人理解杭州提出的“環(huán)境戰(zhàn)略”,，應(yīng)該并不僅僅是指改善自然環(huán)境，更重要的是優(yōu)化政策環(huán)境,。市委市政府也提出,，不僅要建設(shè)經(jīng)濟生活品質(zhì)、文化生活品質(zhì)等,，還要建設(shè)“政治生活品質(zhì)”,。高效的政府服務(wù)，對城市競爭力的重要性遠勝于西湖美景。
優(yōu)秀的物業(yè)管理可以使房產(chǎn)增值,。城市的“做地”,，就是“做環(huán)境”。人在這個環(huán)境中不是光看美景,，還要有主人的感覺,。政府就像物業(yè)管理，要“叫得應(yīng)”,。
杭州市2008年提出了建設(shè)“民主促民生”的黨政,、媒體、市民群眾“三位一體”互動機制,。市政府通過新聞媒體,，和群眾一起討論管理城市的辦法，由群眾監(jiān)督落實,。前不久,，市政府考評辦向社會公開發(fā)表了社會各界對市直單位的評價意見以及重點整改目標。這些評價意見來自市民代表等9個層次,，占市直單位綜合考評的權(quán)重達50%,。市政府考評辦主任伍彬說，今后杭州市每年都將公布“社會評價報告”,，形成“評判-整改-再評判-再整改”的工作機制,。哪個政府部門在群眾評判中受到批評，就將在考核中受到相應(yīng)的處罰,，被督促整改,。
從2008年7月1日起，杭州市推行了投資項目“代辦制”,。全市機關(guān)選調(diào)543名后備干部,，到行政審批服務(wù)中心掛職當“代辦員”，免費為企業(yè)項目“跑手續(xù)”,，幫助企業(yè)破解“辦事難”,。掛職鍛煉情況作為選拔使用的重要依據(jù)。
城市競爭沒有止境,，杭州令人“眼前一亮”之處也只是相對的,，這個城市還有很多落后,、讓人憋氣的地方,，尤其是在公共服務(wù)方面，城市病還很嚴重,�,？床‰y、上學難等問題還很突出。不公平的事情隨處可見,。社會資源的占有離真正的“共建共享”還有很大的距離,。但是在喜悅和煎熬兼具的城市生活中，我們還是可以看到時不時閃現(xiàn)的亮點,。比如,，杭州已經(jīng)出現(xiàn)了到政府辦事大廳辦事，辦事員起立迎接,、起立送行,、微笑服務(wù)的規(guī)范化行為準則。有的交警提出了要雙目平視執(zhí)法對象,，不能用手指只能用手掌示意等充分體現(xiàn)“尊重”的執(zhí)法標準,。這些現(xiàn)象雖然尚不夠普及，但已經(jīng)顯示出一些有心人的努力,，這都是“做環(huán)境”,、“做品牌”思路帶來的可喜景象。
在過去的三五年中,，有不少沿海發(fā)達地區(qū)的房產(chǎn)企業(yè)因為本土地價太高,，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到內(nèi)陸一些二、三線城市,，盡管地價不高,，成本很低，幾年下來,，項目的收益卻遠不如高地價城市的項目,，有的甚至還要虧本。這些企業(yè)又回過頭來,，用比當年更貴的價格,，來投資發(fā)達城市的房地產(chǎn)市場。地價和房價的高低,，其實并不一定能得出發(fā)展空間已經(jīng)變小了,，或泡沫已經(jīng)很大了之類的結(jié)論，關(guān)鍵要看城市的價值和地價房價的相對應(yīng)程度,。
在基本面健康情況下,，如果城市很“值錢”，“增值”的速度超過了地價房價上漲的速度,，說明投資空間還在進一步擴大,，如果地價房價上漲速度超過了城市的“增值”速度，投資空間就在逐步縮小,。而有的城市盡管房價地價都很低,，但是如果城市不增值,，甚至還在貶值，那么這種低價就完全沒有意義,。
“適彼樂土”帶來差異化發(fā)展
人口的遷移,，是城市化必有之要義。地區(qū)發(fā)展的不均衡,，構(gòu)成了房價差異的主要原因,。據(jù)統(tǒng)計，美國國際大都市為核心的城鎮(zhèn)密集區(qū)域已經(jīng)擁有54%的全國人口,；歐盟以倫敦,、巴黎、米蘭,、慕尼黑和漢堡為核心的“五角形”區(qū)域,，其土地、人口和GDP分別占歐盟的20%,、40%和50%,。日本三大都市圈的人口占全國總?cè)丝诘谋戎剡_到68.1%；韓國首都圈的人口占全國人口的比重超過50%,。我國的長三角,，號稱世界第六大都市圈，以全國2.2%的陸地面積,、10.4%的人口,，創(chuàng)造了全國1/4強的國內(nèi)生產(chǎn)總值、近30%的工業(yè)總產(chǎn)值和1/3強的外貿(mào)出口,。大量的人口“東南飛”,。據(jù)統(tǒng)計，目前我國每年有1200萬人口從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市,。
“適彼樂土”的大潮流,，正在實現(xiàn)地球上最大規(guī)模的人口流動。這種流動,，必然是從宜居宜業(yè)程度差的地區(qū),，流向宜居宜業(yè)程度高的地區(qū)。在這樣的情況下,，發(fā)達地區(qū),，尤其是具有核心輻射效應(yīng)的城市，必然出現(xiàn)房價逐步走高的態(tài)勢,。如何應(yīng)對這種局面,，需要明確一種態(tài)度，實行兩手措施,。
明確一種態(tài)度,，就是堅決實行商品房改革制度不動搖。在這些年關(guān)于房地產(chǎn)市場的輿論中,，不乏對住房改革的否定意見,。在有的地方，已經(jīng)出現(xiàn)了想要重新回到政府限制價格,、領(lǐng)導分配一切資源年代的苗頭,。黨中央多次強調(diào)指出，發(fā)展是科學發(fā)展觀的第一要義,。發(fā)展中出現(xiàn)的問題,，還是要通過加快發(fā)展才能得到解決。決不能開改革的倒車,。浙江省委書記趙洪祝日前在互聯(lián)網(wǎng)上和網(wǎng)友對話時指出,，我們一定要集中精力解決好廉租房和經(jīng)濟適用房的問題，同時對商業(yè)開發(fā)用房也要注重,，因為它是一個地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的重要方面,，一個投資的重點，也是一個進行市場交易的重點,。
實行兩手措施,。第一，加大城市化建設(shè)力度,，解決城市化進程中出現(xiàn)的問題,。城市化帶來的住房問題，不能靠放慢城市化的腳步,、降低城市化的程度來解決,，而是要更加加快城市化。以杭州為例,，在過去,，主城區(qū)是最好的地塊，其他區(qū)域由于配套不夠好,、地段偏遠,、交通不便等原因，屬于比較差的區(qū)域,。近年來,，杭州市委市政府大力推進城市化，實行城市有機更新,，效果顯著,。目前城市的西邊，是以西溪濕地為代表的世界級旅游板塊,；東邊是杭州最大的交通樞紐所在地“東部新城”,；南邊是杭州的新市中心錢江新城,；連歷史上一直是杭州最差居住板塊的城北，現(xiàn)在也推出了世界級的文化遺產(chǎn)京杭大運河概念,。這種均衡發(fā)展的格局,，能削峰填谷，實現(xiàn)房價的均衡,。由于分散了購買力,，實際上可以發(fā)揮平抑房地產(chǎn)過快、過于集中地漲價的作用,。放到全國看也是如此,，中央關(guān)于西部大開放、中部地區(qū)崛起,、全面振興東北老工業(yè)基地,、積極支持東部地區(qū)率先發(fā)展的宏偉戰(zhàn)略，將最終化解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾,，實現(xiàn)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展,。
第二，大力建設(shè)保障房,。讓保障歸保障,，才能讓市場歸市場。保障缺失的市場,，無論從道德上還是從經(jīng)濟角度都是底氣不足的�,，F(xiàn)在很多城市都認識到了這一點。在杭州,，明確提出每年建設(shè)一百萬平方米經(jīng)濟適用房,，從2008年起到2012年，每年確保新開工建設(shè)拆遷安置房不少于300萬平方米,，實現(xiàn)經(jīng)濟適用房和拆遷安置房兩個“房等人”,。考慮到生活成本,，還提出要讓拆遷戶實現(xiàn)同區(qū)安置,。2008年杭州又把申請人的年齡放寬到了23歲，為全國最低,。近日,，杭州市推出經(jīng)濟適用房租售并舉的新政策，買不起經(jīng)濟適用房,，又沒有達到廉租房標準的人,，可以先租賃經(jīng)濟適用房，在有能力的時候買下一部分面積,，最終買下全部的面積,。租用5年后如果還無力購買的話,，可以退還經(jīng)濟適用房，優(yōu)先租用“經(jīng)濟租賃房”,。爭取實現(xiàn)各種住房困難“夾心層”人群的全覆蓋,。為全體居民提供住房保障，這完全是政府應(yīng)盡的責任,。政府可以做的事情還有很多。只有在保障房建設(shè)上用“有形的手”做到位,，才能在商品房領(lǐng)域真正讓“無形的手”說話,，實現(xiàn)創(chuàng)富效應(yīng)。 |